Berechne die degressive AfA für Neubau-Wohngebäude aus Kaufpreis, Bodenanteil und Baubeginn. Nach § 7 Abs. 5a EStG, inklusive Wohnanteil und Jahresplan.
Objekt, Stichtag und AfA-Basis
Berechne die degressive Gebäude-AfA für neue Wohngebäude mit Stichtagsprüfung, Bodenanteil, Wohnanteil und Jahresplan.
Degressive AfA und Jahresplan
Ergebnis mit Begünstigungsprüfung, erster Jahres-AfA, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Stichtag, Objektwerte, Bodenanteil und Wohnanteil ein.
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Neubau-AfA im ersten Jahr-Zeitanteilige degressive AfA im ersten Steuerjahr.
K
Kaufpreis oder Herstellungskosten-Ausgangswert des Neubaus ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Aktivierungspflichtige Nebenkosten-Nebenkosten, die steuerlich zur AfA-Basis gehören.
G
Gebäudeanteil-Anteil nach Abzug von Grund und Boden.
M
Aktivierte Zusatzkosten-Zusätzliche aktivierte Herstellungs- oder Modernisierungskosten.
U
Steuerlich relevanter Wohnanteil-Anteil der AfA-Basis, der Wohnzwecken und deiner steuerlichen Nutzung zugeordnet wird.
m
Monate im ersten Jahr-Zeitanteil ab dem maßgeblichen Monat im Erstjahr.
Voraussetzungen für degressive AfA bei Neubauten
Der Rechner prüft die zentralen Kriterien, bevor er den AfA-Plan einordnet.
Punkt
Rechnerwert
Hinweis
Rechtsgrundlage
§ 7 Abs. 5a EStG
degressive AfA statt linearer Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG
Zeitfenster
01.10.2023-30.09.2029
Baubeginn oder rechtswirksamer Kaufvertrag muss in diesem Fenster liegen
AfA-Satz
5 %
jährlich auf den jeweiligen Restbuchwert
Objekt
Wohngebäude oder Eigentumswohnung
für andere Nutzungen zeigt der Rechner nur einen mathematischen Vergleich
Lage
EU oder EWR
Objekte außerhalb dieses Bereichs erfüllen die zentrale Rechnerprüfung nicht
Quelle geprüft am 10. Juli 2026: § 7 Abs. 5a EStG und BMWSB-FAQ zur degressiven AfA.
Standardfall im Rechner
Der Standardfall zeigt, welche Beträge aus Kaufpreis, Nebenkosten und Bodenanteil entstehen.
Schritt
Wert
Einordnung
Kaufpreis plus Nebenkosten
572.000,00 €
Ausgangswert vor Kaufpreisaufteilung
Gebäudeanteil
78 %
nur der Gebäudeteil wird abgeschrieben
AfA-Basis
446.160,00 €
Basis nach Wohnanteil und aktivierten Kosten
AfA im ersten Jahr
16.731,00 €
zeitanteilig für 9 Monate
Restbuchwert nach Jahr 1
429.429,00 €
Ausgangspunkt für Jahr 2 der degressiven AfA
Für die Kaufpreisaufteilung verweist der Rechner auf Vertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe. Hinterlegt ist der Leitfadenstand März 2026.
Szenarien für Neubau, Kauf und Nutzung
Die Szenarien zeigen, wann der Rechner eine Begünstigung annimmt und wann nur ein Vergleichswert bleibt.
Fall
Stichtag
Wohnanteil
Status
AfA Jahr 1
Restbuchwert
Einordnung
Neubau-Kauf im Fertigstellungsjahr
4/2026
100 %
begünstigt
16.731,00 €
429.429,00 €
zentraler Praxisfall für Bauträgerobjekte
Eigene Herstellung
10/2023
100 %
begünstigt
21.450,00 €
550.550,00 €
Baubeginn ab Start des gesetzlichen Zeitfensters reicht rechnerisch aus
Gemischt genutztes Gebäude
4/2026
70 %
begünstigt
11.711,70 €
300.600,30 €
nur der steuerlich relevante Wohnanteil läuft in die AfA-Basis
Kauf nach Fertigstellungsjahr
4/2026
100 %
nicht vollständig
16.731,00 €
429.429,00 €
der Rechner zeigt den Verlauf, markiert aber die Voraussetzung
Die Steuerwirkung ist nur eine Näherung über den eingegebenen Grenzsteuersatz.
Jahresplan für degressive Neubau-AfA
Die degressive AfA sinkt, weil jedes Jahr 5 % auf den verbleibenden Restbuchwert gerechnet werden.
Jahr
Methode
Satz
AfA
Restbuchwert
1
degressiv
5 %
16.731,00 €
429.429,00 €
2
degressiv
5 %
21.471,45 €
407.957,55 €
3
degressiv
5 %
20.397,88 €
387.559,67 €
4
degressiv
5 %
19.377,98 €
368.181,69 €
5
degressiv
5 %
18.409,08 €
349.772,60 €
6
degressiv
5 %
17.488,63 €
332.283,97 €
7
degressiv
5 %
16.614,20 €
315.669,78 €
8
degressiv
5 %
15.783,49 €
299.886,29 €
9
degressiv
5 %
14.994,31 €
284.891,97 €
10
degressiv
5 %
14.244,60 €
270.647,37 €
Im Standardfall ist der lineare Vergleich ab Jahr 15 höher.
