Berechne die Immobilienabschreibung aus Kaufpreis, Bodenanteil und AfA-Satz. Inklusive Gebäudewert, Anschaffungsmonat und deiner geschätzten Steuerwirkung.
Kaufpreis, Gebäudewert und AfA-Satz
Trage Kaufpreis, Bodenanteil und AfA-Satz ein und erhalte den jährlichen Abschreibungsbetrag.
Immobilienabschreibung und Restbuchwert
Ergebnis mit AfA-Basis, Jahresbetrag, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Kaufpreis, Bodenanteil, AfA-Satz und Anschaffungsmonat für die Immobilienabschreibung ein.
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Wie berechnet der Rechner die Immobilienabschreibung?
ƒImmobilienabschreibung aus Gebäudebasis und Zeitanteil
A=(((K+N)⋅100G+M)⋅100U)⋅100s⋅12m
Variablen
A
Immobilienabschreibung im Jahr-Abschreibung, die im betrachteten Steuerjahr aus der Immobilie entsteht.
K
Kaufpreis-Gesamtkaufpreis des bebauten Grundstücks ohne laufende Darlehenszinsen.
N
Anschaffungsnebenkosten-Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler, soweit sie zu den Anschaffungskosten gehören.
G
Gebäudeanteil-Prozentsatz, der nach Abzug von Grund und Boden auf das abnutzbare Gebäude entfällt.
M
Aktivierte Kosten-Nachträgliche Gebäudekosten, die nicht sofort als Aufwand abziehbar sind.
U
Steuerlicher Nutzungsanteil-Anteil der Immobilie, der vermietet oder betrieblich genutzt wird und deshalb AfA auslösen kann.
s
AfA-Satz-Jährlicher linearer Abschreibungssatz nach Fertigstellungsjahr oder nachgewiesener Nutzungsdauer.
m
Monate im ersten Jahr-Zeitanteil ab Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Jahresende.
Bemessungsgrundlage der Immobilienabschreibung
Die Tabelle zeigt den Weg vom Gesamtkaufpreis zur abschreibbaren AfA-Basis im Standardfall.
Position
Rechnerwert
Auswirkung
Kaufpreis
420.000,00 €
Ausgangspunkt der Anschaffungskosten
Anschaffungsnebenkosten
42.000,00 €
erhöhen den aufzuteilenden Betrag
Gesamte Anschaffungskosten
462.000,00 €
Summe vor Trennung von Grund und Boden
Gebäudewert
346.500,00 €
abschreibbarer Anteil vor Nutzungsabgrenzung
AfA im ersten Jahr
5.197,50 €
zeitanteiliger Betrag ab Anschaffungsmonat Juli
Kaufpreisaufteilung: Für Grund und Boden verweist der Rechner auf Kaufvertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe. Hinterlegter Stand: März 2026.
Wichtige AfA-Sätze für Immobilien
Die Sätze sind Orientierungspunkte. Entscheidend sind Fertigstellung, Nutzung, Methode und gesetzliche Voraussetzungen.
Immobilienfall
Satz
Prüfung
nach dem 31.12.2022 fertiggestellt
3 %
§ 7 Abs. 4 EStG für neue Wohngebäude
vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt
2 %
regelmäßiger linearer Ansatz für ältere Wohngebäude
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur mit belastbarem Nachweis
Die zentralen AfA-Daten wurden im Projekt am 10. Juli 2026 geprüft. Der Rechner ersetzt keine Einordnung des konkreten Objekts.
Beispielrechnungen zur AfA-Wirkung
Die Beispiele zeigen, wie Bodenanteil, Satz, Methode und Monat denselben Immobilienkauf unterschiedlich wirken lassen.
Fall
Boden
Satz
Methode
AfA-Basis
Jahr 1
Restwert
Einordnung
Standardkauf im Juli
25 %
3 %
linear
346.500,00 €
5.197,50 €
341.302,50 €
sechs Monate AfA im ersten Steuerjahr
Hoher Bodenanteil
55 %
3 %
linear
207.900,00 €
3.118,50 €
204.781,50 €
die Bemessungsgrundlage wird deutlich kleiner
Altbau mit vollem Jahr
25 %
2 %
linear
346.500,00 €
6.930,00 €
339.570,00 €
niedrigerer Satz, aber voller Jahreszeitraum
Wohngebäude vor 1925
25 %
2,5 %
linear
346.500,00 €
8.662,50 €
337.837,50 €
typisierter linearer Satz von 2,5 %
Im Standardfall entstehen 10.395,00 € volle Jahres-AfA und eine rechnerische lineare Dauer von 33,3 Jahre.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Abschreibung-Rechner
Was berechnet der Immobilien-Abschreibung-Rechner?
Der Rechner ermittelt die lineare steuerliche Abschreibung für eine Immobilie aus Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Bodenanteil, aktivierten Gebäudekosten, Fertigstellungsjahr, Anschaffungsmonat und steuerlich relevantem Nutzungsanteil. Er zeigt Jahresbetrag, AfA-Basis, Restbuchwert, Jahresverlauf und eine überschlägige Steuerwirkung.
