Wie berechnet der Hausschenkung-Kosten-Rechner die Kosten?
ƒGesamtkosten der Hausübertragung
G=W−D−N,S=T(G+V−F)−T(V),K=No+B+S+E+Z
Variablen
W
Immobilienwert-Verkehrswert oder steuerlicher Wert des Hauses im Modell.
D
Übernommene Darlehen oder Gegenleistungen-Beträge, die den steuerlichen Erwerb mindern können.
N
Nießbrauch oder Wohnrecht-Kapitalwert eines vorbehaltenen Rechts.
V
Vorerwerbe-Frühere Erwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren.
F
Freibetrag-Persönlicher Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis.
S
Schenkungsteuer-Steuer auf den aktuellen Erwerb nach Anrechnung der Vorerwerbe.
K
Gesamtkosten-Summe aus Notar, Grundbuch, Steuer, Auflagensteuer und Beratung.
Standardrechnung für eine Hausschenkung an ein Kind
Das Beispiel trennt Gebühren, steuerlichen Erwerb und Zusatzkosten, damit die Schenkung nicht nur über einen pauschalen Prozentsatz bewertet wird.
Posten
Wert
Einordnung
Immobilienwert
650.000,00 €
Ausgangswert für Notar, Grundbuch und Schenkungsteuer.
Steuerlicher Erwerb vor Freibetrag
390.000,00 €
Wert nach Darlehen und vorbehaltenem Recht.
Verfügbarer Freibetrag
400.000,00 €
Persönlicher Freibetrag nach § 16 ErbStG im Modell.
Notar inklusive Umsatzsteuer
4.289,95 €
Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Auslagen.
Grundbuchumschreibung
1.175,00 €
Modellhaft einfache Gebühr nach Tabelle B.
Gesamtkosten
7.964,95 €
Notar, Grundbuch, Beratung, Steuer und Auflagensteuer.
Gebührenmodell nach GNotKG Tabelle B, Freibeträge nach § 16 ErbStG, Steuersätze nach § 19 ErbStG und Grunderwerbsteuerhinweis nach § 3 GrEStG.
Szenarien nach Verwandtschaft und Auflage
Der Vergleich zeigt, warum dieselbe Immobilie je nach Freibetrag, Vorerwerben und Gegenleistungen völlig andere Kosten auslösen kann.
Fall
Steuerwert
Schenkungsteuer
Notar und Nebenkosten
Gesamt
Einordnung
Kind mit Nießbrauch
390.000,00 €
0,00 €
7.964,95 €
7.964,95 €
Freibetrag deckt den steuerlichen Erwerb in diesem Beispiel.
Geschwister ohne Abzüge
650.000,00 €
165.000,00 €
8.964,95 €
173.964,95 €
Niedriger Freibetrag und Steuerklasse II machen die Steuer zum Hauptblock.
Kind mit übernommener Schuld
400.000,00 €
0,00 €
13.368,15 €
13.368,15 €
Die Schenkungsteuer ist gedeckt, aber der Auflagenwert kann Grunderwerbsteuer auslösen.
Freibeträge und Steuerklassen im Rechner
Diese Tabelle zeigt die im Rechner verwendeten Grundwerte. Sonderregeln, Familienheim, Betriebsvermögen und Auslandssachverhalte sind nicht enthalten.
Verhältnis
Freibetrag
Steuerklasse
Hinweis
Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
500.000,00 €
I
Höchster persönlicher Freibetrag im Rechner.
Kind, Stiefkind oder Adoptivkind
400.000,00 €
I
Gilt auch für Stiefkinder und Adoptivkinder.
Enkel, wenn das verbindende Kind noch lebt
200.000,00 €
I
Bei lebendem Elternteil niedriger als bei Kindern.
Enkel, wenn das verbindende Elternteil verstorben ist
400.000,00 €
I
Wird im Rechner separat auswählbar gehalten.
Geschwister, Nichten oder Neffen
20.000,00 €
II
Niedriger Freibetrag und höhere Steuersätze.
Alle übrigen Personen
20.000,00 €
III
Höchste Belastung bei größeren Immobilienwerten.
Prüfpunkte vor der notariellen Schenkung
Eine Hausschenkung ist selten nur eine Gebührenfrage. Diese Punkte sollten vor der Beurkundung fachlich geklärt sein.
Prüfpunkt
Eingabe im Rechner
Warum wichtig
Wertansatz
Immobilienwert
Notar, Grundbuch und Schenkungsteuer können unterschiedliche Nachweise brauchen.
Vorbehaltene Rechte
Nießbrauch oder Wohnrecht
Der Kapitalwert kann den Erwerb mindern, muss aber sauber bewertet werden.
