Berechne die lineare Altbau-AfA aus Kaufpreis, Bodenanteil und Baujahr. Inklusive AfA-Satz von 2 oder 2,5 %, Anschaffungsmonat und geschätzter Steuerwirkung.
Altbau, Bodenanteil und AfA-Satz
Trage Kaufpreis, Bodenanteil und Baujahr ein und erhalte deinen jährlichen AfA-Betrag.
Altbau-AfA, Basis und Restbuchwert
Ergebnis mit Gebäudebasis, zeitanteiliger AfA, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Kaufpreis, Bodenanteil, AfA-Satz und Startmonat der Altbau-AfA ein.
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ƒLineare Altbau-AfA aus Gebäudebasis, Satz und Zeitanteil
A=(((K+N)⋅100G+M)⋅100U)⋅100s⋅12m
Variablen
A
Altbau-AfA im Steuerjahr-Zeitanteilige Abschreibung, die im betrachteten Jahr angesetzt wird.
K
Kaufpreis-Gesamtkaufpreis des Altbaus ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Kaufnebenkosten-Erwerbsnebenkosten, die steuerlich den Anschaffungskosten zugeordnet werden.
G
Gebäudeanteil-Anteil nach Abzug von Grund und Boden.
M
Aktivierte Modernisierung-Nicht sofort abziehbare Kosten, die in die AfA-Basis eingehen.
U
Steuerlich relevanter Anteil-Vermieteter oder betrieblicher Anteil, der in der Steuerberechnung zählt.
s
AfA-Satz-Jährlicher Satz nach § 7 Abs. 4 EStG oder nachgewiesener Nutzungsdauer.
m
Monate-Zeitanteil im ersten Jahr ab Anschaffung oder Nutzungsbeginn.
Lineare AfA-Sätze für Wohngebäude und Altbau
Der Altbau-Rechner setzt die lineare Gebäude-AfA in den Vordergrund und grenzt Sonderfälle bewusst ab.
Fall
Satz
Einordnung
vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt
2 %
Regelfall für viele vermietete Altbau-Wohngebäude
vor dem 01.01.1925 fertiggestellt
2,5 %
erhöhter typisierter Satz für sehr alte Gebäude
nach dem 31.12.2022 fertiggestellt
3 %
Neubau-naher Fall, nicht der typische Altbau-Schwerpunkt
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
nach Nachweis
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann einen höheren Satz rechtfertigen
Begünstigte neue Wohngebäude
5 %
eigener Neubau-Fall, nicht die Standardrechnung für Altbau
Quelle geprüft am 3. Juni 2026: § 7 Abs. 4 EStG in den Einkommensteuer-Hinweisen des BMF.
Standardfall im Altbau-Rechner
Der Standardfall zeigt, wie sich Kaufpreis, Bodenanteil und aktivierte Kosten zur AfA-Basis verbinden.
Schritt
Wert
Hinweis
Kaufpreis plus Nebenkosten
418.000,00 €
Startwert vor Kaufpreisaufteilung
Gebäudeanteil
70 %
nur dieser Anteil ist planmäßig abschreibbar
Aktivierte Modernisierung
15.000,00 €
nur aktivierte Beträge, nicht laufende Erhaltung
AfA-Basis
307.600,00 €
Bemessungsgrundlage nach Nutzungsanteil
AfA im ersten Jahr
4.614,00 €
zeitanteilig für 9 Monate
Für die Aufteilung von Grund und Boden verweist der Rechner auf Vertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe. Hinterlegt ist der Leitfadenstand März 2026.
Szenarien für Baujahr, Bodenanteil und Nutzung
Die Szenarien zeigen, warum der richtige Satz und die Kaufpreisaufteilung wichtiger sind als ein pauschaler Richtwert.
Fall
Boden
Satz
Monate
AfA-Basis
AfA Jahr 1
Einordnung
Regel-Altbau mit April-Kauf
30 %
2 %
9
307.600,00 €
4.614,00 €
zeitanteiliges erstes Jahr mit linearem Satz
Sehr alter Altbau
30 %
2,5 %
12
307.600,00 €
7.690,00 €
höherer Satz und voller Jahresbetrag
Hoher Bodenwert
50 %
2 %
9
224.000,00 €
3.360,00 €
Bodenanteil drückt die AfA-Basis stark
Teilweise Eigennutzung
30 %
2 %
9
215.320,00 €
3.229,80 €
privater Anteil reduziert die abziehbare AfA
Die Steuerwirkung bleibt eine Näherung über den eingegebenen Grenzsteuersatz.
Häufig gestellte Fragen zum AfA-Altbau-Rechner
Was berechnet der AfA-Altbau-Rechner?
