Berechne die Steuern beim Vermieten aus Jahresmiete, Werbungskosten und AfA. Inklusive Kreditzinsen, Grenzsteuersatz und deinem jährlichen Nettoertrag.
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Wichtiger Hinweis zur Steuerberatung
Rechtliche Hinweise:
• Diese Berechnung ist eine Schätzung
• Ersetzt keine professionelle Steuerberatung
• Steuersätze können sich ändern
• Individuelle Faktoren können abweichen
• Für verbindliche Aussagen Steuerberater konsultieren
Nächste Schritte:
• Belege systematisch sammeln
• Kostenvoranschläge einholen
• Steuerberatung bei komplexen Fällen
• Anlage V der Steuererklärung ausfüllen
• Regelmäßige Rentabilitätsprüfung
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Wie berechnet der Rechner die Steuern beim Vermieten?
ƒSteuerwirkung einer Vermietung
S=max(0,M−WK−AfA−Z−SK)⋅g
Variablen
M
Jahresmiete-Die angesetzte Jahresmiete bildet den Ausgangswert der Vermietungsrechnung.
WK
Laufende Werbungskosten-Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung und vergleichbare Objektkosten senken den Überschuss.
AfA
Abschreibung-Die Gebäudeabschreibung verteilt den abschreibbaren Gebäudewert über die steuerliche Nutzungsdauer.
Z
Schuldzinsen-Nur der Zinsanteil des Darlehens mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
SK
Sonstige Kosten-Weitere belegbare Kosten rund um das vermietete Objekt, etwa Fahrten, Anzeigen oder Beratung.
g
Grenzsteuersatz-Der persönliche Grenzsteuersatz schätzt die Steuerwirkung des zusätzlichen Vermietungsüberschusses.
Steuern beim Vermieten in Beispielrechnungen
Die Beispiele zeigen, wie Zinsen, AfA und Instandhaltung den steuerpflichtigen Überschuss verändern, obwohl die Jahresmiete ähnlich wirken kann.
Vermietungsfall
Jahresmiete
Kosten gesamt
Steuerpflichtig
Steuer
Netto nach Steuer
Steuerquote
Kleine Eigentumswohnung
9.600,00 €
6.000,00 €
3.600,00 €
1.008,00 €
2.592,00 €
10,5 %
Standardvermietung
13.200,00 €
9.900,00 €
3.300,00 €
1.056,00 €
2.244,00 €
8 %
Abbezahltes Objekt
15.000,00 €
5.600,00 €
9.400,00 €
3.290,00 €
6.110,00 €
21,9 %
Instandhaltungsjahr
14.400,00 €
15.600,00 €
0,00 €
0,00 €
-1.200,00 €
0 %
Im hervorgehobenen Standardfall bleiben von 13.200,00 € Jahresmiete nach Kosten und Steuer rund 2.244,00 € übrig.
Häufig gestellte Fragen zum Steuern beim Vermieten berechnen
Was berechnet der Vermieten-Steuern-Rechner?
Der Rechner schätzt, welcher steuerpflichtige Überschuss aus einer Vermietung entsteht und welche Steuer sich daraus ungefähr ergibt. Er zieht laufende Werbungskosten, AfA, Kreditzinsen und sonstige Kosten von der Jahresmiete ab. Danach wird der verbleibende Überschuss mit deinem Grenzsteuersatz bewertet.
Kann ich damit entscheiden, ob sich Vermieten lohnt?
Du bekommst eine gute steuerliche Näherung, aber keine vollständige Renditerechnung. Für die echte Entscheidung brauchst du zusätzlich Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgung, Rücklagen, Leerstand, Instandhaltungsrisiko und Wertentwicklung. Der Rechner hilft vor allem dabei, den Unterschied zwischen Steuerüberschuss und Kontozufluss sichtbar zu machen.
Warum ist der Grenzsteuersatz wichtiger als mein Durchschnittssteuersatz?
Vermietungseinkünfte kommen zu deinen übrigen Einkünften hinzu. Deshalb ist für eine Planungsrechnung relevant, wie stark der zusätzliche Überschuss besteuert wird. Der Durchschnittssteuersatz beschreibt eher die gesamte bisherige Steuerlast und unterschätzt die Wirkung zusätzlicher Mieteinnahmen oft.
Welche Kosten kann ich beim Vermieten ansetzen?
Typische Positionen sind Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fahrtkosten, Anzeigen, Steuerberatung und Kreditzinsen. Entscheidend ist der Bezug zum vermieteten Objekt. Private Kosten und die Tilgung des Darlehens gehören nicht in die Werbungskosten.
Warum wird die Tilgung nicht abgezogen?
Tilgung verändert deine Schulden und deinen Cashflow, aber sie ist steuerlich keine Ausgabe für die Vermietung. Abziehbar sind in der Regel die Zinsen, nicht die Rückzahlung des Darlehens. Deshalb kann ein Objekt steuerlich positiv aussehen, obwohl nach Rate, Rücklage und Leerstand kaum Geld übrig bleibt.
Welche Rolle spielt die AfA beim Vermieten?
Die AfA mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass in diesem Jahr zwingend eine Zahlung abfließt. Dadurch kann die Steuerlast deutlich sinken. Wichtig ist aber, dass nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird. Der Bodenanteil gehört nicht in die AfA und muss bei der Kaufpreisaufteilung getrennt betrachtet werden.
Was passiert, wenn die Vermietung rechnerisch Verlust macht?
Der Rechner zeigt dann keine Steuer auf den Vermietungsüberschuss, weil kein positiver Überschuss übrig bleibt. Ob und wie ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Besonders Leerstand, verbilligte Vermietung und Liebhaberei-Risiken solltest du nicht pauschal behandeln.
Sollte ich mehrere Immobilien zusammenrechnen?
Für einen groben Überblick kannst du mehrere Objekte zusammenfassen. Sauberer ist aber eine eigene Rechnung je Immobilie, weil Zinsen, AfA, Sanierungskosten und Leerstand sehr unterschiedlich wirken. So erkennst du, welches Objekt wirklich Überschuss bringt und wo die Steuerwirkung nur durch hohe Kosten gedrückt wird.
Wie genau ist das Ergebnis für die Steuererklärung?
Das Ergebnis ist eine Modellrechnung, keine Anlage V. Es bildet die Grundlogik der Einkünfte aus Vermietung ab, kann aber keine Einordnung von anschaffungsnahem Aufwand, teilweiser Eigennutzung, Ferienvermietung, verbilligter Überlassung oder Sonderfällen leisten. Für den Steuerbescheid zählen Belege und konkrete Einordnung.
Wie nutze ich das Ergebnis praktisch?
Nutze den Steuerbetrag als Planwert und baue daneben eine Liquiditätsrechnung. Dort gehören Tilgung, Rücklagen, Sonderumlagen, Leerstand und größere Reparaturen hinein. Wenn Steuerrechnung und Cashflow nebeneinanderstehen, siehst du schneller, ob die Vermietung nur steuerlich gut aussieht oder auch finanziell tragfähig ist.