Berechne die Sonder-AfA für Neubau-Mietwohnungen nach § 7b EStG. Inklusive QNG-Prüfung, Baukostenobergrenze und der geschätzten Steuerwirkung als Summe.
Neubau, QNG und Kostenobergrenze
Trage Bauantrag, QNG-Status und Baukosten ein und erhalte deine Sonder-AfA.
Sonder-AfA und Steuerwirkung
Die Auswertung zeigt Anspruchsrisiken, gedeckelte Bemessungsgrundlage und die Abschreibung der ersten vier Jahre.
Gib Neubau, QNG-Status, Wohnfläche und Kosten ein und starte die Prüfung.
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Wie berechnet der Sonder-AfA-Neubau-Rechner die Abschreibung?
ƒSonderabschreibung für begünstigte Mietwohnungen
S=min(G⋅W,F⋅B)⋅p
Variablen
S
jährliche Sonder-AfA-Zusätzliche Abschreibung nach § 7b EStG im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren.
G
Gebäudekosten-Kaufpreis oder Herstellungskosten zuzüglich aktivierungspflichtiger Nebenkosten ohne Grund und Boden.
W
begünstigter Wohnanteil-Anteil der Kosten, der auf die entgeltlich überlassene neue Mietwohnung entfällt.
F
Wohnfläche-Begünstigte Wohnfläche in Quadratmetern.
B
BMG-Grenze je Quadratmeter-Der Rechner nutzt 4.000,00 € je Quadratmeter als Grenze der Bemessungsgrundlage.
p
Sonder-AfA-Satz-Der Satz beträgt bis zu 5 % jährlich über 4 Jahre.
Eckwerte der Sonder-AfA für Neubau-Mietwohnungen
Diese Werte nutzt der Rechner für beide § 7b-Förderfenster.
Wert
Ansatz
Wirkung
Sonder-AfA-Satz
5 %
jährlich zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA
Förderzeitraum
4 Jahre
maximal 20 % zusätzliche Abschreibung
Baukostenobergrenze aktuelles Fenster
5.200,00 € je m²
für Bauantrag oder Bauanzeige 01.01.2023-30.09.2029
Bemessungsgrundlage aktuelles Fenster
4.000,00 € je m²
nur bis zu dieser Grenze wird die Sonder-AfA berechnet
Früheres Förderfenster
3.000,00 € / 2.000,00 € je m²
Baukostenobergrenze und BMG für 01.09.2018-31.12.2021
Wohnnutzung
10 Jahre
entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken muss stabil bleiben
reguläre AfA im Modell
2 % oder 3 % nach Fertigstellung, optional degressiv
erster Jahresbetrag wird ab Anschaffung oder Fertigstellung gekürzt
Grundlage: § 7b EStG und BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025. Förderfenster 01.09.2018-31.12.2021 oder 01.01.2023-30.09.2029. Geprüft am 10. Juli 2026.
Beispiele für Sonder-AfA bei Neubau
Die Beispiele zeigen, wie Kosten je Quadratmeter und Nutzung die Sonder-AfA verändern.
Fall
Kosten je m²
BMG
Sonder-AfA jährlich
Steuerwirkung Jahr 1
Einordnung
Standardmodell
4.000,00 €/m²
480.000,00 €
24.000,00 €
13.440,00 €
QNG-Neubau innerhalb der Kostengrenzen
gedeckelte BMG
4.733,33 €/m²
480.000,00 €
24.000,00 €
14.364,00 €
Baukosten bleiben zulässig, aber die BMG-Grenze deckelt
gemischte Vermietung
4.000,00 €/m²
336.000,00 €
16.800,00 €
9.408,00 €
nur der begünstigte Wohnanteil wird angesetzt
Kostenobergrenze gerissen
6.750,00 €/m²
480.000,00 €
0,00 €
8.505,00 €
im Modell keine positive Sonder-AfA wegen zu hoher Baukosten
ohne QNG-Nachweis
4.000,00 €/m²
480.000,00 €
0,00 €
5.040,00 €
Begünstigung ist ohne Nachweis kritisch
früheres Förderfenster
2.000,00 €/m²
240.000,00 €
12.000,00 €
6.720,00 €
ohne QNG, aber mit den früheren Kostengrenzen und Anspruch nur bis 2026
Die Steuerwirkung nutzt den eingetragenen Grenzsteuersatz. Verlustverrechnung, Progression und spätere Rückgängigmachung sind nicht vollständig abgebildet.
Unterlagen für eine belastbare Sonder-AfA-Prüfung
Diese Werte solltest du nicht schätzen, wenn es um Steuererklärung oder Kaufentscheidung geht.
Unterlage
Warum relevant
Typisches Risiko
Bauantrag oder Bauanzeige
belegt das Förderfenster
falscher Stichtag führt zur falschen Begünstigung
QNG- oder Nachhaltigkeitsnachweis
nur im Förderfenster 01.01.2023-30.09.2029 erforderlich
KfW-Standard allein genügt nicht sicher
Kaufvertrag und Fertigstellungsjahr
beim Kauf muss die Wohnung neu sein
späterer Erwerb kann die Sonder-AfA ausschließen
Baukostenaufstellung je Wohnung
prüft je nach Förderfenster 3.000 € / 2.000 € oder 5.200 € / 4.000 €
nachträgliche Kosten können die Grenze reißen
Nutzungs- und Mietunterlagen
sichert die entgeltliche Wohnüberlassung
Eigennutzung oder Kurzzeitvermietung kann schädlich sein
Bei Bauträgerkauf, Aufteilung mehrerer Einheiten, gemischter Nutzung oder späterem Verkauf sollte Steuerberatung die Werte prüfen.