Häufig gestellte Fragen zum Degressive-AfA-Neubau-Rechner
Was berechnet der Degressive-AfA-Neubau-Rechner?
Der Rechner berechnet die degressive Gebäude-AfA für neue Wohngebäude und Eigentumswohnungen. Er trennt Grund und Boden vom Gebäudewert, berücksichtigt aktivierungspflichtige Nebenkosten, den steuerlich relevanten Wohnanteil, den maßgeblichen Monat und den Wechselvergleich zur linearen AfA.
Welche Rechtsgrundlage steckt hinter dem Rechner?
Der Rechner nutzt § 7 Abs. 5a EStG. Nach den im Projekt hinterlegten Daten gilt für begünstigte neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 % auf den Restbuchwert. Das Zeitfenster ist 01.10.2023-30.09.2029.
Warum ist der Baubeginn wichtig?
Beim selbst hergestellten Neubau zählt für die Rechnerprüfung der Baubeginn. Die BMWSB-FAQ stellt klar, dass bei der degressiven AfA nicht der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn entscheidend ist. Deshalb fragt der Rechner Monat und Jahr des Baubeginns beziehungsweise des rechtswirksamen Kaufvertrags ab.
Was gilt beim Kauf einer Neubauwohnung?
Beim Kauf prüft der Rechner, ob der rechtswirksame Kaufvertrag im begünstigten Zeitraum liegt und ob der Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, zeigt der Rechner weiterhin den mathematischen AfA-Verlauf, markiert den Fall aber als nicht vollständig begünstigt.
Warum wird Grund und Boden abgezogen?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und gehört deshalb nicht zur AfA-Basis. Ein höherer Bodenanteil senkt die abschreibbare Gebäudebasis direkt. Die Aufteilung sollte nicht frei geschätzt werden, sondern aus Vertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe nachvollziehbar sein.
Kann der Rechner gemischt genutzte Gebäude abbilden?
Ja, über den steuerlich relevanten Wohnanteil. Bei gemischter Nutzung läuft nur der Anteil in die AfA-Basis, der tatsächlich Wohnzwecken und deiner steuerlichen Nutzung zugeordnet wird. Für nicht wohnlich genutzte Gebäudeteile ist die Begünstigung nach § 7 Abs. 5a EStG nicht der passende Maßstab.
Warum zeigt der Rechner einen linearen Wechsel?
Die degressive AfA sinkt mit jedem Jahr, weil sie auf den Restbuchwert angewendet wird. Irgendwann kann die lineare AfA auf den verbleibenden Wert rechnerisch höher sein. Der Rechner kann diesen Punkt im Jahresplan markieren, damit du die degressive Fortführung nicht isoliert betrachtest.
Kann die degressive AfA mit Sonder-AfA kombiniert werden?
Die BMWSB-FAQ beschreibt, dass die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden kann, wenn deren eigene Voraussetzungen erfüllt sind. Dieser Rechner berechnet aber nur die degressive Gebäude-AfA. Für § 7b EStG ist der Sonder-AfA-Neubau-Rechner die passendere Ergänzung.
Warum ist der persönliche Grenzsteuersatz nur eine Näherung?
Der Rechner multipliziert die AfA des ersten Jahres mit deinem eingegebenen Grenzsteuersatz. Das zeigt eine grobe Steuerwirkung, ersetzt aber keine Einkommensteuerberechnung mit anderen Werbungskosten, Verlustverrechnung, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Vorauszahlungen oder Progressionseffekten.
Was bedeutet der Restbuchwert im Jahresplan?
Der Restbuchwert ist die verbleibende AfA-Basis nach den bisherigen Abschreibungen. Bei der degressiven Methode wird der nächste Jahresbetrag aus diesem Restwert berechnet. Deshalb sinken die AfA-Beträge im Plan, auch wenn der Prozentsatz gleich bleibt.
Welche Fälle deckt der Rechner nicht vollständig ab?
Nicht vollständig abgebildet sind komplexe Bauphasen, nachträgliche Herstellungskosten mit eigener steuerlicher Behandlung, abweichende Kaufpreisaufteilungen, mehrere Gebäudeteile, Betriebsvermögen, ausländische Sonderregeln, streitige Fertigstellungszeitpunkte und Fälle mit bereits genutzten erhöhten Absetzungen.
Welche Werte sollte ich vor der Eingabe prüfen?
Prüfe Kaufvertrag oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Nebenkosten, Bodenanteil, Baubeginnsanzeige oder rechtswirksamen Kaufvertrag, Fertigstellungsjahr, Wohnanteil und deinen realistischen Grenzsteuersatz. Je näher diese Werte an deinen Steuerunterlagen liegen, desto nützlicher ist der Jahresplan.