Berechne die Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung mit vorbehaltenem Wohnrecht. Inklusive BMF-Vervielfältiger, Freibetrag und Grenze nach § 16 BewG.
Immobilienwert, Wohnrecht und Verwandtschaft
Berechne die Schenkungsteuer mit vorbehaltenem Wohnrecht, BMF-Vervielfältiger, Freibetrag und Vorerwerben.
Schenkungsteuer und Wohnrechtswert
Zeigt den abziehbaren Wohnrechtswert, die Tarifbasis und die voraussichtliche Steuer auf die aktuelle Schenkung.
Gib Immobilienwert, Wohnrecht und Verwandtschaft ein, um die Schenkungsteuer zu berechnen.
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Schenkungsteuer auf die aktuelle Übertragung-Steuerbetrag nach Abzug einer rechnerischen Steuer auf frühere Erwerbe.
W
Immobilienwert-Steuerlicher Wert der Immobilie vor Wohnrecht und Schulden.
J
Jahreswert des Wohnrechts-Nachhaltiger Jahreswert der Wohnnutzung, begrenzt nach § 16 BewG.
F
Vervielfältiger-BMF-Faktor für lebenslängliche Nutzungen ab 2026.
L
Schulden und Kosten-Vom Beschenkten übernommene wirtschaftliche Belastungen.
V
Vorerwerbe-Frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren.
B
persönlicher Freibetrag-Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis gemäß § 16 ErbStG.
T
Tariffunktion-Steuertarif nach § 19 ErbStG inklusive Härteausgleich.
Beispiele für Schenkungsteuer mit Wohnrecht
Die Beispiele zeigen, wie Immobilienwert, Jahreswert, Alter und Verwandtschaft den steuerpflichtigen Erwerb verändern.
Fall
Immobilienwert
Wohnrechtswert
Freibetrag
Tarifbasis
Steuer
Einordnung
Wohnrecht für Elternteil
620.000,00 €
175.572,00 €
400.000,00 €
44.428,00 €
3.109,96 €
Der Kapitalwert des Wohnrechts senkt den Erwerb vor dem Kinderfreibetrag.
Ehepartner mit hohem Freibetrag
850.000,00 €
281.400,00 €
500.000,00 €
68.600,00 €
4.802,00 €
Der hohe Freibetrag kann den verbleibenden Erwerb stark reduzieren.
Enkel mit geringerem Freibetrag
560.000,00 €
108.450,00 €
200.000,00 €
251.550,00 €
27.670,50 €
Beim Enkel hängt die Steuer stärker am verfügbaren Freibetrag.
Nicht verwandte Person
420.000,00 €
80.436,00 €
20.000,00 €
319.564,00 €
95.869,20 €
Steuerklasse III und 20.000 € Freibetrag führen schneller zu Steuer.
Die Beispiele verwenden die BMF-Vervielfältiger 2026, die Freibeträge nach § 16 ErbStG und die Steuersätze nach § 19 ErbStG.
Freibeträge und Steuerklassen bei Wohnrecht-Schenkungen
Der Freibetrag richtet sich nach der Beziehung zwischen Schenker und beschenkter Person, nicht nach der Art des Wohnrechts.
Verhältnis
Freibetrag
Steuerklasse
Hinweis
Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
500.000,00 €
I
gilt auch für eingetragene Lebenspartner
Kind, Stiefkind, Adoptivkind oder Kind eines verstorbenen Kindes
400.000,00 €
I
häufiger Fall bei Hausübertragung an Kinder
Enkel, wenn das verbindende Kind noch lebt
200.000,00 €
I
400.000 € nur bei verstorbenem vermittelndem Elternteil
Geschwister, Nichten oder Neffen
20.000,00 €
II
der Freibetrag ist deutlich niedriger als bei Kindern
Alle übrigen Personen
20.000,00 €
III
für nicht verwandte Personen besonders steuerrelevant
Vorerwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet und können Freibetrag sowie Tarifstufe verändern.
Steuersätze nach § 19 ErbStG
Der Satz der erreichten Wertstufe wird auf den steuerpflichtigen Erwerb angewendet. Der Rechner berücksichtigt den Härteausgleich an den Stufengrenzen.
Steuerpflichtiger Erwerb
Klasse I
Klasse II
Klasse III
bis 75.000,00 €
7,0 %
15,0 %
30,0 %
bis 300.000,00 €
11,0 %
20,0 %
30,0 %
bis 600.000,00 €
15,0 %
25,0 %
30,0 %
bis 6.000.000,00 €
19,0 %
30,0 %
30,0 %
bis 13.000.000,00 €
23,0 %
35,0 %
50,0 %
bis 26.000.000,00 €
27,0 %
40,0 %
50,0 %
über 26.000.000,00 €
30,0 %
43,0 %
50,0 %
Die Tarifstufen gelten nach persönlichem Freibetrag und nach Zusammenrechnung relevanter Vorerwerbe.
BMF-Vervielfältiger für Wohnrechte 2026
Ein lebenslanges Wohnrecht ist steuerlich wertvoller, wenn es voraussichtlich länger läuft. Deshalb ändern Alter und Geschlecht den Kapitalwert.
