ƒImmobilien-AfA aus Gebäudebasis, Satz und Zeitanteil
A=(((K+N)⋅100G+M)⋅100U)⋅100s⋅12m
Variablen
A
AfA im Steuerjahr-Abschreibung, die im betrachteten Jahr aus den Eingaben entsteht.
K
Kaufpreis-Kaufpreis der Immobilie ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Kaufnebenkosten-Erwerbsnebenkosten, die den Anschaffungskosten zugeordnet werden.
G
Gebäudeanteil-Anteil der Anschaffungskosten, der nicht auf Grund und Boden entfällt.
M
Aktivierte Kosten-Aktivierte Modernisierungs- oder Herstellungskosten, die in die AfA-Basis eingehen.
U
Steuerlich relevanter Anteil-Vermieteter oder betrieblicher Nutzungsanteil, der steuerlich berücksichtigt wird.
s
AfA-Satz-Jährlicher Prozentsatz nach Fertigstellungsjahr oder nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer.
m
Monate-Zeitanteil im ersten Steuerjahr ab Anschaffung oder Fertigstellung.
Rechenschritte von Kaufpreis zu AfA-Basis
Die Tabelle zeigt, welche Eingabe den abschreibbaren Gebäudewert verändert.
Schritt
Standardwert
Wirkung
Kaufpreis
420.000,00 €
Ausgangspunkt der Anschaffungskosten
Kaufnebenkosten
42.000,00 €
erhöhen die Anschaffungskosten, soweit sie zugeordnet werden
Grund und Boden
25 %
nicht abschreibbarer Anteil
Gebäudeanteil
346.500,00 €
Basis vor Nutzungsanteil und aktivierten Kosten
AfA im ersten Jahr
5.197,50 €
zeitanteilig wegen Anschaffungsmonat Juli
Quelle für die Kaufpreisaufteilung: BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises, Anleitung Stand März 2026.
Typische AfA-Sätze für Gebäude
Der Rechner wählt den linearen Satz nach dem Fertigstellungsjahr. Ein abweichender Satz setzt eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer voraus.
Fall
Satz
Hinweis
Wohngebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt
3 %
lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG prüfen
Wohngebäude vor 2023
2 %
häufiger Regelsatz für ältere Wohngebäude
Gebäude vor 1925
2,5 %
kann bei sehr alten Gebäuden relevant sein
Begünstigte neue Wohngebäude
5 %
degressive AfA vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG prüfen
Die Tabelle ist eine Orientierung zu § 7 EStG. Sonderabschreibungen, Denkmal-AfA und kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sind nicht automatisch enthalten.
Wie Bodenanteil, Fertigstellung und Monat das Ergebnis verändern
Die Beispiele nutzen denselben Kaufpreis und zeigen, warum pauschale AfA-Werte schnell falsch werden.
Fall
Boden
Satz
Methode
AfA-Basis
AfA Jahr 1
Einordnung
Standardfall mit Juli-Kauf
25 %
3 %
linear
346.500,00 €
5.197,50 €
Zeitanteil halbiert den ersten Jahresbetrag
Hoher Bodenwert
55 %
3 %
linear
207.900,00 €
3.118,50 €
Gebäudeanteil wird zum Engpass
Altes Wohngebäude
25 %
2 %
linear
346.500,00 €
6.930,00 €
niedriger Satz, aber voller Jahresbetrag
Wohngebäude vor 1925
25 %
2,5 %
linear
346.500,00 €
8.662,50 €
typisierter Satz von 2,5 % für sehr alte Gebäude
Die Werte sind Modellfälle. Ob der Satz im Einzelfall zulässig ist, muss anhand von Objekt, Baujahr, Nutzung und Steuerjahr geprüft werden.
Häufig gestellte Fragen zum AfA-Immobilien-Rechner
Was berechnet der AfA-Immobilien-Rechner genau?
Der Rechner schätzt die lineare steuerliche Abschreibung für eine Immobilie aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Bodenanteil, aktivierten Kosten, Fertigstellungsjahr, Anschaffungsmonat und steuerlich relevantem Nutzungsanteil. Er zeigt AfA-Basis, ersten zeitanteiligen Jahresbetrag, Restbuchwert und eine grobe Steuerwirkung über deinen Grenzsteuersatz.
