Wie berechnet der Rechner die Abschreibung einer vermieteten Eigentumswohnung?
ƒWohnungs-AfA aus Gebäudewert, Nutzungsanteil und Zeitanteil
A=(((K+N)⋅100G+M)⋅100V)⋅100s⋅12m
Variablen
A
AfA im ersten Steuerjahr-Abschreibung, die für die vermietete Wohnung im betrachteten Jahr rechnerisch entsteht.
K
Kaufpreis-Kaufpreis der Eigentumswohnung ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Anschaffungsnebenkosten-Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, soweit sie dem Erwerb zugeordnet werden.
G
Gebäudeanteil-Abschreibbarer Anteil nach Herausrechnung von Grund und Boden.
M
Aktivierte Kosten-Aktivierte Modernisierungs- oder Herstellungskosten, die nicht sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden.
V
Vermieteter Anteil-Anteil der Wohnung, der steuerlich den Vermietungseinkünften zugeordnet wird.
s
AfA-Satz-Jährlicher linearer Prozentsatz nach Fertigstellungsjahr oder nachgewiesener Nutzungsdauer.
m
Monate-Monate ab Anschaffung oder Fertigstellung im ersten Steuerjahr.
Typische AfA-Sätze bei vermieteten Wohnungen
Der richtige Satz hängt von Fertigstellung, Gebäudeart und gewählter Methode ab.
Fall
Satz
Einordnung
Wohngebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt
3 %
häufiger linearer Satz für neuere Wohngebäude
Wohngebäude vor 2023
2 %
typischer linearer Satz für viele ältere Wohngebäude
Wohngebäude vor 1925
2,5 %
kann bei sehr alten Gebäuden relevant sein
Begünstigte neue Wohngebäude
5 %
nur bei erfüllten Voraussetzungen der degressiven Gebäude-AfA prüfen
Der Rechner setzt den eingetragenen Satz rechnerisch um. Die steuerliche Zulässigkeit muss anhand des konkreten Objekts geprüft werden.
Beispiele für AfA bei vermieteter Eigentumswohnung
Die Beispiele zeigen, warum Bodenanteil, Nutzungsanteil und Anschaffungsmonat das Ergebnis stark verändern.
Fall
Boden
Vermietet
Satz
AfA-Basis
AfA Jahr 1
Hinweis
Standardwohnung mit Juli-Kauf
25 %
100 %
3 %
346.500,00 €
5.197,50 €
Zeitanteil senkt den ersten Jahresbetrag
Hoher Bodenanteil
50 %
100 %
3 %
231.000,00 €
3.465,00 €
Gebäudeanteil wird zur wichtigsten Stellgröße
Nur teilweise vermietet
25 %
70 %
3 %
242.550,00 €
3.638,25 €
private Nutzung mindert die steuerliche AfA-Basis
Ältere Wohnung ab Januar
25 %
100 %
2 %
346.500,00 €
6.930,00 €
niedrigerer Satz, aber voller Jahresbetrag
Die Beispielwerte sind Modellfälle. Für die Steuererklärung zählen die tatsächlichen Anschaffungsdaten und die belegbare Kaufpreisaufteilung.
Häufig gestellte Fragen zum Abschreibung vermietete Eigentumswohnung
Was berechnet der Rechner für eine vermietete Eigentumswohnung?
Der Rechner schätzt die Gebäude-AfA für eine vermietete Eigentumswohnung. Er nutzt Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Bodenanteil, aktivierte Kosten, vermieteten Anteil, AfA-Satz und Anschaffungsmonat. Daraus entstehen AfA-Basis, zeitanteilige AfA im ersten Jahr, Restbuchwert und eine grobe Steuerwirkung. Laufende Werbungskosten wie Zinsen, Hausgeld oder Reparaturen werden bewusst nicht in die AfA gemischt.
Warum zählt Grund und Boden nicht zur Abschreibung?
Grund und Boden gilt steuerlich nicht als abnutzbares Wirtschaftsgut. Deshalb darf nur der Gebäudeteil der Wohnung abgeschrieben werden. Bei Eigentumswohnungen ist diese Trennung besonders wichtig, weil im Kaufpreis meist kein sauberer Gebäudewert steht. Der Bodenanteil sollte deshalb aus Kaufvertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe abgeleitet und dokumentiert werden.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die AfA-Basis?
