Berechne die degressive AfA für neue Wohngebäude aus Kaufpreis, Bodenanteil und Stichtag. Nach § 7 Abs. 5a EStG, inklusive Wohnanteil und vollem Jahresplan.
Objekt, Stichtag und AfA-Basis
Berechne die degressive Gebäude-AfA für neue Wohngebäude mit Stichtagsprüfung, Bodenanteil, Wohnanteil und Jahresplan.
Degressive AfA und Jahresplan
Ergebnis mit Begünstigungsprüfung, erster Jahres-AfA, Steuerwirkung und Restbuchwertverlauf.
Trage Stichtag, Objektwerte, Bodenanteil und Wohnanteil ein.
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Degressive AfA im ersten Jahr-Zeitanteilige Abschreibung im ersten Steuerjahr.
K
Kaufpreis oder Herstellungskosten-Ausgangswert der Anschaffung oder Herstellung ohne laufende Finanzierungskosten.
N
Aktivierungspflichtige Nebenkosten-Nebenkosten, die steuerlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören.
G
Gebäudeanteil-Anteil nach Abzug von Grund und Boden.
M
Aktivierte Zusatzkosten-Zusätzliche Kosten, die nicht sofort als Aufwand abgezogen werden.
U
Steuerlich relevanter Wohnanteil-Anteil, der für die AfA tatsächlich angesetzt werden soll.
m
Monate im ersten Jahr-Zeitanteil ab dem maßgeblichen Monat.
Voraussetzungen für die degressive AfA
Die Tabelle zeigt die Punkte, die der Rechner vor dem Jahresplan prüft.
Punkt
Rechnerwert
Wirkung
Rechtsgrundlage
§ 7 Abs. 5a EStG
ordnet die degressive Gebäude-AfA für begünstigte Wohngebäude ein
Zeitfenster
01.10.2023-30.09.2029
maßgeblich für Baubeginn oder rechtswirksamen Kaufvertrag
AfA-Satz
5 %
wird jährlich auf den Restbuchwert angewendet
Lage
EU oder EWR
Objekte außerhalb dieses Bereichs fallen durch die Rechnerprüfung
Nutzung
Wohnzwecke
bei gemischter Nutzung zählt nur der passende Wohnanteil
Die Rechnerprüfung ersetzt keine steuerliche Einordnung von Bauvertrag, Fertigstellung, Kaufvertrag und Nutzungsanteilen.
Vom Objektwert zur AfA-Basis
Der Standardfall zeigt, welche Eingaben den Betrag im ersten Jahr verändern.
Schritt
Wert
Einordnung
Kaufpreis plus Nebenkosten
572.000,00 €
Ausgangswert vor Boden- und Gebäudetrennung
Gebäudeanteil
78 %
nur dieser Anteil ist abschreibbar
AfA-Basis
446.160,00 €
Basis nach Wohnanteil und aktivierten Kosten
AfA im ersten Jahr
16.731,00 €
zeitanteilig für 9 Monate
Für die Kaufpreisaufteilung ist die BMF-Arbeitshilfe ein Praxisanker. Im Projekt hinterlegt ist der Leitfadenstand März 2026.
Szenarien für Bodenanteil, Wohnanteil und Stichtag
Die Szenarien zeigen, warum die degressive AfA nicht nur vom Kaufpreis abhängt.
Fall
Wohnanteil
Boden
Status
AfA Jahr 1
Restbuchwert
Einordnung
Standard
100 %
22 %
begünstigt
16.731,00 €
429.429,00 €
begünstigter Neubau mit voller Wohnnutzung
Hoher Bodenanteil
100 %
45 %
begünstigt
11.797,50 €
302.802,50 €
kleinere Gebäudebasis trotz gleichem Objektwert
Gemischte Nutzung
70 %
22 %
begünstigt
11.711,70 €
300.600,30 €
steuerlicher Anteil wird auf die AfA-Basis angewendet
Kauf nach Fertigstellungsjahr
100 %
22 %
prüfen
16.731,00 €
429.429,00 €
mathematischer Vergleich, aber Begünstigung nicht erfüllt
Die Steuerwirkung ist eine Näherung über den eingetragenen Grenzsteuersatz. Weitere Werbungskosten, Verlustverrechnung und Zuschläge sind nicht enthalten.
Jahresplan im Standardfall
Degressive AfA sinkt, weil der Satz jedes Jahr auf den verbleibenden Restbuchwert angewendet wird.
Jahr
Methode
Satz
AfA
Restbuchwert
1
degressiv
5 %
16.731,00 €
429.429,00 €
2
degressiv
5 %
21.471,45 €
407.957,55 €
3
degressiv
5 %
20.397,88 €
387.559,67 €
4
degressiv
5 %
19.377,98 €
368.181,69 €
5
degressiv
5 %
18.409,08 €
349.772,60 €
6
degressiv
5 %
17.488,63 €
332.283,97 €
7
degressiv
5 %
16.614,20 €
315.669,78 €
8
degressiv
5 %
15.783,49 €
299.886,29 €
9
degressiv
5 %
14.994,31 €
284.891,97 €
10
degressiv
5 %
14.244,60 €
270.647,37 €
Der lineare Vergleich ist im Standardfall ab Jahr 15 höher.
