Wie berechnet der Grundsteuer-B-Niedersachsen-Rechner die Steuer?
ƒNiedersächsisches Flächen-Lage-Modell
G=(AB⋅mB+AW⋅mW+AN⋅mN)⋅100h
Variablen
G
Grundsteuer B-Jahressteuer nach Messbetrag und kommunalem Hebesatz.
A_B
Äquivalenzbetrag Boden-Grundstücksfläche mal 0,04 € je m² mal Lage-Faktor.
A_W
Äquivalenzbetrag Wohnfläche-Wohnfläche mal 0,50 € je m² mal Lage-Faktor.
A_N
Äquivalenzbetrag Nutzfläche-Nutzfläche mal 0,50 € je m² mal Lage-Faktor.
m_W
Messzahl Wohnfläche-70 % für Wohnflächen, mit möglichen 25 %-Ermäßigungen.
h
Hebesatz-Hebesatz B deiner niedersächsischen Stadt oder Gemeinde.
Modellwerte für Grundsteuer B in Niedersachsen
Diese Werte sind die festen Kernparameter des niedersächsischen Flächen-Lage-Modells. Der Hebesatz bleibt kommunal.
Wert
Ansatz
Wirkung
Grund und Boden
0,04 € je m²
Wird mit Grundstücksfläche und Lage-Faktor multipliziert.
Wohn- und Nutzflächen
0,50 € je m²
Gilt für Gebäudeflächen vor Anwendung der Messzahl.
Wohnflächen-Messzahl
70 %
Wohnflächen werden gegenüber sonstigen Gebäudeflächen reduziert.
Nutzflächen-Messzahl
100 %
Nichtwohnflächen laufen ohne Wohnermäßigung in den Messbetrag.
Lage-Faktor
(BRW / dBRW)^0,3
Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet.
Geprüft am 3. Juni 2026. Quellen: LStN-Grundsteuerseite und NGrStG §§ 2, 4, 5 und 6.
Beispiele im Flächen-Lage-Modell
Die Beispiele zeigen, wie Lage-Faktor, Nutzung und Grundstücksgröße den Messbetrag verändern.
Fall
Lage-Faktor
Messbetrag
Jahressteuer
Wohnhaus, BRW 170 €, dBRW 200 €
0,95
58,90 €
176,70 €
Wohnhaus, bessere Lage mit BRW 320 €
1,15
71,30 €
213,90 €
Gemischte Nutzung mit 120 m² Nutzfläche
1,02
110,16 €
495,72 €
Übergroßes Wohngrundstück
1,00
106,00 €
318,00 €
Die Beispiele nutzen Modellwerte. Für deinen Bescheid zählen die konkreten Flächen, Lagewerte und der Hebesatz deiner Kommune.
Hebesatzwirkung bei gleichem Messbetrag
Wenn die Bescheidwerte gleich bleiben, bestimmt der kommunale Hebesatz die Höhe der Zahlung.
Hebesatz
Jahressteuer
Quartal
Einordnung
250 %
147,25 €
36,81 €
Niedriger Beispielwert für die Hebesatzmechanik.
300 %
176,70 €
44,18 €
Offizielles Beispielniveau des LStN.
450 %
265,05 €
66,26 €
Höherer kommunaler Hebesatz bei gleichem Messbetrag.
700 %
412,30 €
103,08 €
Hoher Hebesatz. Den Gemeindebescheid genau prüfen.
Die Kommune veröffentlicht den maßgeblichen Hebesatz B. Er kann vom aufkommensneutralen Hebesatz abweichen.
Häufig gestellte Fragen zum Grundsteuer-B-Niedersachsen-Rechner
Was berechnet der Grundsteuer-B-Niedersachsen-Rechner?
Der Rechner bildet die Grundsteuer B nach dem niedersächsischen Flächen-Lage-Modell nach. Er berechnet aus Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzfläche, Bodenrichtwert, durchschnittlichem Bodenrichtwert und Hebesatz einen rechnerischen Grundsteuermessbetrag und daraus die Jahressteuer. Amtlich verbindlich bleiben der Messbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid der Kommune.
Warum ist Niedersachsen anders als viele andere Bundesländer?
Niedersachsen hat für Grundsteuer B ein eigenes Landesmodell eingeführt. Statt einen Verkehrswert oder einen bundesweiten Grundsteuerwert in den Mittelpunkt zu stellen, nutzt das Modell Flächen und einen gedämpften Lage-Faktor. Dadurch werden Grundstücksgröße, Gebäudeflächen und Lage berücksichtigt, ohne dass der Rechner Baujahr, Miete oder Immobilienwert braucht.
Was ist der Lage-Faktor?
