Berechne die Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung mit vorbehaltenem Nießbrauch. Inklusive BMF-Vervielfältiger, Freibetrag und früherer Vorerwerbe.
Immobilienwert, Nießbrauch und Verwandtschaft
Berechne die Schenkungsteuer mit vorbehaltenem Nießbrauch, BMF-Vervielfältiger, Freibetrag und Vorerwerben.
Schenkungsteuer und Nießbrauchwert
Zeigt den abziehbaren Nießbrauchwert, die Tarifbasis und die voraussichtliche Steuer auf die aktuelle Schenkung.
Gib Immobilienwert, Nießbrauch und Verwandtschaft ein, um die Schenkungsteuer zu berechnen.
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Wie wird Schenkungsteuer mit Nießbrauch berechnet?
ƒSchenkungsteuer bei vorbehaltenem Nießbrauch
S=T((W−min(J,W/18,6)⋅F−L)+V−B)−T(V−B)
Variablen
S
Schenkungsteuer auf die aktuelle Übertragung-Steuerbetrag nach Abzug einer rechnerischen Steuer auf frühere Erwerbe.
W
Immobilienwert-Steuerlicher Wert der Immobilie vor Nießbrauch und Schulden.
J
Jahreswert des Nießbrauchs-Nachhaltiger Jahreswert der Nutzung, begrenzt nach § 16 BewG.
F
Vervielfältiger-BMF-Faktor für lebenslängliche Nutzungen ab 2026.
L
Schulden und Kosten-Vom Beschenkten übernommene wirtschaftliche Belastungen.
V
Vorerwerbe-Frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren.
B
persönlicher Freibetrag-Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis gemäß § 16 ErbStG.
T
Tariffunktion-Steuertarif nach § 19 ErbStG inklusive Härteausgleich.
Beispiele für Schenkungsteuer mit Nießbrauch
Die Beispiele zeigen, wie stark Alter, Jahreswert, Freibetrag und Verwandtschaft den Steuerbetrag verändern.
Fall
Immobilienwert
Nießbrauchwert
Freibetrag
Tarifbasis
Steuer
Einordnung
Schenkung an ein Kind
750.000,00 €
238.512,00 €
400.000,00 €
61.488,00 €
4.304,16 €
Der Freibetrag deckt den größten Teil des belasteten Immobilienwerts ab.
Schenkung an Ehepartner
900.000,00 €
351.750,00 €
500.000,00 €
48.250,00 €
3.377,50 €
Der hohe Freibetrag kann den verbleibenden Erwerb deutlich entschärfen.
Schenkung an Enkel
650.000,00 €
169.074,00 €
200.000,00 €
280.926,00 €
30.901,86 €
Bei Enkeln bleibt der Freibetrag niedriger, solange das verbindende Kind lebt.
Schenkung an nicht verwandte Person
450.000,00 €
78.108,00 €
20.000,00 €
351.892,00 €
105.567,60 €
Der niedrige Freibetrag und Steuerklasse III führen schneller zu Steuer.
Die Beispiele verwenden die BMF-Vervielfältiger 2026, die Freibeträge nach § 16 ErbStG und die Steuersätze nach § 19 ErbStG.
Freibeträge und Steuerklassen bei Schenkungen
Der Freibetrag gehört zur konkreten Beziehung zwischen Schenker und beschenkter Person. Eltern und Großeltern haben bei Schenkungen nicht denselben Freibetrag wie bei Erbschaften.
Verhältnis
Freibetrag
Steuerklasse
Hinweis
Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
500.000,00 €
I
gilt auch für eingetragene Lebenspartner
Kind, Stiefkind, Adoptivkind oder Kind eines verstorbenen Kindes
400.000,00 €
I
der wichtigste Fall bei vorweggenommener Erbfolge
Enkel, wenn das verbindende Kind noch lebt
200.000,00 €
I
400.000 € nur, wenn der vermittelnde Elternteil verstorben ist
Eltern oder Großeltern bei Schenkung
20.000,00 €
II
bei Schenkung deutlich niedriger als beim Erwerb von Todes wegen
Alle übrigen Personen
20.000,00 €
III
für nicht verwandte Personen besonders teuer
Die Freibeträge können grundsätzlich nach 10 Jahren erneut genutzt werden. Vorerwerbe derselben Person werden deshalb im Rechner gesondert abgefragt.
Steuersätze nach § 19 ErbStG
Die Steuer wird mit dem Satz der erreichten Wertstufe berechnet. Der Rechner berücksichtigt zusätzlich den gesetzlichen Härteausgleich an den Stufengrenzen.
Steuerpflichtiger Erwerb
Klasse I
Klasse II
Klasse III
bis 75.000,00 €
7,0 %
15,0 %
30,0 %
bis 300.000,00 €
11,0 %
20,0 %
30,0 %
bis 600.000,00 €
15,0 %
25,0 %
30,0 %
bis 6.000.000,00 €
19,0 %
30,0 %
30,0 %
bis 13.000.000,00 €
23,0 %
35,0 %
50,0 %
bis 26.000.000,00 €
27,0 %
40,0 %
50,0 %
über 26.000.000,00 €
30,0 %
43,0 %
50,0 %
Der Steuersatz gilt nicht nur auf den übersteigenden Teil, sondern auf den steuerpflichtigen Erwerb der Wertstufe. Der Härteausgleich verhindert harte Sprünge direkt an den Grenzen.
