Berechne die Gebäude-AfA aus Kaufpreis, Bodenanteil und Gebäudewert. Inklusive AfA-Satz, Anschaffungsmonat und jährlicher Steuerwirkung im klaren Überblick.
Gebäudeanteil, AfA-Satz und Startmonat
Trage Kaufpreis, Bodenanteil und AfA-Satz ein und erhalte den jährlichen AfA-Betrag.
Gebäude-AfA, Basis und Restbuchwert
Ergebnis mit Gebäudewert, zeitanteiligem Jahresbetrag, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Kaufpreis, Bodenanteil, AfA-Satz und Startmonat der Gebäude-AfA ein.
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ƒGebäude-AfA aus Gebäudebasis, Satz und Zeitanteil
A=(((K+N)⋅100G+M)⋅100U)⋅100s⋅12m
Variablen
A
Gebäude-AfA im Steuerjahr-Abschreibung, die im betrachteten Jahr aus Gebäudebasis, AfA-Satz und Zeitanteil entsteht.
K
Kaufpreis-Gesamtkaufpreis des bebauten Grundstücks ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Anschaffungsnebenkosten-Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und vergleichbare Erwerbskosten, soweit sie den Anschaffungskosten zugeordnet werden.
G
Gebäudeanteil-Anteil der Anschaffungskosten, der nicht auf Grund und Boden entfällt.
M
Aktivierte Gebäudekosten-Nachträgliche Herstellungs- oder Modernisierungskosten, die nicht sofort als Aufwand abziehbar sind.
U
Steuerlich relevanter Nutzungsanteil-Vermieteter oder betrieblicher Anteil des Gebäudes, der steuerlich abziehbare AfA auslösen kann.
s
AfA-Satz-Jährlicher Abschreibungssatz nach Gebäudeart, Baujahr und gewählter Methode.
m
Monate im ersten Jahr-Zeitanteil ab Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Ende des Steuerjahres.
Vom Kaufpreis zur Gebäude-AfA
Die Tabelle zeigt die Rechenschritte des Standardfalls und macht sichtbar, wo Bodenanteil, Nutzungsanteil und Startmonat wirken.
Schritt
Wert im Rechner
Bedeutung
Kaufpreis
420.000,00 €
Startwert für das bebaute Grundstück
Anschaffungsnebenkosten
42.000,00 €
erhöhen die aufzuteilenden Anschaffungskosten
Gebäudeanteil nach Bodenabzug
75 %
nur dieser Anteil kann planmäßig abgeschrieben werden
Gebäudewert vor Nutzungsanteil
346.500,00 €
Basis vor privater oder betrieblicher Nutzungsabgrenzung
Volle Jahres-AfA
10.395,00 €
Betrag für ein volles Steuerjahr beim gewählten Satz
AfA im ersten Jahr
5.197,50 €
zeitanteilig ab Anschaffungsmonat Juli
Für die Aufteilung von Grund und Boden verweist der Rechner auf Kaufvertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe. Hinterlegt ist der Leitfadenstand März 2026.
Gebäude-AfA-Sätze nach Objektart
Der Rechner wählt den linearen Satz aus dem Fertigstellungsjahr. Ein abweichender Satz setzt eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer voraus.
Gebäude
Satz
Prüfpunkt
nach dem 31.12.2022 fertiggestellt
3 %
§ 7 Abs. 4 EStG für neue Wohngebäude prüfen
vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt
2 %
häufiger linearer Satz für ältere Wohngebäude
vor dem 01.01.1925 fertiggestellt
2,5 %
Sonderfall für sehr alte Wohngebäude
Begünstigte neue Wohngebäude
5 %
§ 7 Abs. 5a EStG und Zeitfenster 01.10.2023-30.09.2029 prüfen
Rechtsstand im Projekt geprüft am 10. Juli 2026. Maßgeblich bleibt die konkrete Anwendung von § 7 EStG im Einzelfall.
Beispiele für Bodenanteil, Satz und Methode
Die Beispiele nutzen denselben Grundrechner und zeigen, warum schon kleine Annahmen die Gebäude-AfA deutlich verändern.
Gebäudefall
Boden
Satz
Methode
AfA-Basis
AfA Jahr 1
Einordnung
Standard mit Kauf im Juli
25 %
3 %
linear
346.500,00 €
5.197,50 €
der erste Jahresbetrag ist nur zeitanteilig
Hoher Bodenanteil in guter Lage
50 %
3 %
linear
231.000,00 €
3.465,00 €
die abschreibbare Gebäudebasis sinkt stark
Älteres Wohngebäude mit vollem Jahr
25 %
2 %
linear
346.500,00 €
6.930,00 €
niedrigerer Satz, aber zwölf Monate im ersten Jahr
Wohngebäude vor 1925
25 %
2,5 %
linear
346.500,00 €
8.662,50 €
typisierter linearer Satz von 2,5 %
Der Standardfall verteilt 346.500,00 € Gebäudebasis über rechnerisch 33,3 Jahre. Die Zulässigkeit des Satzes muss außerhalb des Rechners geprüft werden.
Häufig gestellte Fragen zum AfA Gebäude
Was berechnet der AfA-Gebäude-Rechner genau?
