Berechne die Denkmal-AfA aus bescheinigten Kosten, Zuschüssen und Nutzungsart. Inklusive steuerlichem Anteil, Gebäude-AfA und geschätzter Steuerwirkung.
Bescheinigte Kosten und Nutzung
Berechne die Denkmal-AfA aus bescheinigten Kosten, Zuschüssen, Nutzungsart, steuerlichem Anteil und Grenzsteuersatz.
Denkmal-AfA und Steuerwirkung
Ergebnis mit begünstigter Basis, Jahresbetrag, gesetzlichem Verlauf und geschätzter Steuerwirkung.
Trage bescheinigte Kosten, Zuschüsse, Nutzungsart und Steuersatz ein.
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ƒDenkmal-AfA aus Bescheinigung, Zuschüssen, Nutzungsanteil und gesetzlichem Satz
D=(B−Z)⋅100U⋅100pundS=(D+r)⋅100s
Variablen
D
Denkmal-AfA im Jahr-Abzugsbetrag aus den begünstigten Denkmal-Kosten im jeweiligen Steuerjahr.
B
Bescheinigte Kosten-Von der zuständigen Stelle bescheinigter Betrag für denkmalbegünstigte Maßnahmen.
Z
Zuschüsse-Öffentliche Zuschüsse, die die begünstigte Bemessungsgrundlage mindern.
U
Steuerlich relevanter Anteil-Anteil, der nach Eigentum, Nutzung und Flächenaufteilung steuerlich angesetzt wird.
p
Gesetzlicher Satz-Jahressatz nach Nutzungsart. Bei Vermietung 9 % und später 7 %, bei Eigennutzung 9 %.
r
Normale Gebäude-AfA-Getrennter AfA-Betrag auf nicht denkmalbegünstigte Gebäudekosten bei Vermietung.
S
Geschätzte Steuerwirkung-Überschlägige Steuerentlastung aus Denkmal-AfA, normaler Gebäude-AfA und Grenzsteuersatz.
s
Grenzsteuersatz-Persönlicher Grenzsteuersatz für die grobe Umrechnung der Abzüge in Steuerwirkung.
Gesetzlicher Verlauf für Denkmal-AfA
Die Tabelle trennt vermietete Denkmale nach § 7i EStG und selbst genutzte Denkmale nach § 10f EStG.
Nutzung
Jahre
Satz
Maximaler Ansatz
Hinweis
Vermietung oder betriebliche Nutzung
Jahr 1 bis 8
9 %
72 %
erhöhte Absetzung nach § 7i EStG
Vermietung oder betriebliche Nutzung
Jahr 9 bis 12
7 %
28 %
schließt die Verteilung auf insgesamt 100 % ab
Eigene Wohnzwecke
Jahr 1 bis 10
9 %
90 %
Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG
Quelle ist die amtliche Einkommensteuer-Hinweise-Fassung zu § 7i und § 10f EStG.
Rechenschritte von der Bescheinigung zur Steuerwirkung
Das Standardbeispiel zeigt, wie Zuschüsse, Nutzungsanteil und Grenzsteuersatz den Jahreswert verändern.
Schritt
Standardwert
Wirkung
Bescheinigte begünstigte Kosten
140.000,00 €
Ausgangspunkt der Denkmal-AfA
Öffentliche Zuschüsse
10.000,00 €
mindern die begünstigte Basis
Kosten nach Zuschüssen
130.000,00 €
Betrag vor Nutzungsanteil
Steuerlich relevanter Anteil
100 %
kürzt bei Miteigentum oder gemischter Nutzung
Denkmal-AfA Jahr 1
11.700,00 €
9 % der begünstigten Basis
Steuerwirkung Jahr 1
6.574,00 €
Denkmal-AfA plus normale AfA multipliziert mit Grenzsteuersatz
Die Steuerwirkung ist eine Schätzung. Eine vollständige Einkommensteuerberechnung braucht alle übrigen Einkünfte und Abzüge.
Wie Nutzung, Zuschüsse und Anteil das Ergebnis verändern
Die Beispiele nutzen denselben Grundfall und ändern jeweils nur einen wichtigen Hebel.
Fall
Nutzung
Basis
Jahr 1
Steuerwirkung
Denkmal-AfA gesamt
Einordnung
Standardfall
Vermietung
130.000,00 €
11.700,00 €
6.574,00 €
130.000,00 €
volle Verteilung der begünstigten Basis über zwölf Jahre
Eigengenutztes Denkmal
Eigennutzung
130.000,00 €
11.700,00 €
4.446,00 €
117.000,00 €
zehn Jahre Sonderausgabenabzug, keine normale Gebäude-AfA
Halber Nutzungsanteil
Vermietung
65.000,00 €
5.850,00 €
4.351,00 €
65.000,00 €
Miteigentum oder gemischte Nutzung halbiert die Denkmal-AfA
Hoher Zuschuss
Vermietung
90.000,00 €
8.100,00 €
5.206,00 €
90.000,00 €
öffentliche Förderung reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage
Die Tabelle zeigt Modellfälle. Maßgeblich bleiben Bescheinigung, Kostenabgrenzung, Nutzung und Steuerbescheid.
Häufig gestellte Fragen zum Denkmal-AfA-Rechner
Was berechnet der Denkmal-AfA-Rechner genau?
Der Rechner berechnet die steuerliche Verteilung von bescheinigten Denkmal-Kosten nach Nutzungsart. Bei Vermietung nutzt er den Verlauf aus § 7i EStG mit 9 % und später 7 %. Bei eigener Wohnnutzung nutzt er § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre. Zusätzlich zeigt er, wie Zuschüsse, Nutzungsanteil und Grenzsteuersatz die geschätzte Steuerwirkung verändern.