Der Lage-Faktor vergleicht den Bodenrichtwert deines Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Liegt dein Bodenrichtwert niedriger, sinkt der Faktor. Liegt er höher, steigt er. Das Gesetz dämpft diesen Unterschied mit dem Exponenten 0,3 und rundet den Faktor auf zwei Nachkommastellen nach unten ab.
Wo finde ich BRW und dBRW?
BRW und dBRW stehen im Grundsteuer-Viewer Niedersachsen beziehungsweise in den Daten, die für die Grundsteuererklärung und den Grundlagenbescheid verwendet wurden. BRW meint den maßgeblichen Bodenrichtwert des Grundstücks. dBRW meint den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde für Grundsteuerzwecke.
Warum wird Wohnfläche anders behandelt als Nutzfläche?
Das niedersächsische Modell setzt für Gebäudeflächen zunächst 0,50 € je Quadratmeter an. Danach wird die Grundsteuermesszahl für Wohnflächen auf 70 % ermäßigt. Nutzflächen bleiben grundsätzlich bei 100 %. Deshalb macht es im Rechner einen Unterschied, ob eine Gebäudefläche als Wohnfläche oder als nicht wohnliche Nutzfläche eingetragen wird.
Was bedeutet die Option für übergroße Wohngrundstücke?
Wenn die Grundstücksfläche mehr als das Zehnfache der Wohnfläche beträgt und das Gebäude zu mindestens 90 % Wohnzwecken dient, sieht § 4 NGrStG für den übersteigenden Grundstücksteil eine halbierte Äquivalenzzahl vor. Der Rechner wendet diese Entlastung nur an, wenn du sie bewusst auswählst und die Flächenvoraussetzungen rechnerisch erfüllt sind.
Welche Gebäudeermäßigungen bildet der Rechner ab?
Der Rechner kann die 25 %-Ermäßigung für Baudenkmäler auf Gebäudeflächen, die 25 %-Ermäßigung für landwirtschaftlich gebundene Wohnflächen und die 25 %-Ermäßigung für geförderte Wohnflächen berücksichtigen. Diese Optionen sind bewusst getrennt vom Bodenanteil, weil die gesetzlichen Messzahlermäßigungen auf Gebäudeflächen wirken. Ob die Voraussetzungen wirklich erfüllt sind, muss aus Antrag, Bescheid oder zuständiger Stelle hervorgehen.
Warum kann der Rechner vom Bescheid abweichen?
Abweichungen entstehen, wenn Flächen anders festgestellt wurden, ein anderer Lage-Faktor gilt, mehrere Bodenrichtwertzonen betroffen sind, Ermäßigungen fehlen oder der Hebesatz nicht dem aktuellen Gemeindebescheid entspricht. Der Rechner ist deshalb am stärksten, wenn du die Werte aus dem Bescheid übernimmst und nur die Rechenmechanik nachvollziehst.
Welche Rolle spielt der Hebesatz?
Der Hebesatz ist der kommunale Multiplikator. Das Finanzamt stellt den Messbetrag fest, aber die Stadt oder Gemeinde setzt mit dem Hebesatz die konkrete Zahlung fest. Seit dem neuen Grundsteuerrecht veröffentlichen Gemeinden außerdem einen aufkommensneutralen Hebesatz und die Abweichung vom tatsächlich beschlossenen Hebesatz.
Kann ich mit dem Rechner Einspruch oder Widerspruch vorbereiten?
Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung, hilft aber beim Plausibilisieren. Wenn Flächen, Lage-Faktor oder Messzahl nicht zu deinen Unterlagen passen, betrifft das meist den Grundlagen- oder Messbescheid des Finanzamts. Wenn nur Hebesatz, Zahlung oder Fälligkeit falsch wirken, liegt die Prüfung eher beim kommunalen Grundsteuerbescheid.
Warum gibt es Anteil und Monate im Rechner?
Anteil und Monate dienen der privaten Aufteilung, etwa bei Miteigentum, Kauf im laufenden Jahr, Nebenkostenplanung oder interner Budgetierung. Sie ändern nicht automatisch den öffentlichen Jahresbescheid. Für die tatsächliche Zahlung zählt, was die Kommune gegenüber der steuerpflichtigen Person festsetzt.
Welche Sonderfälle deckt der Rechner nicht vollständig ab?
Nicht vollständig abgebildet sind komplexe Fälle mit mehreren Bodenrichtwertzonen, besonderen unbebauten Großflächen, land- und forstwirtschaftlichem Vermögen, Gebäuden auf fremdem Grund und Boden oder streitigen Feststellungen im Bescheid. In solchen Fällen solltest du die amtlichen Grundlagenwerte direkt prüfen lassen.