Der Rechner berechnet die lineare Gebäude-AfA für ein vermietetes oder betrieblich genutztes Altbauobjekt. Er trennt Grund und Boden vom Gebäudewert, berücksichtigt Kaufnebenkosten, aktivierte Modernisierungskosten, den Anschaffungsmonat, den steuerlich relevanten Nutzungsanteil und eine grobe Steuerwirkung über den Grenzsteuersatz.
Welcher AfA-Satz passt bei einem Altbau?
Für viele ältere Wohngebäude ist nach § 7 Abs. 4 EStG der Satz von 2 % relevant. Für sehr alte Wohngebäude kann der Satz von 2,5 % passen. Entscheidend bleibt der Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes, nicht nur das Kaufjahr.
Warum ist das Baujahr so wichtig?
Das Baujahr beziehungsweise der Fertigstellungszeitpunkt entscheidet, ob der normale Altbau-Satz oder der höhere Satz für sehr alte Gebäude in Betracht kommt. Ein Kauf in einem aktuellen Steuerjahr ändert den historischen Fertigstellungszeitpunkt nicht. Deshalb sollte das Baujahr aus Kaufvertrag, Energieausweis, Bauakte oder Gutachten nachvollziehbar sein.
Warum wird Grund und Boden abgezogen?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht planmäßig ab und gehört deshalb nicht in die AfA-Basis. Beim Altbau ist dieser Punkt oft besonders wichtig, weil Grundstückswerte in gewachsenen Lagen hoch sein können. Eine zu niedrige Bodenquote erhöht die AfA künstlich und kann bei einer Prüfung problematisch werden.
Welche Rolle spielt die BMF-Arbeitshilfe?
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist ein Verwaltungswerkzeug für Fälle, in denen Kaufpreis, Grund und Boden sowie Gebäude nicht belastbar getrennt wurden. Sie ersetzt nicht automatisch ein Gutachten, hilft aber bei der Plausibilisierung. Der Rechner zeigt deshalb den Bodenanteil als eigene Eingabe und nicht als versteckte Pauschale.
Wie behandelt der Rechner Modernisierungskosten?
Modernisierungskosten gehören nur dann in das entsprechende Eingabefeld, wenn sie steuerlich aktiviert werden. Laufender Erhaltungsaufwand kann dagegen sofort oder verteilt abziehbar sein und gehört nicht automatisch in die AfA-Basis. Gerade beim Altbau ist diese Abgrenzung wichtig, weil Sanierungen kurz nach dem Kauf steuerlich anders wirken können.
Was bedeutet der steuerlich relevante Anteil?
Der steuerlich relevante Anteil beschreibt, welcher Teil des Gebäudes tatsächlich Einkünften zugeordnet ist. Bei vollständiger Vermietung sind häufig 100 % plausibel. Bei Eigennutzung, gemischter Nutzung, Leerstand ohne Einkünftebezug oder betrieblich und privat gemischten Flächen muss die AfA anteilig gekürzt werden.
Warum ist die AfA im ersten Jahr niedriger?
Im Anschaffungsjahr wird die AfA zeitanteilig gerechnet. Der Rechner zählt ab dem ausgewählten Anschaffungsmonat bis Dezember. Wer ein Objekt im April übernimmt, sieht deshalb nur neun Monate im ersten Jahr. In den Folgejahren läuft der volle Jahresbetrag, solange die Eingaben unverändert bleiben.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG relevant sein, braucht aber einen belastbaren Nachweis. Der Rechner bildet die typisierten Sätze ab und lässt den Satz trotzdem anpassbar, damit ein geprüftes Gutachten oder eine fachliche Einordnung rechnerisch nachvollzogen werden kann.
Ist degressive AfA beim Altbau möglich?
Für den typischen Altbau ist die lineare AfA der Ausgangspunkt. Die degressive AfA ist ein eigener gesetzlicher Neubau-Fall mit speziellen Voraussetzungen. Wenn du im gemeinsamen Eingabemodell auf degressiv wechselst, ist das nur ein Rechenvergleich und kein Hinweis darauf, dass diese Methode für einen Altbau zulässig wäre.
Warum ist die Steuerwirkung nur eine Näherung?
Der Rechner multipliziert die AfA mit dem eingegebenen Grenzsteuersatz. Das zeigt eine grobe Entlastung, ersetzt aber keine vollständige Einkommensteuerberechnung. Mieteinnahmen, weitere Werbungskosten, Verlustverrechnung, Progression, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und andere Einkünfte können die tatsächliche Wirkung verändern.
Welche Fälle deckt der Rechner nicht vollständig ab?
Nicht vollständig abgebildet sind Denkmal-AfA, Sanierungsgebiete, anschaffungsnahe Herstellungskosten im Detail, mehrere Gebäudeteile mit unterschiedlichen Nutzungen, Einlage in Betriebsvermögen, außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und Streitfälle zur tatsächlichen Restnutzungsdauer. Dafür braucht es eine Einzelfallprüfung.