Steuermesszahl-0,31 ‰ (Wohngrundstücke) oder 0,34 ‰
HS
Hebesatz-Von der Gemeinde festgelegt (oft 300-800 %)
Steuermesszahlen Bundesmodell
Steuermesszahlen nach Grundstücksart
Grundstücksart
Steuermesszahl
Anwendung
Wohngrundstücke
0,31 ‰
Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser
Geschäftsgrundstücke
0,34 ‰
Büro, Handel, Industrie
Gemischt genutzt
0,34 ‰
Wohn- und Geschäftsgebäude
Sozialer Wohnungsbau
0,25 ‰
Geförderte Wohnungen
Unbebaute Grundstücke
0,34 ‰
Baureife Grundstücke
Im Bundesmodell - einzelne Länder haben abweichende Modelle
Ländermodelle Übersicht
Grundsteuermodelle nach Bundesland
Bundesland
Modell
Bewertungsbasis
Bayern
Flächenmodell
Nur Grundstücks- und Gebäudefläche
Baden-Württemberg
Bodenwertmodell
Nur Bodenrichtwert × Fläche
Hessen
Flächen-Faktor
Fläche × Lage-Faktor
Hamburg
Wohnlage
Fläche × Wohnlagefaktor
Niedersachsen
Flächen-Lage
Fläche × Lage-Faktor × Äquivalenzzahl
Übrige Länder
Bundesmodell
Bodenrichtwert + Ertragswert
Stand 2026 - Hebesätze variieren je nach Gemeinde
Häufig gestellte Fragen zum Grundsteuer berechnen
Wie funktioniert die neue Grundsteuer seit 2025?
Seit 2025 gilt das reformierte Grundsteuerrecht. Im Bundesmodell wird die Grundsteuer nach der Formel berechnet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert basiert bei Wohngrundstücken unter anderem auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Grundstücksart, Baujahr, Wohnfläche, Mietniveaustufe und typisierter Nettokaltmiete. Die Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle mit anderen Berechnungsgrundlagen.
Welche Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle?
Folgende Länder haben eigene Modelle: Bayern (reines Flächenmodell ohne Bodenrichtwerte), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Die übrigen Bundesländer nutzen das Bundesmodell mit individuellen Hebesätzen.
Was ist der Grundsteuerwert und wie wird er ermittelt?
Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundstücks für Steuerzwecke. Er wird aus dem Bodenrichtwert (Wert pro m² Grundstücksfläche), der Grundstücksfläche, der Gebäudeart und dem Baujahr berechnet. Für Wohngebäude gibt es pauschale Nettokaltmieten je nach Region. Der Grundsteuerwert liegt deutlich unter dem Verkehrswert.
Was ist die Steuermesszahl bei der Grundsteuer?
Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Im Bundesmodell beträgt sie 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Geschäftsgrundstücke. Für sozialen Wohnungsbau gibt es einen Abschlag von 25 Prozent, sodass sich die Steuermesszahl auf rund 0,23 Promille verringert. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus: Grundsteuerwert × Steuermesszahl.
Wie hoch ist der Hebesatz in meiner Gemeinde?
Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und kann stark variieren. Typische Hebesätze liegen zwischen 200 % und 900 %. Großstädte haben oft höhere Hebesätze (z. B. Berlin 470 %, München 535 %). Viele Gemeinden haben die Hebesätze seit 2025 angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Den aktuellen Hebesatz erfährst du bei deiner Gemeindeverwaltung.
Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ kannst du bei der Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragen. Die Steuerschuld entsteht jeweils zum 1. Januar eines Jahres. Bei Eigentümerwechsel während des Jahres bleibt der bisherige Eigentümer für das gesamte Jahr steuerpflichtig.
Wie unterscheiden sich Grundsteuer A, B und C?
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Grundsteuer B gilt für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke (Wohn- und Geschäftsgebäude). Grundsteuer C ist ein erhöhter Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, den Kommunen optional einführen können, um Baulandmobilisierung zu fördern.
Kann der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist, kann der Vermieter die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Schuldner gegenüber der Gemeinde bleibt der Eigentümer. Als Mieter trägst du die Grundsteuer wirtschaftlich deshalb häufig über die Nebenkosten.
Was bedeutet aufkommensneutrale Grundsteuerreform?
Aufkommensneutral bedeutet, dass die Gesamteinnahmen einer Gemeinde aus der Grundsteuer gleich bleiben sollen. Da die neuen Grundsteuerwerte oft höher sind als die alten Einheitswerte, passen viele Gemeinden die Hebesätze an. Für einzelne Eigentümer kann die Steuerlast trotzdem steigen oder sinken, je nach Lage und Art des Grundstücks.
Muss ich eine Grundsteuererklärung abgeben?
Für die Hauptfeststellung 2022 mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Künftig musst du nur bei Änderungen (Neubau, Abriss, Eigentümerwechsel) eine neue Erklärung einreichen. Die Erklärung erfolgt elektronisch über ELSTER. Bei Versäumnis drohen Verspätungszuschläge und Schätzungen durch das Finanzamt.
Welche Eingaben braucht der Grundsteuer-Rechner?
Je nach Bundesland brauchst du Grundsteuerwert oder Grundstücksdaten, Grundstücksfläche, Wohn- oder Nutzfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Steuermesszahl und Hebesatz der Gemeinde. Bei Ländermodellen können zusätzliche Lage- oder Flächenfaktoren entscheidend sein.
Warum kann die Grundsteuer trotz Aufkommensneutralität steigen?
Aufkommensneutralität bezieht sich auf die gesamten Einnahmen einer Gemeinde, nicht auf jedes einzelne Grundstück. Wenn sich die Bewertungsrelationen ändern, zahlen manche Eigentümer weniger und andere mehr. Lage, Grundstücksgröße, Gebäudetyp und kommunaler Hebesatz bestimmen die individuelle Belastung.