Berechne die degressive Gebäude-AfA aus Kaufpreis, Bodenanteil und Stichtag. Berechnung nach § 7 Abs. 5a EStG, inklusive Wohnanteil und vollem Jahresplan.
Objekt, Stichtag und AfA-Basis
Berechne die degressive Gebäude-AfA für neue Wohngebäude mit Stichtagsprüfung, Bodenanteil, Wohnanteil und Jahresplan.
Degressive AfA und Jahresplan
Ergebnis mit Begünstigungsprüfung, erster Jahres-AfA, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Stichtag, Objektwerte, Bodenanteil und Wohnanteil ein.
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Wie berechnet der Rechner die degressive Immobilien-AfA?
ƒDegressive Gebäude-AfA aus Gebäudewert und Restbuchwert
A1=(((K+N)⋅100G+M)⋅100U)⋅0,05⋅12m
Variablen
A1
AfA im ersten Steuerjahr-Zeitanteilige degressive Abschreibung im ersten Jahr ab Anschaffung oder Fertigstellung.
K
Kaufpreis-Kaufpreis oder vergleichbare Anschaffungskosten der Immobilie ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Kaufnebenkosten-Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler, soweit sie zu den Anschaffungskosten gehören.
G
Gebäudeanteil-Anteil der Anschaffungskosten, der nach Abzug von Grund und Boden auf das Gebäude entfällt.
M
Aktivierte Kosten-Aktivierte Herstellungs- oder Modernisierungskosten, die zusätzlich in die AfA-Basis eingehen.
U
Steuerlich relevanter Wohnanteil-Wohnanteil, der vermietet oder anderweitig steuerlich relevant genutzt wird.
m
Monate im ersten Jahr-Monate ab dem maßgeblichen Ereignis im ersten Steuerjahr.
Zentrale Voraussetzungen für die 5 %-AfA
Die Tabelle fasst die Eingaben zusammen, die der Rechner vor der eigentlichen Abschreibung prüft.
Punkt
Rechnerwert
Warum wichtig
Maßgeblicher Zeitpunkt
01.10.2023-30.09.2029
Baubeginn oder rechtswirksamer Kaufvertrag müssen in diesem Zeitraum liegen
Nutzung
Wohnzwecke
Die Sonderregel betrifft neue Wohngebäude, nicht reine Gewerbeobjekte
Lage
EU oder EWR
Objekte außerhalb dieses Bereichs erfüllen die Rechnerprüfung nicht
Kauf eines Neubaus
bis Ende Fertigstellungsjahr
Ein späterer Erwerb fällt nicht in die vereinfachte Begünstigungsprüfung
AfA-Satz
5 %
Der Satz wird auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 5a EStG. Die Tabelle ersetzt keine Prüfung von Bauakten, Kaufvertrag und Steuerunterlagen.
Standardfall im Rechner
Das Beispiel zeigt, wie aus Kaufpreis, Nebenkosten und Bodenanteil die erste degressive AfA entsteht.
Schritt
Wert
Wirkung
Kaufpreis plus Nebenkosten
572.000,00 €
Ausgangswert vor Aufteilung in Boden und Gebäude
Gebäudeanteil
78 %
nur dieser Anteil kann abgeschrieben werden
AfA-Basis
446.160,00 €
Gebäudewert nach Wohnanteil und aktivierten Kosten
Volle Jahres-AfA
22.308,00 €
5 % vom Anfangsrestbuchwert
AfA im ersten Jahr
16.731,00 €
zeitanteilig für 9 Monate
Die Kaufpreisaufteilung sollte mit Belegen oder der BMF-Arbeitshilfe geprüft werden. Verwendeter Leitfadenstand: März 2026.
Szenarien für Bodenanteil, Nutzung und Stichtag
Schon kleine Änderungen bei Bodenanteil, Wohnanteil oder Zeitpunkt verändern die AfA und die steuerliche Einordnung deutlich.
Fall
Wohnanteil
Boden
Status
AfA Jahr 1
Steuerwirkung
Einordnung
Standardfall
100 %
22 %
begünstigt
16.731,00 €
5.855,85 €
Begünstigter Kauf im Fertigstellungsjahr mit voller Wohnnutzung
Hoher Bodenanteil
100 %
45 %
begünstigt
11.797,50 €
4.129,13 €
Bodenwert senkt die abschreibbare Basis
Gemischte Nutzung
70 %
22 %
begünstigt
11.711,70 €
4.099,10 €
nur der steuerlich relevante Wohnanteil zählt
Kauf nach Fertigstellungsjahr
100 %
22 %
prüfen
16.731,00 €
5.855,85 €
mathematische Rechnung, aber die Begünstigung ist zu prüfen
Die Steuerwirkung nutzt den eingetragenen Grenzsteuersatz. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Verlustverrechnung und weitere Werbungskosten sind nicht enthalten.
Jahresplan für den Standardfall
Der Verlauf zeigt die sinkende AfA vom Restbuchwert und den möglichen Wechsel zur linearen Methode.
Jahr
Methode
Satz
AfA
Restbuchwert
1
degressiv
5 %
16.731,00 €
429.429,00 €
2
degressiv
5 %
21.471,45 €
407.957,55 €
3
degressiv
5 %
20.397,88 €
387.559,67 €
4
degressiv
5 %
19.377,98 €
368.181,69 €
5
degressiv
5 %
18.409,08 €
349.772,60 €
6
degressiv
5 %
17.488,63 €
332.283,97 €
7
degressiv
5 %
16.614,20 €
315.669,78 €
8
degressiv
5 %
15.783,49 €
299.886,29 €
9
degressiv
5 %
14.994,31 €
284.891,97 €
10
degressiv
5 %
14.244,60 €
270.647,37 €
Im Standardfall wird der lineare Wechsel ab Jahr 15 höher als die degressive Fortführung.