Warum wird Grund und Boden getrennt?
Bei bebauten Grundstücken nutzt sich nur das Gebäude steuerlich ab. Grund und Boden ist nicht abnutzbar und darf deshalb nicht in die Immobilienabschreibung einfließen. Ein einheitlicher Kaufpreis muss aufgeteilt werden. Diese Aufteilung ist oft der größte Hebel, weil ein höherer Bodenanteil die abschreibbare Gebäudebasis deutlich senkt.
Welche Rolle spielt die BMF-Arbeitshilfe?
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung hilft, einen Gesamtkaufpreis rechnerisch auf Grund und Boden sowie Gebäude zu verteilen. Der im Projekt hinterlegte Stand ist März 2026. Sie ersetzt kein Gutachten und keine Prüfung des Kaufvertrags, ist aber ein wichtiger Maßstab gegen frei geschätzte Bodenanteile.
Welche AfA-Sätze sind bei Immobilien typisch?
Für viele Wohngebäude vor 2023 wird linear mit 2 % gerechnet, bei sehr alten Gebäuden kann 2,5 % relevant sein. Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude sind häufig 3 % zu prüfen. Die degressive AfA mit 5 % betrifft nur begünstigte Fälle.
Warum ist der Anschaffungsmonat im Rechner wichtig?
Im ersten Steuerjahr wird die Immobilienabschreibung regelmäßig zeitanteilig berechnet. Bei Anschaffung im Juli zählt also nicht der volle Jahresbetrag, sondern nur der Zeitraum bis Dezember. Der Rechner bildet diese Kürzung direkt ab. Für Folgejahre zeigt der Verlauf, wie die AfA weiterwirkt, sofern keine neuen Kosten oder Nutzungsänderungen hinzukommen.
Was zählt zu den Anschaffungsnebenkosten?
Typische Anschaffungsnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, soweit sie dem Erwerb zugeordnet werden. Für die AfA zählt davon wiederum nur der Gebäudeteil. Finanzierungskosten, Hausgeld, Verwaltungskosten und laufende Reparaturen gehören nicht pauschal in dieses Feld und müssen separat eingeordnet werden.
Wie wirken aktivierte Modernisierungskosten?
Aktivierte Modernisierungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage, wenn sie steuerlich nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind. Dazu können anschaffungsnahe Herstellungskosten oder echte Herstellungskosten gehören. Der Rechner trennt dieses Feld bewusst vom Kaufpreis, damit spätere Maßnahmen nicht mit dem ursprünglichen Erwerb vermischt werden.
Was bedeutet steuerlich relevanter Nutzungsanteil?
Der Nutzungsanteil reduziert die AfA auf den Teil, der steuerlich zu Einkünften gehört. Bei reiner Vermietung sind oft 100 % naheliegend. Bei teilweiser Eigennutzung, Leerstand ohne Einkunftszusammenhang oder gemischter betrieblicher und privater Nutzung muss der abziehbare Anteil getrennt werden. Der Rechner macht diese Kürzung transparent.
Ist die geschätzte Steuerwirkung eine Erstattung?
Nein. Die Steuerwirkung ist nur eine überschlägige Entlastung aus AfA mal Grenzsteuersatz. Sie zeigt, wie stark der AfA-Betrag die Steuerlast ungefähr mindern kann. Eine echte Steuerberechnung müsste Mieten, Werbungskosten, Verlustverrechnung, weitere Einkünfte, Sonderausgaben, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag zusammenführen.
Wann passt die degressive Methode?
Die degressive Methode ist nur für bestimmte begünstigte neue Wohngebäude zu prüfen und richtet sich nach § 7 Abs. 5a EStG. Das im Projekt hinterlegte Zeitfenster lautet 01.10.2023-30.09.2029. Für ältere Bestandsimmobilien ist meist die lineare AfA oder ein anderer Sonderfall relevanter.
Warum zeigt der Rechner einen Restbuchwert?
Der Restbuchwert zeigt, welcher Teil der steuerlichen Gebäudebasis nach der berechneten AfA noch nicht abgeschrieben ist. Das ist wichtig für den Abgleich mit Vorjahren, Anlagenverzeichnis oder Anlage V. Besonders bei degressiver AfA, späteren Modernisierungen und Nutzungswechseln reicht ein einzelner Jahresbetrag nicht aus.
Wann reicht dieser Rechner nicht aus?
Der Rechner reicht nicht aus, wenn Denkmal-AfA, Sonderabschreibung nach § 7b EStG, Betriebsvermögen, Erb- oder Schenkungsfälle, Teilverkäufe, sehr komplexe Kaufpreisaufteilungen oder bereits viele Vorjahre betroffen sind. In solchen Fällen ist das Ergebnis eine Kontrollrechnung für einen Baustein, nicht die fertige Steuerposition.