Mieteinnahmen-versteuern-Rechner

Grundsätzlich sind alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien steuerpflichtig und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Dazu gehören die monatlichen Mietzahlungen, Nebenkosten, die du weiterbelasten, sowie Einmalzahlungen wie Kautionen (bei Verbrauch) oder Abstandszahlungen. Auch Sachleistungen der Mieter sind zu versteuern.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen erforderlich sind: Kreditzinsen (nicht die Tilgung), Abschreibungen (AfA), Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schönheitsreparaturen, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Maklerkosten bei Neuvermietung, sowie Rechts- und Steuerberatungskosten.

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei Wohngebäuden beträgt die AfA 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer), bei gewerblich genutzten Gebäuden 3 % (33 Jahre). Die AfA beginnt im Monat der Fertigstellung bzw. des Kaufs.

Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden (Verlustausgleich). Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der deine Steuerlast bei anderen Einkunftsarten reduziert. Nicht ausgeglichene Verluste können in Folgejahre vorgetragen oder in Vorjahre zurückgetragen werden.

Steueroptimierung bei Mieteinnahmen: Alle Werbungskosten vollständig geltend machen, größere Reparaturen zeitlich geschickt planen, energetische Sanierungen fördern lassen (erhöhte AfA bis zu 10 %), Verwaltungskosten professionell abwickeln, Fahrtkosten dokumentieren, denkmalgeschützte Objekte nutzen (Sonder-AfA), und bei vermieteten Ferienwohnungen die 10-Tage-Regel beachten.

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf steuerfrei. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer, wenn du im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren selbst darin gewohnt haben.

Mieteinnahmen werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung angegeben. Dort trage Bruttomieteinnahmen, Nebenkosten und alle Werbungskosten ein. Bei mehreren Objekten ist für jedes eine separate Anlage V erforderlich. Die Differenz (Einkünfte aus V+V) wird mit deinen anderen Einkünften zusammengerechnet und nach deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Bei vermieteten Immobilien kannst du die Kreditzinsen (nicht die Tilgung!) vollständig als Werbungskosten absetzen. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Kreditzinsen grundsätzlich nicht absetzbar. Ausnahme: Wohn-Riester-Darlehen können steuerlich gefördert werden. Bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet) ist eine anteilige Absetzung möglich.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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