Häufig gestellte Fragen zum Sonder-AfA Neubau Rechner
Was berechnet der Sonder-AfA-Neubau-Rechner?
Der Rechner prüft modellhaft, ob eine neue Mietwohnung die zentralen Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erfüllt. Er trennt Gebäudekosten, nicht abschreibbaren Bodenanteil, Wohnfläche, QNG-Nachweis, Bauantragsfenster und Kostengrenzen. Anschließend zeigt er die gedeckelte Bemessungsgrundlage, die jährliche Sonder-AfA, die reguläre AfA und eine grobe Steuerwirkung.
Welche Sonder-AfA ist bei Neubau-Mietwohnungen möglich?
Bis zu 5 % Sonder-AfA sind im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren möglich. Die Sonder-AfA ist eine Jahresabschreibung und wird nicht monatsanteilig gekürzt. Die reguläre AfA daneben wird im ersten Jahr ab Anschaffung oder Fertigstellung zeitanteilig berechnet.
Warum ist die Baukostenobergrenze so wichtig?
Die Baukostenobergrenze hängt vom Förderfenster ab. Für Bauanträge oder Bauanzeigen vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gilt 3.000,00 € je Quadratmeter, für das Fenster 01.01.2023 bis 30.09.2029 gilt 5.200,00 €. Eine Überschreitung schließt die Sonder-AfA aus oder macht sie später rückgängig.
Warum wird die Bemessungsgrundlage zusätzlich gedeckelt?
Auch bei eingehaltener Baukostenobergrenze ist die Bemessungsgrundlage gedeckelt. Im früheren Förderfenster gilt 2.000,00 € je Quadratmeter, im aktuellen Fenster 4.000,00 €. Darüber liegende Gebäudekosten können die reguläre AfA erhöhen, nicht aber die Sonder-AfA.
Zählt Grund und Boden zur Sonder-AfA?
Nein. Beim Kauf verteilt der Rechner Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auf Gebäude und Grund und Boden. Bei eigener Herstellung erwartet das Kostenfeld nur Gebäudekosten und zieht keinen pauschalen Bodenanteil ab. Nur abschreibungsfähige Gebäudekosten fließen in Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage ein.
Warum fragt der Rechner nach Effizienzhaus 40 NH und QNG?
QNG ist nur für Wohnungen erforderlich, deren Bauantrag oder Bauanzeige im aktuellen Förderfenster vom 01.01.2023 bis 30.09.2029 liegt. Dann muss das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachweisen. Im früheren Förderfenster gilt diese QNG-Voraussetzung nicht.
Was gilt beim Kauf einer neuen Wohnung?
Beim Kauf ist entscheidend, ob die Wohnung steuerlich noch als neu gilt. Der Rechner fragt deshalb ab, ob der Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Ein späterer Kauf kann die Sonder-AfA gefährden, selbst wenn das Gebäude technisch neu wirkt. Maßgeblich sind Vertrag, Fertigstellung und die konkrete steuerliche Einordnung.
Was bedeutet entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken?
Die Wohnung muss vermietet und zu Wohnzwecken überlassen werden. Eigennutzung, Nichtwohnnutzung oder eine schädliche Nutzungsänderung passen nicht zum Förderzweck. Der Rechner bildet gemischte Fälle über den steuerlich relevanten Wohnanteil ab. Für Kurzzeitvermietung, möblierte Konzepte oder Sondernutzungen sollte der Einzelfall geprüft werden.
Kann die Sonder-AfA später rückgängig gemacht werden?
Ja. Kritisch sind vor allem Nutzungsänderung, schädlicher Verkauf, fehlende Wohnvermietung oder eine nachträgliche Überschreitung der Baukostenobergrenze. Der Rechner weist deshalb auf die 10 Jahre Wohnnutzung hin und nutzt undatierte nachträgliche Kosten nur für diese Obergrenzenprüfung. Die zeitliche Erhöhung einer AfA-Basis muss separat nach dem tatsächlichen Kostenjahr berechnet werden.
Kann Sonder-AfA mit degressiver AfA kombiniert werden?
Ja. Der Rechner kann § 7b EStG mit linearer oder separat bestätigter degressiver Gebäude-AfA kombinieren. Während der ersten vier Jahre mindert die Sonder-AfA nicht die jährliche degressive Rechenbasis. Nach dem Begünstigungszeitraum wird der Restwert nach § 7a Abs. 9 EStG um reguläre und Sonder-AfA gekürzt fortgeführt.
Warum zeigt der Rechner eine Steuerwirkung?
Die Steuerwirkung ist nur eine grobe Multiplikation aus Abschreibung und eingetragenem Grenzsteuersatz. Sie zeigt, wie stark der zusätzliche Abzug die Steuer im Modell senken kann. Tatsächliche Steuerbescheide hängen von Verlustverrechnung, Progression, Finanzierungskosten, weiteren Einkünften, Veranlagung und späteren Korrekturen ab.
Wann sollte ich die Berechnung fachlich prüfen lassen?
Fachliche Prüfung ist besonders wichtig bei Bauträgerkauf, mehreren Wohnungen, gemischter Nutzung, nachträglichen Herstellungskosten, unklarer QNG-Zertifizierung, Verkauf innerhalb kurzer Zeit oder sehr hohen Kosten je Quadratmeter. Bei betrieblichen Einkünften kommen außerdem die Beihilfe- und De-minimis-Vorgaben hinzu. Dort entscheidet nicht ein einzelner Prozentsatz, sondern die genaue Vertrags- und Kostenstruktur.