Warum wird Grund und Boden herausgerechnet?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht planmäßig ab. Deshalb darf dieser Anteil nicht in die Gebäude-AfA einfließen. Bei einem einheitlichen Kaufpreis muss der Preis auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Genau diese Aufteilung ist oft der wichtigste Hebel, weil ein höherer Bodenanteil die abschreibbare Basis deutlich senkt.
Welche Rolle spielt die BMF-Arbeitshilfe?
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist eine Verwaltungshilfe, mit der ein Gesamtkaufpreis typisiert auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden kann. Sie ersetzt kein Gutachten und nicht jede vertragliche Aufteilung, ist aber ein wichtiger Prüfmaßstab. Deshalb sollte der Bodenanteil im Rechner nicht frei geraten, sondern aus belastbaren Unterlagen kommen.
Wie bestimmt der Rechner den linearen AfA-Satz?
Der Rechner nutzt das Fertigstellungsjahr. Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude gelten typisiert 3 %, für Gebäude von 1925 bis 2022 gelten 2 %, und für vor 1925 fertiggestellte Gebäude gelten 2,5 %. Ein anderer linearer Satz setzt eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer voraus.
Warum fragt der Rechner nach dem Anschaffungsmonat?
Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung wird die AfA regelmäßig zeitanteilig berechnet. Wer im Juli anschafft, kann für dieses Jahr nicht automatisch den vollen Jahresbetrag ansetzen. Der Rechner rechnet deshalb ab dem gewählten Monat bis Dezember. Der volle Jahresbetrag erscheint erst in den Folgejahren, sofern die übrigen Voraussetzungen gleich bleiben.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei linearer AfA wird die abschreibbare Basis mit einem gleichbleibenden Jahresprozentsatz verteilt. Bei degressiver AfA wird der Prozentsatz auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet. Dieser Rechner bildet bewusst nur die lineare AfA ab. Für § 7 Abs. 5a EStG gibt es einen eigenen Rechner mit Baubeginns- und Kaufvertragsprüfung.
Warum ist die Steuerwirkung nur eine Schätzung?
Die AfA mindert steuerpflichtige Einkünfte, aber sie ist keine direkte Erstattung in gleicher Höhe. Der Rechner multipliziert die AfA deshalb nur mit deinem Grenzsteuersatz. Eine vollständige Steuerberechnung müsste weitere Mieteinnahmen, Werbungskosten, Sonderausgaben, Verlustverrechnung, Kirchensteuer, Soli und die übrigen Einkünfte berücksichtigen.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die AfA-Basis?
Typische Anschaffungsnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, soweit sie dem Immobilienerwerb zugeordnet werden. Für die Gebäude-AfA zählt davon nur der Gebäudeteil. Laufende Finanzierungskosten, Hausgeld, Reparaturen nach dem Kauf oder Verwaltungskosten gehören nicht automatisch in die AfA-Basis und müssen getrennt geprüft werden.
Wie gehe ich mit Modernisierungskosten um?
Modernisierungskosten können sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder echte Herstellungskosten sein. Nur aktivierte Beträge gehören in die AfA-Basis. Der Rechner hat dafür ein eigenes Feld, damit Kaufpreis, Nebenkosten und spätere Maßnahmen nicht vermischt werden. Die steuerliche Einordnung bleibt ein eigener Prüfschritt.
Was bedeutet steuerlich relevanter Anteil?
Nicht jede Fläche führt automatisch zu abziehbarer AfA. Wird ein Haus teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, zählt nur der vermietete Anteil. Bei gemischter betrieblicher und privater Nutzung muss ebenfalls getrennt werden. Das Feld reduziert die Gebäude-Basis auf den Anteil, der für Einkünfte oder betriebliche Nutzung steuerlich relevant ist.
Warum zeigt der Rechner einen Restbuchwert?
Der Restbuchwert zeigt, welcher Teil der AfA-Basis nach den berechneten linearen Abschreibungen noch nicht verteilt ist. Er hilft beim Abgleich mit Steuerunterlagen, ersetzt aber keine Anlagenbuchhaltung mit allen Vorjahren, Nutzungsänderungen und nachträglichen Kosten.
Wann reicht dieser Rechner nicht aus?
Der Rechner ist nicht ausreichend, wenn Denkmal-AfA, Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, sehr komplexe Kaufpreisaufteilungen, gemischte Nutzungen, Erb- oder Schenkungsfälle, Betriebsvermögen, Teilverkäufe oder frühere AfA-Jahre betroffen sind. In solchen Fällen liefert er nur eine Kontrollrechnung für einzelne Bausteine, nicht die fertige Steuerposition.