Häufig gestellte Fragen zum Mieteinnahmen-versteuern-Rechner
Welche Mieteinnahmen sind steuerpflichtig?
Grundsätzlich sind alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien steuerpflichtig und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Dazu gehören die monatlichen Mietzahlungen, Nebenkosten, die du weiterbelastest, sowie Einmalzahlungen wie Kautionen (bei Verbrauch) oder Abstandszahlungen. Auch Sachleistungen der Mieter sind zu versteuern.
Was sind Werbungskosten bei der Vermietung?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen erforderlich sind: Kreditzinsen (nicht die Tilgung), Abschreibungen (AfA), Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schönheitsreparaturen, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Maklerkosten bei Neuvermietung, sowie Rechts- und Steuerberatungskosten.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei Wohngebäuden beträgt die AfA 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer), bei gewerblich genutzten Gebäuden 3 % (33 Jahre). Die AfA beginnt im Monat der Fertigstellung bzw. des Kaufs.
Kann ich Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen?
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden (Verlustausgleich). Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der deine Steuerlast bei anderen Einkunftsarten reduziert. Nicht ausgeglichene Verluste können in Folgejahre vorgetragen oder in Vorjahre zurückgetragen werden.
Wie kann ich meine Steuerlast bei Mieteinnahmen optimieren?
Steueroptimierung bei Mieteinnahmen: Alle Werbungskosten vollständig geltend machen, größere Reparaturen zeitlich geschickt planen, energetische Sanierungen als Werbungskosten absetzen (Erhaltungsaufwand sofort oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt nach § 82b EStDV), Verwaltungskosten professionell abwickeln, Fahrtkosten dokumentieren, denkmalgeschützte Objekte nutzen (Sonder-AfA), und bei vermieteten Ferienwohnungen die 10-Tage-Regel beachten.
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf?
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf steuerfrei. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer, wenn du im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren selbst darin gewohnt hast.
Wie werden Mieteinnahmen bei der Steuererklärung angegeben?
Mieteinnahmen werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung angegeben. Dort trägst du Bruttomieteinnahmen, Nebenkosten und alle Werbungskosten ein. Bei mehreren Objekten ist für jedes eine separate Anlage V erforderlich. Die Differenz (Einkünfte aus V+V) wird mit deinen anderen Einkünften zusammengerechnet und nach deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
Kann ich die Zinsen meines Immobilienkredits steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Immobilien kannst du die Kreditzinsen (nicht die Tilgung!) vollständig als Werbungskosten absetzen. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Kreditzinsen grundsätzlich nicht absetzbar. Ausnahme: Wohn-Riester-Darlehen können steuerlich gefördert werden. Bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet) ist eine anteilige Absetzung möglich.
Welche Eingaben braucht der Mieteinnahmen-versteuern-Rechner?
Du brauchst Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten, nicht umgelegte Kosten, Kreditzinsen, Abschreibung, Verwaltungskosten, Reparaturen, Leerstand, Fahrtkosten und deinen persönlichen Steuersatz. Bei mehreren Objekten sollten Einnahmen und Werbungskosten je Objekt getrennt erfasst werden.
Warum zählt die Tilgung nicht als Werbungskosten?
Die Tilgung reduziert deine Darlehensschuld und ist deshalb Vermögensaufbau, keine laufende Ausgabe für die Einkunftserzielung. Abziehbar sind bei vermieteten Immobilien grundsätzlich die Schuldzinsen, nicht die Rückzahlung des Darlehens. Genau diese Trennung ist für die steuerliche Berechnung wichtig.