Alter
Männer
Frauen
Beispiel
60 Jahre
12,798 (230.364,00 €)
13,832 (248.976,00 €)
Kapitalwert bei 18.000 € Jahreswert
70 Jahre
9,938 (178.884,00 €)
11,107 (199.926,00 €)
Kapitalwert bei 18.000 € Jahreswert
80 Jahre
6,509 (117.162,00 €)
7,490 (134.820,00 €)
Kapitalwert bei 18.000 € Jahreswert
90 Jahre
3,234 (58.212,00 €)
3,770 (67.860,00 €)
Kapitalwert bei 18.000 € Jahreswert
Nach § 16 BewG ist der Jahreswert zusätzlich auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt.
Häufig gestellte Fragen zum Schenkungsteuer-Wohnrecht-Rechner
Warum heißt es Schenkungsteuer, obwohl viele Schenkungssteuer suchen?
Die gesetzliche Bezeichnung ist Schenkungsteuer. Der Suchbegriff Schenkungssteuer ist im Alltag üblich, meint aber denselben Steuerbereich. Der Rechner verwendet fachlich die gesetzliche Schreibweise und berechnet den Fall einer Immobilienübertragung mit vorbehaltenem Wohnrecht.
Wie mindert ein Wohnrecht die Schenkungsteuer?
Die beschenkte Person erhält die Immobilie nicht vollständig unbelastet. Die wohnberechtigte Person darf die vereinbarten Räume weiter nutzen. Dieser Vorteil hat einen Kapitalwert. Dieser Wert mindert den steuerlichen Erwerb, bevor Freibetrag, Vorerwerbe und Tarif angewendet werden.
Was ist der Jahreswert des Wohnrechts?
Der Jahreswert beschreibt den nachhaltigen Wert der Wohnnutzung pro Jahr. Praktisch orientiert er sich häufig an der ortsüblichen Miete für die betroffenen Räume. Der Wert sollte belegbar sein, etwa über Mietspiegel, Vergleichsmieten oder ein Gutachten.
Warum wird der Jahreswert nach § 16 BewG begrenzt?
Das Bewertungsgesetz verhindert, dass ein überhöhter Jahreswert den steuerlichen Erwerb rechnerisch zu stark reduziert. Für Nutzungen an einem Wirtschaftsgut ist der Jahreswert höchstens der Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Der Rechner setzt diese Grenze automatisch an.
Warum fragt der Rechner Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person ab?
Ein lebenslanges Wohnrecht wird mit statistischer Restlebenserwartung bewertet. Das BMF veröffentlicht dafür Vervielfältiger nach vollendetem Lebensalter und Geschlecht. Je länger das Recht voraussichtlich läuft, desto höher ist der Kapitalwert des Wohnrechts.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Ein Wohnrecht betrifft typischerweise die Nutzung bestimmter Räume oder einer Wohnung. Nießbrauch kann weiter gehen und etwa auch Mieteinnahmen umfassen. Für die Kapitalisierung lebenslänglicher Nutzungen nutzt der Rechner denselben BMF-Faktor, die wirtschaftliche Bemessung des Jahreswerts ist aber anders zu prüfen.
Welche Rolle spielt der persönliche Freibetrag?
Der Freibetrag wird nach Abzug des Wohnrechtswerts und nach Berücksichtigung übernommener Belastungen angewendet. Bei Kindern sind 400.000 € frei, bei Ehepartnern 500.000 €. Bei Geschwistern, Nichten, Neffen und nicht verwandten Personen bleiben meist nur 20.000 €.
Warum sind Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren wichtig?
Frühere Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG mit der aktuellen Schenkung zusammengerechnet. Dadurch kann ein eigentlich niedriger aktueller Erwerb in eine höhere Tarifstufe fallen. Der Rechner zieht die rechnerische Steuer auf Vorerwerbe wieder ab.
Kann ein Wohnrecht die Steuer vollständig vermeiden?
Ja, das kann rechnerisch passieren, wenn Wohnrechtswert, Schulden und Freibetrag den steuerlichen Erwerb vollständig abdecken. Trotzdem sollte die Übertragung dokumentiert und steuerlich eingeordnet werden. Eine Steuer von 0 € ist nicht automatisch gleichbedeutend mit keiner Anzeige- oder Erklärungspflicht.
Welche Schulden und Kosten gehören in den Rechner?
Gemeint sind wirtschaftliche Belastungen, die die beschenkte Person tatsächlich übernimmt. Dazu können Darlehen, Ausgleichszahlungen oder vertraglich übernommene Kosten gehören. Nicht jede Nebenabrede mindert den steuerlichen Erwerb. Entscheidend ist der konkrete Vertrag.
Welche Unterlagen brauche ich für eine belastbare Berechnung?
Wichtig sind Immobilienwert, Mietwert der betroffenen Räume, Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person, Grundbuch- oder Vertragsentwurf, übernommene Schulden, frühere Schenkungen und das Verwandtschaftsverhältnis. Ohne diese Daten bleibt das Ergebnis eine Orientierung.
Wann reicht dieser Rechner nicht aus?
Der Rechner ist eine Modellrechnung für eine private Immobilienübertragung mit lebenslangem Wohnrecht. Mehrere Berechtigte, befristete Rechte, Pflegeverpflichtungen, Auslandsbezug, Betriebsvermögen, gemischte Kauf- und Schenkungsverträge oder streitige Immobilienwerte brauchen eine steuerliche Prüfung am Vertrag.