Vorerwerbe
Schenkungen innerhalb von 10 Jahren
Frühere Erwerbe verbrauchen Freibetrag und können den Steuersatz verändern.
Auflagen
Grunderwerbsteuerpflichtiger Auflagenwert
Eine reine Schenkung ist anders zu prüfen als eine gemischte Schenkung.
Beratung
Bewertungs- und Beratungskosten
Pflichtteil, Sozialhilferegress, Rückforderungsrechte und Pflegeabsprachen sind nicht im Steuerbetrag enthalten.
Häufig gestellte Fragen zum Kosten-Schenkung-Haus-Rechner
Was berechnet der Kosten-Schenkung-Haus-Rechner?
Der Rechner schätzt die wichtigsten Kostenblöcke einer Hausschenkung. Er betrachtet den Immobilienwert, übernommene Darlehen oder Gegenleistungen, vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht, persönliche Freibeträge, Vorerwerbe, Notar, Grundbuch, mögliche Grunderwerbsteuer auf Auflagen und weitere Beratungskosten.
Warum ist der Immobilienwert nicht automatisch der steuerpflichtige Wert?
Vom Immobilienwert können im Modell übernommene Darlehen, Gegenleistungen sowie der Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht abgezogen werden. Erst danach wird der verfügbare persönliche Freibetrag berücksichtigt. In der Praxis kann das Finanzamt eigene Bewertungen oder Nachweise verlangen.
Welche Notarkosten setzt der Rechner an?
Der Rechner nutzt eine Modellrechnung nach GNotKG Tabelle B. Für die Schenkung werden eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung sowie je 0,5 für Vollzug und Betreuung angesetzt. Auf die Notarkosten und Auslagen wird Umsatzsteuer gerechnet. Die verbindliche Kostennote kann abweichen.
Warum kommen Grundbuchkosten dazu?
Bei einer Hausübertragung muss der Eigentumswechsel regelmäßig im Grundbuch vollzogen werden. Der Rechner setzt dafür eine einfache Gebühr nach Tabelle B an, wenn die Grundbuchumschreibung aktiviert ist. Zusätzliche Rechte, Löschungen oder Grundschulden können weitere Gebühren auslösen.
Wann fällt Schenkungsteuer an?
Schenkungsteuer entsteht rechnerisch, wenn der steuerliche Erwerb nach Abzug verfügbarer Freibeträge positiv ist. Entscheidend sind Verwandtschaftsverhältnis, Steuerklasse, Vorerwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren und der anzusetzende Immobilienwert nach Bewertung.
Wie wirken Nießbrauch und Wohnrecht?
Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht kann den steuerlichen Erwerb mindern, weil die beschenkte Person die Immobilie nicht frei nutzen kann. Der Rechner erwartet den Kapitalwert dieses Rechts als Eingabe. Die Berechnung dieses Kapitalwerts sollte separat und belastbar erfolgen.
Warum fragt der Rechner nach Vorerwerben innerhalb von 10 Jahren?
Schenkungen derselben Person an dieselbe begünstigte Person werden steuerlich zusammengerechnet, wenn sie innerhalb von 10 Jahren liegen. Dadurch kann ein Freibetrag bereits verbraucht sein oder ein höherer Steuersatz greifen. Der Rechner zieht die Steuer auf frühere Erwerbe modellhaft wieder ab.
Fällt bei einer Hausschenkung Grunderwerbsteuer an?
Eine reine Grundstücksschenkung ist nach § 3 GrEStG regelmäßig von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Schenkungen unter Auflagen können aber hinsichtlich abziehbarer Auflagen steuerpflichtig sein. Deshalb gibt es ein eigenes Feld für einen grunderwerbsteuerpflichtigen Auflagenwert.
Welche Kosten fehlen trotz Rechner noch?
Nicht automatisch enthalten sind individuelle Steuerberatung, Wertgutachten, Grundschuldänderungen, Löschung alter Rechte, Rückforderungsrechte, Pflichtteilsplanung, Pflegevereinbarungen, Sozialhilferegress, Familienheim-Sonderfragen und spätere Einkommensteuerfolgen bei Vermietung oder Verkauf.
Wann sollte ich eine Hausschenkung vorab prüfen lassen?
Eine Prüfung ist besonders wichtig bei mehreren Kindern, Patchwork-Familien, hohen Immobilienwerten, Nießbrauch, Wohnrecht, übernommenen Schulden, Pflegeabsprachen, Auslandsbezug, Pflichtteilsrisiken oder früheren Schenkungen. Der Rechner hilft beim Kostenbild, ersetzt aber keine Gestaltung.