Häufig gestellte Fragen zum Degressive Immobilien-AfA-Rechner
Was bedeutet degressive Abschreibung bei Immobilien?
Bei der degressiven Immobilien-AfA wird nicht jedes Jahr derselbe Betrag abgeschrieben. Der Satz von 5 % wird auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet. Dadurch ist die AfA am Anfang höher und sinkt später. Der Rechner zeigt diesen Verlauf, damit du nicht nur das erste Jahr, sondern auch die Entwicklung der Restwerte einschätzen kannst.
Welche Immobilien können die 5 %-AfA nutzen?
Die Rechnerprüfung ist auf neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG zugeschnitten. Zentral sind Wohnzwecke, eine Lage in der EU oder im EWR und ein maßgeblicher Zeitpunkt im Fenster 01.10.2023-30.09.2029. Beim Kauf eines Neubaus muss außerdem geprüft werden, ob die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
Gilt die degressive AfA auch für ältere Wohnungen?
Für ältere Bestandsobjekte ist die neue degressive Gebäude-AfA in der Regel nicht der richtige Ansatz. Dort kommen meist lineare AfA-Sätze, die tatsächliche Nutzungsdauer oder Sonderfälle wie Denkmal-AfA in Betracht. Der Rechner ist deshalb bewusst auf neue Wohngebäude und das gesetzliche Zeitfenster ausgerichtet.
Welcher Stichtag zählt im Rechner?
Bei einem selbst hergestellten Gebäude orientiert sich die Eingabe am Beginn der Herstellung. Bei einem Kauf orientiert sie sich am rechtswirksamen Kaufvertrag. Der Rechner wertet Monat und Jahr gegen das Fenster 01.10.2023-30.09.2029 aus. Details aus Bauvertrag, Notarvertrag und Fertigstellung solltest du separat belegen.
Warum muss Grund und Boden abgezogen werden?
Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab und gehören deshalb nicht zur Gebäude-AfA. Je höher der Bodenanteil ist, desto kleiner wird die AfA-Basis. Der Rechner trennt diesen Anteil direkt vom Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei größeren Beträgen sollte die Aufteilung mit Vertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe plausibel dokumentiert sein.
Wie behandelt der Rechner gemischt genutzte Gebäude?
Bei gemischter Nutzung kannst du den steuerlich relevanten Wohnanteil eintragen. Der Rechner kürzt die AfA-Basis entsprechend. Das hilft, wenn ein Teil privat genutzt wird oder nicht zu Wohnzwecken dient. Die fachliche Abgrenzung bleibt trotzdem wichtig, weil Flächen, Nutzungsänderungen und Zuordnung im Einzelfall steuerlich sauber nachgewiesen werden müssen.
Kann ich später zur linearen AfA wechseln?
Der Rechner kann automatisch prüfen, ab welchem Jahr die lineare Methode auf den verbleibenden Restbuchwert höher wäre als die degressive Fortführung. Das ist eine Planungsrechnung. Ob und wann der Wechsel in deiner Steuererklärung sinnvoll ist, hängt von Restwert, Nutzungsdauer, weiteren Werbungskosten und deiner gesamten steuerlichen Situation ab.
Warum ist das erste Jahr zeitanteilig?
Die AfA startet nicht pauschal mit einem vollen Jahresbetrag, wenn Anschaffung oder Fertigstellung erst im laufenden Jahr liegen. Der Rechner setzt im ersten Jahr nur die Monate ab dem gewählten Monat an. Ein Anschaffungsmonat im April führt deshalb zu neun AfA-Monaten im ersten Steuerjahr und erst ab dem Folgejahr zu einem vollen Jahresansatz. Der Kaufvertrag entscheidet dagegen über das Förderfenster der degressiven AfA.
Welche Nebenkosten gehören in den Rechner?
In die Kaufnebenkosten gehören typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, soweit sie zu den Anschaffungskosten des Objekts gehören. Laufende Finanzierungskosten, Verwaltungskosten oder Instandhaltung sind keine Kaufnebenkosten im Rechner. Die genaue Zuordnung ist wichtig, weil nur die passenden Anschaffungskosten die AfA-Basis erhöhen.
Was ist mit anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Aktivierte Kosten kannst du separat eintragen, wenn sie nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind. Besonders rund um die ersten Jahre nach dem Kauf kann die Abgrenzung zwischen Erhaltung, Herstellung und anschaffungsnahen Herstellungskosten wichtig werden. Der Rechner verteilt aktivierte Kosten über die AfA-Basis, entscheidet aber nicht über die steuerliche Einordnung.
Ersetzt der Rechner eine Denkmal-AfA oder Sonderabschreibung?
Nein. Der Rechner konzentriert sich auf die degressive Gebäude-AfA für neue Wohngebäude. Denkmal-AfA, Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen, Förderprogramme und abweichende tatsächliche Nutzungsdauern können zusätzlich oder alternativ relevant sein. Diese Regeln haben eigene Voraussetzungen und sollten nicht einfach in den 5 %-Satz hineingerechnet werden.
Wie nutze ich das Ergebnis für die Steuererklärung?
Der wichtigste Wert ist die AfA des jeweiligen Steuerjahres. Du solltest ihn mit Kaufvertrag, Nebenkosten, Bodenanteil, Wohnanteil und Startmonat abstimmen, bevor du ihn übernimmst. Der Rechner zeigt außerdem Restbuchwert und Jahresplan, damit du Folgejahre vorbereiten kannst. Für strittige Aufteilungen oder hohe Beträge ist fachliche Prüfung sinnvoll.