BMF-Vervielfältiger für den Nießbrauchwert 2026
Der Kapitalwert steigt, wenn der Nießbrauch voraussichtlich länger läuft. Deshalb ist eine jüngere berechtigte Person steuerlich deutlich wertvoller als eine ältere.
Alter
Männer
Frauen
Beispiel
60 Jahre
12,798 (307.152,00 €)
13,832 (331.968,00 €)
Kapitalwert bei 24.000 € Jahreswert
70 Jahre
9,938 (238.512,00 €)
11,107 (266.568,00 €)
Kapitalwert bei 24.000 € Jahreswert
80 Jahre
6,509 (156.216,00 €)
7,490 (179.760,00 €)
Kapitalwert bei 24.000 € Jahreswert
90 Jahre
3,234 (77.616,00 €)
3,770 (90.480,00 €)
Kapitalwert bei 24.000 € Jahreswert
Nach § 16 BewG ist der Jahreswert zusätzlich auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt.
Häufig gestellte Fragen zum Schenkungsteuer-Nießbrauch-Rechner
Warum heißt es rechtlich Schenkungsteuer und nicht Schenkungssteuer?
Im Gesetz steht „Schenkungsteuer“. Viele suchen trotzdem nach „Schenkungssteuer“. Der Rechner verwendet fachlich die gesetzliche Bezeichnung, rechnet aber genau den Fall, der mit beiden Begriffen gemeint ist.
Wie mindert ein vorbehaltener Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Die beschenkte Person bekommt die Immobilie nicht frei verfügbar. Der bisherige Eigentümer darf sie weiter nutzen oder Mieten ziehen. Dieser vorbehaltene Vorteil hat einen Kapitalwert und mindert den steuerlichen Erwerb, bevor Freibetrag und Steuertarif angewendet werden.
Was ist der Jahreswert des Nießbrauchs?
Der Jahreswert ist der wirtschaftliche Nutzungswert pro Jahr. Bei Vermietung orientiert er sich meist an nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Bei Eigennutzung geht es um einen angemessenen Wohn- oder Nutzungswert am Ort. Reine Wunschwerte führen zu einem falschen Kapitalwert.
Warum begrenzt der Rechner den Jahreswert nach § 16 BewG?
Der Jahreswert darf für den Kapitalwert nicht beliebig hoch angesetzt werden. Das Bewertungsgesetz begrenzt ihn auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6. Ohne diese Grenze könnte ein zu hoher Nutzungswert die Schenkung rechnerisch zu stark reduzieren.
Warum fragt der Rechner Alter und Geschlecht ab?
Bei lebenslangem Nießbrauch hängt der Kapitalwert von der statistischen Restlebenserwartung ab. Das BMF veröffentlicht dafür Vervielfältiger nach Lebensalter und Geschlecht. Je länger das Recht voraussichtlich läuft, desto höher ist der abziehbare Kapitalwert.
Welche Rolle spielt der persönliche Freibetrag?
Der Freibetrag wird nach dem belasteten Immobilienwert abgezogen. Bei Kindern sind 400.000 € frei, bei Ehepartnern 500.000 €. Bei nicht verwandten Personen bleiben nur 20.000 €. Dadurch kann derselbe Nießbrauch bei einer Person steuerfrei wirken und bei einer anderen trotzdem Steuer auslösen.
Warum sind Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren wichtig?
Frühere Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG mit der aktuellen Schenkung zusammengerechnet. Das ist mehr als ein Restfreibetrag. Der Steuersatz kann steigen, weil der gesamte 10-Jahres-Erwerb in die Tarifstufe fällt.
Kann die Schenkungsteuer durch Nießbrauch auf 0 € fallen?
Ja, das kann rechnerisch passieren, wenn Nießbrauchwert, Schulden und Freibetrag den steuerlichen Erwerb vollständig auffangen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass nichts zu melden ist. Schenkungen gehören bei relevanten Werten trotzdem sauber dokumentiert.
Was ist mit übernommenen Schulden und Kosten gemeint?
Gemeint sind wirtschaftliche Belastungen, die die beschenkte Person wirklich übernimmt. Ein eingetragenes Darlehen, eine Ausgleichszahlung oder vertraglich übernommene Kosten können den Erwerb mindern. Unklare Nebenabreden solltest du nicht einfach als Abzug eintragen.
Warum kann der Nießbrauchwert nicht höher als der Immobilienwert wirken?
Ein sehr hoher Jahreswert oder ein hoher Vervielfältiger kann rechnerisch mehr ergeben als die Immobilie wert ist. Für die Steuerplanung ist dann entscheidend, dass der Erwerb nicht negativ wird. Der Rechner begrenzt den abziehbaren Wert deshalb auf den Immobilienwert.
Wann reicht der Rechner nicht aus?
Der Rechner ist eine Modellrechnung für private Immobilienübertragungen mit lebenslangem Nießbrauch. Betriebsvermögen, Auslandsbezug, mehrere Berechtigte, befristete Rechte, Pflegeverpflichtungen, Pflichtteilsverzicht oder gemischte Kauf- und Schenkungsverträge brauchen eine steuerliche Prüfung am Vertrag.
Welche Unterlagen brauche ich für eine belastbare Berechnung?
Hilfreich sind der Immobilienwert oder ein Gutachten, Mietwerte, Grundbuchauszug, Entwurf des Schenkungsvertrags, Darlehensstände, Angaben zum Nießbrauch und eine Übersicht früherer Schenkungen. Ohne diese Daten bleibt das Ergebnis eine grobe Orientierung.