Welche Kosten gehören in die Denkmal-AfA?
In den Rechner gehören nur die Aufwendungen, die für das Baudenkmal oder eine geschützte Gesamtanlage begünstigt sein können und von der zuständigen Stelle bescheinigt werden. Der normale Kaufpreis, Grund und Boden, Finanzierungskosten, laufende Bewirtschaftung und nicht abgestimmte Maßnahmen gehören nicht automatisch dazu. Genau deshalb fragt der Rechner nicht nach dem gesamten Immobilienpreis.
Warum zieht der Rechner Zuschüsse ab?
Öffentliche Zuschüsse mindern den Betrag, der steuerlich über die Denkmal-AfA verteilt werden kann. Der Rechner zieht sie deshalb direkt von den bescheinigten Kosten ab. Wenn ein Zuschuss erst später bewilligt wird, muss die Bescheinigung oder die steuerliche Behandlung im Einzelfall angepasst werden. Für die Modellrechnung zählt immer die nicht durch Zuschüsse gedeckte Basis.
Was ist der Unterschied zwischen § 7i und § 10f EStG?
§ 7i EStG betrifft Denkmale, die zur Einkunftserzielung genutzt werden, also vor allem vermietete Objekte. Dort verteilt sich die erhöhte Absetzung über zwölf Jahre und kann 100 % der begünstigten Basis erreichen. § 10f EStG betrifft eigene Wohnzwecke. Dort ist der Abzug ein Sonderausgabenabzug über zehn Jahre mit jeweils 9 %.
Warum wird bei Eigennutzung keine normale Gebäude-AfA gerechnet?
Eine normale Gebäude-AfA setzt regelmäßig eine Nutzung zur Einkunftserzielung oder eine betriebliche Nutzung voraus. Bei eigenen Wohnzwecken bildet der Rechner deshalb nur den Sonderausgabenabzug nach § 10f ab. Das Feld für normale Gebäude-AfA bleibt im Modell für vermietete Objekte reserviert, damit Denkmal-Kosten und übrige Gebäudekosten nicht vermischt werden.
Kann ich den kompletten Kaufpreis einer Denkmalwohnung eintragen?
Nein. Der komplette Kaufpreis ist meist die falsche Bemessungsgrundlage. Für die Denkmal-AfA zählt der begünstigte Anteil der Sanierungs- oder Herstellungsmaßnahmen. Der übrige Gebäudeteil kann bei Vermietung separat über normale Gebäude-AfA relevant sein. Grund und Boden bleibt in der Regel nicht abschreibbar und gehört nicht in die Denkmal-Basis.
Warum fragt der Rechner nach dem steuerlich relevanten Anteil?
Der steuerlich relevante Anteil wird wichtig, wenn ein Gebäude nur teilweise begünstigt ist, mehrere Personen beteiligt sind oder die Nutzung gemischt ist. Wer nur einen Anteil hält oder nur einen Teil vermietet, kann nicht ohne Prüfung 100 % der bescheinigten Kosten ansetzen. Das Prozentfeld macht diese Kürzung sichtbar und verhindert eine zu hohe Modellrechnung.
Was bedeutet die geschätzte Steuerwirkung?
Die Steuerwirkung ist kein Auszahlungsbetrag. Der Rechner multipliziert die Abzugsbeträge mit deinem Grenzsteuersatz, um eine grobe Entlastung zu zeigen. Eine echte Steuerberechnung hängt zusätzlich von Mieten, Werbungskosten, Verlustverrechnung, Sonderausgaben, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und allen anderen Einkünften ab. Das Ergebnis ist deshalb eine Kontrollgröße.
Welche Bescheinigung ist für die Denkmal-AfA wichtig?
Für die Denkmal-AfA braucht es eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder bestimmten Stelle. Sie muss die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Aufwendungen abdecken. In der Praxis ist außerdem wichtig, dass die Maßnahmen vor Beginn abgestimmt wurden. Ohne belastbare Bescheinigung bleibt die Rechnung nur eine vorbereitende Schätzung.
Wie gehe ich mit späteren Zuschüssen oder Änderungen um?
Wenn Zuschüsse nachträglich bewilligt werden oder sich die bescheinigten Kosten ändern, muss die AfA-Basis erneut geprüft werden. Der Rechner kann das abbilden, indem du den aktualisierten Zuschuss oder den neuen bescheinigten Betrag einträgst. Für bereits abgegebene Steuerjahre kann daraus aber Korrekturbedarf entstehen, den der Rechner nicht automatisch beurteilt.
Warum zeigt der Rechner bei Eigennutzung eine nicht genutzte Denkmalbasis?
Bei § 10f werden zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 % abgezogen. Rechnerisch ergeben sich damit 90 % der begünstigten Basis. Der Rechner zeigt den verbleibenden Betrag bewusst als nicht genutzte Denkmalbasis, damit der Unterschied zur vermieteten Nutzung sichtbar bleibt. Das ist keine Aufforderung, den Rest an anderer Stelle ohne Prüfung anzusetzen.
Wann reicht der Denkmal-AfA-Rechner nicht aus?
Der Rechner reicht nicht aus, wenn Bauträgermodelle, mehrere Bauabschnitte, Erhaltungsaufwand, Betriebsvermögen, Teilverkäufe, Nutzungswechsel, frühere Steuerjahre oder strittige Bescheinigungen betroffen sind. Er entscheidet auch nicht, ob eine Maßnahme wirklich erforderlich war. In solchen Fällen ist der Rechner eine Plausibilitätsrechnung, nicht die fertige Steuerposition.