Typische Anschaffungsnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Diese Kosten erhöhen die Anschaffungskosten, aber nur der Gebäudeteil davon fließt in die AfA. Laufende Finanzierungskosten, Hausgeld, Verwaltungskosten oder spätere Reparaturen gehören nicht automatisch in die AfA-Basis. In der Vermietungsrechnung können sie eigene Werbungskosten sein.
Wie bestimmt der Rechner den AfA-Satz für eine vermietete Wohnung?
Der Rechner bestimmt den linearen Satz aus dem Fertigstellungsjahr. Bei Wohngebäuden von 1925 bis 2022 gelten typisiert 2 %, bei vor 1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 %, und bei nach 2022 fertiggestellten Gebäuden 3 %. Ein abweichender Satz setzt eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer voraus.
Warum ist der Anschaffungsmonat wichtig?
Im Jahr der Anschaffung wird die AfA regelmäßig zeitanteilig angesetzt. Wer die Wohnung im Juli übernimmt, kann für dieses Jahr nur die Monate Juli bis Dezember berechnen. Der Rechner bildet genau diesen Zeitanteil ab. Für Folgejahre zeigt der Jahresplan den vollen Jahresbetrag, solange AfA-Satz, Nutzung und AfA-Basis unverändert bleiben.
Was bedeutet vermieteter Anteil im Rechner?
Der vermietete Anteil ist der Teil der Wohnung, der steuerlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet wird. Bei vollständiger Dauervermietung sind das meist 100 %. Bei zeitweiser Eigennutzung, teilweiser privater Nutzung oder gemischten Modellen muss der Anteil reduziert werden. Dadurch sinkt die AfA-Basis im Rechner.
Wie werden Modernisierungskosten behandelt?
Modernisierungskosten können sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder aktivierungspflichtige Herstellungskosten sein. Nur aktivierte Beträge gehören in das Feld für aktivierte Modernisierung. Der Rechner trennt diese Position deshalb vom Kaufpreis. Ob eine Rechnung sofort abziehbar ist oder über AfA läuft, bleibt eine steuerliche Einzelfallprüfung.
Ist die Steuerwirkung eine Steuererstattung?
Nein. Die Steuerwirkung ist nur eine grobe Schätzung. Der Rechner multipliziert die AfA im ersten Jahr mit dem eingetragenen Grenzsteuersatz. In der echten Einkommensteuer wirken zusätzlich Mieteinnahmen, Schuldzinsen, weitere Werbungskosten, sonstige Einkünfte, Progression, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und Verlustverrechnung. Der Wert ist deshalb ein Plausibilitätswert, keine Bescheidprognose.
Kann ich Hausgeld über diesen Rechner abschreiben?
Nein. Hausgeld ist kein einheitlicher AfA-Baustein. Teile davon können laufende Werbungskosten sein, andere Teile betreffen Rücklagen oder nicht abziehbare Positionen. Der Rechner konzentriert sich auf Anschaffungskosten und Gebäude-AfA. Für Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen, Reparaturen und Zinsen brauchst du eine getrennte Einnahmen-Überschuss-Rechnung für die Vermietung.
Was passiert bei Leerstand?
Leerstand beendet die AfA nicht automatisch, wenn weiterhin ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Der Rechner kann diesen Nachweis aber nicht beurteilen. Für die Eingabe ist entscheidend, ob die Wohnung steuerlich weiter der Vermietung zugeordnet wird. Bei privater Nutzung oder Aufgabe der Vermietungsabsicht muss der steuerlich relevante Anteil angepasst oder die AfA getrennt geprüft werden.
Warum zeigt der Rechner einen Restbuchwert?
Der Restbuchwert zeigt, welcher Teil der abschreibbaren Basis nach den berechneten Jahren noch nicht verteilt ist. Das hilft beim Abgleich mit früheren Steuererklärungen und Anlage V. In der Praxis können spätere aktivierte Kosten, Sonderabschreibungen, Nutzungsänderungen oder frühere AfA-Jahre den Restbuchwert verändern. Deshalb ist der Rechner eine Kontrollrechnung, keine vollständige Anlagenbuchhaltung.
Wann reicht der Rechner nicht aus?
Der Rechner reicht nicht aus, wenn Denkmal-AfA, Sonder-AfA nach § 7b EStG, degressive Neubau-AfA, Erb- oder Schenkungsfälle, Betriebsvermögen, gemischte Nutzung, umfangreiche Modernisierungen oder frühere AfA-Fehler betroffen sind. Dann kann er einzelne Rechenschritte plausibilisieren, ersetzt aber keine vollständige steuerliche Einordnung der vermieteten Wohnung.