Berechne AfA Immobilien mit Bemessungsbetrag, Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil, Steuersatz und Zuschlag oder Nebenabgabe. Berechne Steuerbetrag, Zuschläge und Restbetrag aus Bemessungsgrundlage, Freibetrag und Satz.
Rechner-Eingaben
Gib deine Werte für Bemessungsbetrag, Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil, Steuersatz und Zuschlag oder Nebenabgabe ein. Ergebnis und Berechnungsbasis aktualisieren sich automatisch.
Steuerdaten
Prüfe besonders Bemessungsbetrag und Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil. Diese Werte fließen direkt in Voraussichtlicher Steuerbetrag ein.
Hinweis
Dieser Rechner ist eine Orientierung und ersetzt keine fachliche Einzelfallprüfung. Prüfe rechtliche, steuerliche, medizinische, technische oder finanzielle Entscheidungen immer mit einer qualifizierten Stelle.
Voraussichtlicher Steuerbetrag
Steuerpflichtige Basis
50.000,00 €
Restbetrag
9.500,00 €
Zuschlag
0,00 €
Berechnungsbasis
Bemessungsbetrag
50.000,00 €
Freibetrag
-0,00 €
Steuersatz
19 %
Anrechnung
-0,00 €
Einordnung
Der Rechner nutzt ein lineares Steuermodell. Progressive Tarife, Bundeslandregeln, Sonderfälle und aktuelle Bescheide müssen separat geprüft werden.
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Anrechnung-Bereits gezahlte oder angerechnete Beträge.
AfA-Immobilien-Rechner: Beispielrechnungen
Konkrete Beispielwerte mit den daraus berechneten Ergebnissen.
Beispiel
Eingaben
Voraussichtlicher Steuerbetrag
Einordnung
Ausgangswerte
Bemessungsbetrag: 50.000,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %; Zuschlag oder Nebenabgabe: 0 %; 1 weitere Werte unverändert
50.000,00 €
Startpunkt zum Vergleich eigener Werte für Voraussichtlicher Steuerbetrag.
Bemessungsbetrag niedriger
Bemessungsbetrag: 37.500,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %; Zuschlag oder Nebenabgabe: 0 %; 1 weitere Werte unverändert
37.500,00 €
Zeigt, wie sich ein anderer Betrag, Satz oder Zeitraum auf die Steuerberechnung auswirkt.
Bemessungsbetrag höher
Bemessungsbetrag: 62.500,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %; Zuschlag oder Nebenabgabe: 0 %; 1 weitere Werte unverändert
62.500,00 €
Zeigt, wie sich ein anderer Betrag, Satz oder Zeitraum auf die Steuerberechnung auswirkt.
Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil angepasst
Bemessungsbetrag: 50.000,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 500,00 €; Steuersatz: 19 %; Zuschlag oder Nebenabgabe: 0 %; 1 weitere Werte unverändert
49.500,00 €
Zeigt, wie sich ein anderer Betrag, Satz oder Zeitraum auf die Steuerberechnung auswirkt.
Beispielwerte für AfA Immobilien. Ersetze sie durch deine eigenen Zahlen, bevor du das Ergebnis verwendest.
AfA-Immobilien-Rechner: Eingabewerte im Vergleich
Diese Beispiele zeigen, wie einzelne angepasste Werte das Ergebnis verändern.
Geänderte Eingabe
Beispielwert
Voraussichtlicher Steuerbetrag
Vergleich
Ausgangswerte
Alle Beispielwerte
50.000,00 €
Ausgangswerte
Bemessungsbetrag niedriger
37.500,00 €
37.500,00 €
Ausgangswerte: 50.000,00 €
Bemessungsbetrag höher
62.500,00 €
62.500,00 €
Ausgangswerte: 50.000,00 €
Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil angepasst
500,00 €
49.500,00 €
Ausgangswerte: 50.000,00 €
Vergleiche im AfA-Immobilien-Rechner immer nur einen geänderten Wert auf einmal, wenn du den Einfluss auf Voraussichtlicher Steuerbetrag sauber einschätzen möchtest.
AfA-Immobilien-Rechner: Ergebnisdetails am Beispiel
Detailwerte für die Beispielrechnung „Ausgangswerte“.
Position
Beispielwert
Einordnung
Steuerpflichtige Basis
50.000,00 €
Hauptergebnis dieses Beispiels.
Restbetrag
9.500,00 €
Zusätzlicher Ergebniswert aus derselben Beispielrechnung.
Zuschlag
0,00 €
Zusätzlicher Ergebniswert aus derselben Beispielrechnung.
Bemessungsbetrag
50.000,00 €
Zwischenwert aus der Berechnungsbasis.
Freibetrag
-0,00 €
Zwischenwert aus der Berechnungsbasis.
Steuersatz
19 %
Zwischenwert aus der Berechnungsbasis.
