Berechne die Schenkungsteuer auf Immobilien aus dem Verkehrswert, Darlehen und Freibetrag. Inklusive Nießbrauch, Steuerklasse und Tarif nach dem ErbStG.
Schenkungsteuer für Immobilien berechnen
Ermittle steuerlichen Erwerb, Freibetrag, Vorerwerbe, Steuerklasse und Steuerbetrag.
Schenkungsteuer auf Immobilien
Zeigt steuerlichen Erwerb, Freibetrag, Tarif und Übertragungskosten getrennt.
Trage Immobilienwert, Beziehung, Vorerwerbe und Abzüge ein.
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Wie berechnet der Immobilien-Schenkungsteuer-Rechner die Steuer?
ƒSchenkungsteuer auf Immobilien
E=W−D−R,S=T(E+V−F)−T(V−F)
Variablen
W
Immobilienwert-Verkehrswert oder steuerlicher Wert der übertragenen Immobilie.
D
Darlehen oder Gegenleistung-Übernommene Schulden oder Auflagen, die den Erwerb mindern können.
R
Vorbehaltenes Recht-Kapitalwert von Nießbrauch, Wohnrecht oder vergleichbarem Recht.
V
Vorerwerbe-Frühere Schenkungen derselben Person innerhalb von 10 Jahren.
F
Freibetrag-Persönlicher Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis.
T
Tarif-Steuer nach Steuerklasse und Wertstufe inklusive Härteausgleich.
Standardfall im Rechner
Das Beispiel zeigt, wie Darlehen, Wohnrecht oder Nießbrauch und Vorerwerbe den steuerpflichtigen Erwerb verändern.
Posten
Wert
Einordnung
Immobilienwert
820.000,00 €
Ausgangswert für den steuerlichen Erwerb und die Gebühreneinordnung.
Übernommene Darlehen
90.000,00 €
Kann den steuerlichen Erwerb mindern, wenn die Übernahme wirksam vereinbart ist.
Vorbehaltenes Recht
240.000,00 €
Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht im Modell.
Steuerlicher Erwerb vor Freibetrag
490.000,00 €
Wert nach Abzügen, aber vor persönlichem Freibetrag.
Schenkungsteuer
15.400,00 €
Tarifwert nach Steuerklasse I und Vorerwerben im Beispiel.
Freibeträge nach § 16 ErbStG, Steuerklassen nach § 15 ErbStG, Vorerwerbe nach § 14 ErbStG und Tarif nach § 19 ErbStG.
Szenarien nach Beziehung und Abzügen
Die Beispiele zeigen, warum derselbe Immobilienwert je nach Beziehung, Vorerwerben und Rechten zu sehr unterschiedlichen Steuerbeträgen führt.
Fall
Erwerb vor Freibetrag
Steuerpflichtig aktuell
Schenkungsteuer
Einordnung
Kind mit Darlehen und Wohnrecht
490.000,00 €
140.000,00 €
15.400,00 €
Vorerwerb verbraucht einen Teil des Freibetrags, deshalb bleibt ein steuerpflichtiger Rest.
Ehepartner ohne Vorerwerb
500.000,00 €
0,00 €
0,00 €
Der persönliche Freibetrag deckt den Erwerb in diesem Modell vollständig.
Geschwister ohne Abzüge
650.000,00 €
630.000,00 €
165.000,00 €
Niedriger Freibetrag und Steuerklasse II machen die Steuer zum Hauptbetrag.
Freibeträge und Steuerklassen
Diese Werte nutzt der Rechner für die wichtigsten Immobilienübertragungen im Familien- und Nahbereich.
Verhältnis
Freibetrag
Steuerklasse
Hinweis
Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
500.000,00 €
I
Hoher Freibetrag, aber Vorerwerbe und Sonderfälle bleiben relevant.
Kind, Stiefkind oder Adoptivkind
400.000,00 €
I
Wichtiger Standardfall bei vorweggenommener Erbfolge.
Enkel, wenn das verbindende Kind noch lebt
200.000,00 €
I
Bei lebendem Elternteil gilt ein niedrigerer Freibetrag als bei Kindern.
Geschwister, Nichten oder Neffen
20.000,00 €
II
Schnell steuerbelastet, wenn keine starken Abzüge vorhanden sind.
Alle übrigen Personen
20.000,00 €
III
Höchste Tarifbelastung bei größeren Immobilienwerten.
Daten, die vor der Übertragung belastbar sein sollten
Die Schenkungsteuer hängt bei Immobilien stark an Bewertungs- und Vertragsdetails. Diese Punkte sollten nicht geschätzt bleiben.
Thema
Eingabe im Rechner
Warum wichtig
Wert der Immobilie
Immobilienwert
Ein zu niedriger Wert macht das Ergebnis schöner, aber nicht belastbarer.
Darlehen und Auflagen
Übernommene Darlehen oder Gegenleistungen
Nur wirksame Verpflichtungen mindern den Erwerb und können Nebeneffekte auslösen.
