Grundsteuer berechnen 2026

Seit 2025 gilt das reformierte Grundsteuerrecht. Im Bundesmodell wird die Grundsteuer nach der Formel berechnet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert basiert auf dem Bodenrichtwert und der Gebäudefläche. Die Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle mit anderen Berechnungsgrundlagen.

Folgende Länder haben eigene Modelle: Bayern (reines Flächenmodell ohne Bodenrichtwerte), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Die übrigen Bundesländer nutzen das Bundesmodell mit individuellen Hebesätzen.

Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundstücks für Steuerzwecke. Er wird aus dem Bodenrichtwert (Wert pro m² Grundstücksfläche), der Grundstücksfläche, der Gebäudeart und dem Baujahr berechnet. Für Wohngebäude gibt es pauschale Nettokaltmieten je nach Region. Der Grundsteuerwert liegt deutlich unter dem Verkehrswert.

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Im Bundesmodell beträgt sie 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Geschäftsgrundstücke. Für sozialen Wohnungsbau gibt es Ermäßigungen auf 0,25 Promille. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus: Grundsteuerwert × Steuermesszahl.

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und kann stark variieren. Typische Hebesätze liegen zwischen 200 % und 900 %. Großstädte haben oft höhere Hebesätze (z. B. Berlin 810 %, München 535 %). Viele Gemeinden haben deine Hebesätze seit 2025 angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Den aktuellen Hebesatz erfahre bei deiner Gemeindeverwaltung.

Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ kannst du bei der Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragen. Die Steuerschuld entsteht jeweils zum 1. Januar eines Jahres. Bei Eigentümerwechsel während des Jahres bleibt der bisherige Eigentümer für das gesamte Jahr steuerpflichtig.

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Grundsteuer B gilt für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke (Wohn- und Geschäftsgebäude). Grundsteuer C ist ein erhöhter Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, den Kommunen optional einführen können, um Baulandmobilisierung zu fördern.

Nein, die Grundsteuer wird vom Eigentümer geschuldet. Allerdings kann der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dies ist nach der Betriebskostenverordnung zulässig und üblich. Als Mieter trage also wirtschaftlich häufig die Grundsteuerlast.

Aufkommensneutral bedeutet, dass die Gesamteinnahmen einer Gemeinde aus der Grundsteuer gleich bleiben sollen. Da die neuen Grundsteuerwerte oft höher sind als die alten Einheitswerte, passen die Gemeinden deine Hebesätze nach unten an. Für einzelne Eigentümer kann die Steuerlast trotzdem steigen oder sinken, je nach Lage und Art des Grundstücks.

Für die Hauptfeststellung 2022 mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Künftig musst du nur bei Änderungen (Neubau, Abriss, Eigentümerwechsel) eine neue Erklärung einreichen. Die Erklärung erfolgt elektronisch über ELSTER. Bei Versäumnis drohen Verspätungszuschläge und Schätzungen durch das Finanzamt.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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