Die Detailwerte gehören zur Beispielrechnung im AfA-Immobilien-Rechner und ersetzen keine eigenen Eingaben.
AfA-Immobilien-Rechner: Ergebnisniveaus mit Beispielwerten
Konkrete Beispielwerte, sortiert nach kleinerem und größerem Ergebnis.
Ergebnisniveau
Beispielwerte
Voraussichtlicher Steuerbetrag
Nutzung
Niedrigeres Ergebnis
Bemessungsbetrag: 37.500,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %
37.500,00 €
Zum Vergleichen verschiedener Bemessungsbeträge oder Steuersätze.
Mittleres Ergebnis
Bemessungsbetrag: 50.000,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 500,00 €; Steuersatz: 19 %
49.500,00 €
Zum Vergleichen verschiedener Bemessungsbeträge oder Steuersätze.
Mittleres Ergebnis
Bemessungsbetrag: 50.000,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %
50.000,00 €
Zum Vergleichen verschiedener Bemessungsbeträge oder Steuersätze.
Höheres Ergebnis
Bemessungsbetrag: 62.500,00 €; Freibetrag oder nicht steuerbarer Anteil: 0,00 €; Steuersatz: 19 %
62.500,00 €
Zum Vergleichen verschiedener Bemessungsbeträge oder Steuersätze.
Die Werte zeigen Rechenbeispiele für AfA Immobilien und sind bewusst keine Empfehlung.
Häufig gestellte Fragen zum AfA-Immobilien-Rechner
Welche Kosten gehören zur AfA-Bemessungsgrundlage einer Immobilie?
Für die Gebäudeabschreibung zählt nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten können anteilig dazugehören, wenn sie dem Gebäude zugeordnet werden.
Warum muss der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht planmäßig ab und ist deshalb nicht Teil der Gebäude-AfA. Wird der gesamte Kaufpreis angesetzt, fällt die Abschreibung zu hoch aus. Die Aufteilung sollte nachvollziehbar dokumentiert und bei Bedarf belegbar sein.
Welche AfA-Sätze gelten bei vermieteten Wohngebäuden?
Bei Wohngebäuden hängt der lineare AfA-Satz vor allem vom Fertigstellungszeitpunkt ab. Für Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 sind oft 3 % relevant, für Gebäude von 1925 bis 2022 meist 2 % und für ältere Gebäude häufig 2,5 %. Sonderfälle, Betriebsvermögen und kürzere Nutzungsdauer müssen separat geprüft werden.
Ab wann kann ich AfA für eine vermietete Immobilie ansetzen?
AfA beginnt grundsätzlich, wenn das Gebäude angeschafft oder hergestellt ist und zur Einkünfteerzielung bereitsteht. Im Anschaffungsjahr wird häufig zeitanteilig gerechnet. Leerstand kann anders zu bewerten sein, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist.
Wie wirken nachträgliche Herstellungskosten auf die Abschreibung?
Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage und können die weitere AfA beeinflussen. Erhaltungsaufwand wird dagegen oft sofort oder verteilt abgezogen. Die Abgrenzung ist wichtig, weil sie die Steuerwirkung über Jahre verändert.
Kann ich AfA auch bei selbst genutztem Wohneigentum ansetzen?
Bei rein selbst genutztem Wohnraum gibt es normalerweise keine Werbungskosten-AfA, weil keine steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte erzielt werden. Eine teilweise Vermietung, ein Arbeitszimmer oder betriebliche Nutzung kann die Lage verändern und sollte getrennt geprüft werden.
Welche Rolle spielt die tatsächliche Nutzungsdauer?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. Dafür reichen bloße Schätzungen meist nicht aus. Häufig braucht es belastbare Nachweise, etwa ein Gutachten oder eine nachvollziehbare technische Begründung.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei linearer AfA bleibt der Jahresbetrag gleich. Bei degressiver AfA sind die Beträge anfangs höher und sinken später. Ob degressive Gebäudeabschreibung zulässig ist, hängt von gesetzlichen Voraussetzungen, Bauzeitpunkt und Nutzungsart ab.
Welche Belege sollte ich für die Immobilien-AfA aufbewahren?
Wichtig sind Kaufvertrag, Notarrechnung, Grunderwerbsteuerbescheid, Maklerrechnung, Grundbuchkosten, Baukosten, Modernisierungsrechnungen, Zahlungsnachweise, Aufteilung von Gebäude und Boden sowie Unterlagen zur Vermietung. Ohne Belege ist eine genaue Steuerberechnung unsicher.
Warum kann das Finanzamt eine andere AfA ansetzen?
Abweichungen entstehen oft durch eine andere Kaufpreisaufteilung, nicht anerkannte Herstellungskosten, falschen Fertigstellungszeitpunkt, private Nutzung oder fehlende Nachweise. Ein Rechner ersetzt nicht die steuerliche Würdigung der konkreten Unterlagen.