Der Rechner schätzt die Gebäude-AfA für ein bebautes Grundstück oder einen Gebäudeteil. Er nutzt Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Anteil für Grund und Boden, aktivierte Gebäudekosten, steuerlich relevanten Nutzungsanteil, AfA-Satz und Anschaffungsmonat. Daraus entstehen AfA-Basis, zeitanteiliger Betrag im ersten Jahr, Restbuchwert und eine grobe Steuerwirkung.
Warum ist der Bodenanteil so wichtig?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht planmäßig ab und gehört deshalb nicht in die Gebäude-AfA. Bei einem einheitlichen Kaufpreis muss der nicht abnutzbare Bodenwert vom Gebäudewert getrennt werden. Ein hoher Bodenanteil senkt die AfA-Basis deutlich. Deshalb sollte der Wert aus Kaufvertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe abgeleitet werden.
Welche Rolle spielt die BMF-Arbeitshilfe?
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist ein wichtiger Praxisanker, wenn ein Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden muss. Im Projekt ist der Stand März 2026 hinterlegt. Die Arbeitshilfe ersetzt kein Gutachten, hilft aber, eine freie Schätzung fachlich zu vermeiden.
Wie bestimmt der Rechner den Gebäude-AfA-Satz?
Der Rechner wählt den linearen Satz anhand der Fertigstellung. Für Wohngebäude von 1925 bis 2022 gelten 2 %, für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude 3 %, und für vor 1925 fertiggestellte Gebäude 2,5 %. Die degressive AfA wird separat geprüft.
Warum fragt der Rechner nach dem Anschaffungsmonat?
Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung wird die Gebäude-AfA regelmäßig monatsgenau gekürzt. Wer im Juli anschafft, hat im ersten Steuerjahr nur sechs Monate. Der Rechner bildet diesen Zeitanteil ab, damit der erste Jahreswert nicht zu hoch ausfällt. In den Folgejahren wirkt dann der volle Jahresbetrag, solange Basis und Satz unverändert bleiben.
Was bedeutet steuerlich relevanter Nutzungsanteil?
Nicht jede Nutzung löst abziehbare Gebäude-AfA aus. Bei privater Eigennutzung gibt es regelmäßig keinen laufenden Werbungskostenabzug. Wird ein Gebäude teilweise vermietet, teilweise betrieblich genutzt und teilweise privat bewohnt, zählt nur der steuerlich relevante Anteil. Das Eingabefeld kürzt die Gebäudebasis genau um diesen privaten oder nicht abziehbaren Teil.
Wie gehe ich mit Modernisierungskosten um?
Modernisierungskosten gehören nur dann in das Feld für aktivierte Gebäudekosten, wenn sie steuerlich nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind. Anschaffungsnahe Herstellungskosten und echte Herstellungskosten erhöhen die AfA-Basis. Laufende Reparaturen, Verwaltungskosten oder Finanzierungskosten sollten nicht in dieses Feld, weil sie fachlich anders behandelt werden.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei linearer AfA wird die Gebäudebasis mit einem gleichbleibenden Prozentsatz abgeschrieben. Bei degressiver AfA wird der Prozentsatz auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet. Dieser Rechner bildet nur die lineare Methode ab. Für die degressive AfA gibt es einen eigenen Rechner mit Stichtagsprüfung.
Warum zeigt der Rechner eine geschätzte Steuerwirkung?
Die Gebäude-AfA senkt steuerpflichtige Einkünfte, ist aber keine direkte Auszahlung. Der Rechner multipliziert den AfA-Betrag deshalb nur mit deinem Grenzsteuersatz. Eine vollständige Steuerrechnung müsste Mieten, weitere Werbungskosten, andere Einkünfte, Verlustverrechnung, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und persönliche Besonderheiten einbeziehen.
Kann ich den kompletten Kaufpreis abschreiben?
Nein. Der komplette Kaufpreis ist bei bebauten Grundstücken fast nie die richtige AfA-Basis. Zuerst werden Grund und Boden abgetrennt, danach zählen nur der Gebäudewert und passende aktivierte Gebäudekosten. Außerdem kann eine private Nutzung den abziehbaren Anteil mindern. Der Rechner macht diese Kürzungen sichtbar, statt pauschal mit dem Kaufpreis zu rechnen.
Warum ist der Restbuchwert im Ergebnis wichtig?
Der Restbuchwert zeigt, welcher Teil der steuerlichen Gebäudebasis nach den berechneten Abschreibungen noch nicht verteilt ist. Er hilft beim Abgleich mit Vorjahreswerten, Anlage V oder betrieblichen Aufzeichnungen. Besonders bei degressiver AfA, späteren Modernisierungen oder Nutzungswechseln reicht ein einzelner Jahresbetrag nicht aus, um die Steuerposition sauber nachzuvollziehen.
Wann reicht der Gebäude-AfA-Rechner nicht aus?
Der Rechner ist eine fokussierte Kontrollrechnung für normale Gebäude-AfA. Er reicht nicht aus, wenn Denkmal-AfA, Sonderabschreibungen, sehr komplexe Kaufpreisaufteilungen, Erb- und Schenkungsfälle, Betriebsvermögen, Teilverkäufe, Nutzungswechsel oder bereits viele Vorjahre betroffen sind. Dann solltest du die Werte als Zwischenschritt nutzen und die steuerliche Einordnung separat prüfen lassen.