Häufig gestellte Fragen zum Degressive-AfA-Rechner
Was berechnet der Degressive-AfA-Rechner?
Der Rechner ermittelt die degressive Gebäude-AfA für begünstigte neue Wohngebäude. Er trennt Grund und Boden vom Gebäudewert, berücksichtigt Nebenkosten, aktivierte Kosten, Wohnanteil und Startmonat und zeigt daraus die AfA im ersten Jahr sowie einen Jahresplan mit Restbuchwert.
Welche gesetzliche Regel nutzt der Rechner?
Der Rechner orientiert sich an § 7 Abs. 5a EStG. Die hinterlegten Projektwerte gehen von 5 % degressiver AfA und dem Zeitfenster 01.10.2023-30.09.2029 aus. Diese Werte stammen aus der zentralen Jahresdaten-Datei des Projekts und werden nicht im Rechnertext frei gepflegt.
Warum fragt der Rechner nach Grund und Boden?
Grund und Boden wird steuerlich nicht abgeschrieben. Deshalb reduziert ein höherer Bodenanteil die AfA-Basis direkt. Bei Immobilien mit hohem Grundstückswert kann der Unterschied größer sein als der Unterschied zwischen zwei AfA-Methoden. Die Aufteilung sollte mit Vertrag, Bodenrichtwert, Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe belegbar sein.
Warum ist der erste AfA-Betrag zeitanteilig?
Die AfA wird im ersten Steuerjahr nur für die Monate ab dem maßgeblichen Ereignis angesetzt. Ein Start im April führt deshalb zu neun Monaten im ersten Jahr. Ab dem Folgejahr rechnet der Jahresplan mit vollen Jahren, solange die AfA-Basis noch nicht vollständig abgeschrieben ist.
Was passiert bei gemischter Nutzung?
Bei gemischter Nutzung zählt nur der steuerlich relevante Wohnanteil. Der Rechner kürzt die Gebäudebasis entsprechend. Das ist wichtig, wenn ein Teil nicht zu Wohnzwecken dient oder nicht steuerlich angesetzt werden soll. Die genaue Flächen- und Nutzungsabgrenzung muss in den Unterlagen nachvollziehbar bleiben.
Kann ich den Rechner für Altbauten nutzen?
Für ältere Bestandsgebäude ist dieser Rechner meistens nicht die passende Methode. Dort kommen regelmäßig lineare AfA, tatsächliche Nutzungsdauer oder Spezialregeln wie Denkmal-AfA in Betracht. Die degressive AfA im Rechner ist auf begünstigte neue Wohngebäude zugeschnitten.
Was bedeutet der automatische lineare Wechsel?
Der Rechner kann vergleichen, ab welchem Jahr eine lineare Abschreibung auf den verbleibenden Restbuchwert höher wäre als die degressive Fortführung. Das ist eine Planungsrechnung. Ob der Wechsel steuerlich sinnvoll ist, hängt von Objekt, Restwert, Einkünften und weiterer Steuerplanung ab.
Welche Nebenkosten gehören in die AfA-Basis?
In die Eingabe gehören Nebenkosten, die steuerlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen. Dazu können Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler gehören. Laufende Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und sofort abziehbare Instandhaltung gehören nicht in diese Eingabe.
Wie ist die Steuerwirkung im Ergebnis zu verstehen?
Die Steuerwirkung ist eine einfache Näherung aus AfA im ersten Jahr und persönlichem Grenzsteuersatz. Der Wert zeigt, wie stark die AfA die Steuerbelastung ungefähr mindern kann. Das Ergebnis ist keine vollständige Steuerberechnung, weil andere Einkünfte, Werbungskosten, Zuschläge und Verlustverrechnung fehlen.
Warum zeigt der Rechner auch nicht begünstigte Fälle?
Wenn eine Eingabe nicht zu den Voraussetzungen passt, zeigt der Rechner den mathematischen Verlauf weiter an und markiert die Prüfung. Das ist nützlich für Vergleiche, aber kein Freifahrtschein für den Ansatz in der Steuererklärung. Entscheidend sind die rechtlichen Voraussetzungen und die Belege zum Objekt.
Ersetzt der Rechner Sonderabschreibungen oder Denkmal-AfA?
Nein. Der Rechner konzentriert sich auf die degressive AfA. Sonderabschreibungen, Denkmal-AfA, Sanierungsgebiete, Förderprogramme oder abweichende Nutzungsdauern können zusätzlich oder alternativ relevant sein. Solche Fälle brauchen eine eigene Prüfung und dürfen nicht einfach in den 5 %-Satz hineingerechnet werden.
Welche Unterlagen brauche ich für die Prüfung?
Wichtig sind Kaufvertrag oder Bauunterlagen, Fertigstellung, Nebenkosten, Kaufpreisaufteilung, Wohnflächen und Nutzungsanteile. Bei hohen Beträgen sollte auch dokumentiert sein, warum der Bodenanteil plausibel ist und welche aktivierten Kosten in die AfA-Basis aufgenommen wurden.