Nießbrauch oder Wohnrecht
Kapitalwert vorbehaltener Rechte
Der Kapitalwert kann groß sein, muss aber sauber aus Jahreswert und Laufzeit hergeleitet werden.
Frühere Schenkungen
Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren
Frühere Erwerbe verbrauchen Freibetrag und können den anzuwendenden Steuersatz verändern.
Reine oder gemischte Schenkung
Grunderwerbsteuerpflichtiger Auflagenwert
Eine reine Schenkung wird anders behandelt als eine Übertragung mit Gegenleistung.
Häufig gestellte Fragen zum Schenkungssteuer-Immobilien-Rechner
Was berechnet der Schenkungssteuer-Immobilien-Rechner?
Der Rechner schätzt die Schenkungsteuer, wenn eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird. Er berücksichtigt Immobilienwert, übernommene Darlehen, den Kapitalwert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, frühere Schenkungen innerhalb von 10 Jahren, das Verwandtschaftsverhältnis, den persönlichen Freibetrag und den Tarif nach Steuerklasse.
Warum zählt nicht immer der volle Immobilienwert?
Der volle Wert ist nur der Ausgangspunkt. Übernimmt die beschenkte Person Darlehen oder wird ein belastbares Nutzungsrecht vorbehalten, kann der steuerliche Erwerb niedriger sein. Der Rechner zieht solche Werte nur als Eingabe ab. Ob sie steuerlich anerkannt werden, hängt vom Vertrag und von der Bewertung ab.
Wie wirken Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren?
Frühere Schenkungen derselben schenkenden Person an dieselbe beschenkte Person werden für Freibetrag und Tarif zusammengerechnet. Der Rechner berechnet deshalb zuerst die Steuer auf den zusammengerechneten Erwerb und zieht anschließend die modellhafte Steuer auf die Vorerwerbe wieder ab.
Welche Beziehung sollte ich auswählen?
Wähle die tatsächliche rechtliche Beziehung zwischen schenkender und beschenkter Person. Kinder, Ehepartner, Enkel, Geschwister und sonstige Personen haben unterschiedliche Freibeträge und Steuerklassen. Schon ein Wechsel von Kind zu Geschwister kann bei derselben Immobilie einen sehr großen Steuerunterschied auslösen.
Kann der Rechner den Wert von Nießbrauch oder Wohnrecht bestimmen?
Dieser Rechner erwartet den Kapitalwert als fertige Eingabe, weil die Bewertung von Jahreswert, Alter, Geschlecht, Laufzeit und gesetzlichen Vervielfältigern abhängt. Für eine genaue Herleitung passt der separate Nießbrauch-Rechner besser. Hier geht es um die Wirkung dieses Kapitalwerts auf die Schenkungsteuer.
Wann bleibt die Schenkungsteuer bei Immobilien bei 0 €?
Die Steuer bleibt im Modell bei 0 €, wenn der steuerliche Erwerb nach Abzügen und nach verfügbarer Freibetragswirkung nicht positiv ist. Das bedeutet nicht automatisch, dass nichts zu tun ist. Anzeige, Bewertung, Nachweise und notarielle Gestaltung können auch bei rechnerisch 0 € Steuer relevant bleiben.
Warum zeigt der Rechner auch Notar und Grundbuch?
Bei einer Immobilie entsteht die Steuerfrage selten allein. Eine Übertragung braucht regelmäßig eine notarielle Urkunde und eine Grundbuchumschreibung. Der Rechner zeigt diese Werte getrennt, damit du die Steuer nicht mit den unvermeidbaren Übertragungskosten verwechselst.
Fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an?
Eine reine Grundstücksschenkung ist regelmäßig nicht der klassische Grunderwerbsteuerfall. Bei Auflagen, übernommenen Verpflichtungen oder gemischten Schenkungen kann aber ein grunderwerbsteuerpflichtiger Anteil entstehen. Deshalb gibt es ein optionales Feld für den Auflagenwert und den passenden Steuersatz.
Welche Sonderfälle sind nicht enthalten?
Nicht modelliert sind Familienheim-Sonderregeln, Betriebsvermögen, Auslandsbezug, mehrere Erwerber, Pflichtteilsgestaltung, Rückforderungsrechte, Sozialhilferegress, Pflegevereinbarungen und Detailfragen der Immobilienbewertung. Diese Punkte können steuerlich entscheidend sein und gehören in eine fachliche Prüfung.
Wann sollte ich vor einer Immobilienschenkung beraten lassen?
Eine Beratung ist sinnvoll, sobald die Immobilie den Freibetrag teilweise überschreitet, Vorerwerbe vorhanden sind, mehrere Kinder betroffen sind, Nießbrauch oder Wohnrecht geplant ist, Schulden übernommen werden oder die Übertragung Pflichtteil, Pflege oder spätere Verkäufe berührt. Der Rechner liefert dann die Struktur, nicht die Gestaltung.