Berechne deine Immobilienrendite aus Kaufpreis, Kaltmiete und Nebenkosten. Inklusive Finanzierung, laufendem Cashflow und der jährlichen Eigenkapitalrendite.
Immobilienrendite berechnen
Berechne Bruttorendite, Nettorendite, Finanzierungscashflow und Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie.
Rendite und Cashflow
Zeigt Brutto- und Nettomietrendite, Kapitaldienst, Cashflow, Kaufpreisfaktor und nötige Kaltmiete.
Gib Kaufpreis, Miete, Kosten, Leerstand und Finanzierung ein.
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Bruttomietrendite-Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
rn
Nettomietrendite-Operativer Nettoertrag geteilt durch Gesamtinvestment.
M
Monatliche Kaltmiete-Miete ohne Betriebskosten und ohne umlagefähige Nebenkosten.
l
Leerstand und Ausfall-Abschlag auf die Jahreskaltmiete.
C
Laufende Objektkosten-Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsreserve pro Jahr.
NOI
Operativer Nettoertrag-Jahreskaltmiete nach Leerstand und laufenden Objektkosten.
K+N+I
Gesamtinvestment-Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Anfangsinvestition.
D
Kapitaldienst-Zins und Tilgung für den finanzierten Anteil pro Jahr.
Wie die Kaltmiete die Rendite verändert
Die Tabelle nutzt die Standardannahmen des Rechners und verändert nur die monatliche Kaltmiete.
Kaltmiete
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow pro Monat
Einordnung
1.200,00 €
4,11 %
2,15 %
-867,25 €
Finanzierung drückt den Cashflow
1.450,00 €
4,97 %
2,86 %
-624,75 €
Finanzierung drückt den Cashflow
1.800,00 €
6,17 %
3,85 %
-285,25 €
Finanzierung drückt den Cashflow
2.150,00 €
7,37 %
4,84 %
54,25 €
Rendite ist eher knapp
Die Kaltmiete ist nur ein Hebel. Objektzustand, Mietrecht, Leerstand und Finanzierung entscheiden mit.
Kosten- und Leerstandspuffer im Vergleich
Die Tabelle zeigt, wie sich höhere laufende Kosten und Mietausfall auf Nettoertrag und Cashflow auswirken.
Annahme
Objektkosten pro Jahr
Leerstand
Operativer Nettoertrag
Cashflow pro Jahr
optimistisch
3.240,00 €
0 %
14.160,00 €
-5.055,00 €
Standardannahme
5.160,00 €
3 %
11.718,00 €
-7.497,00 €
konservativ
7.620,00 €
6 %
8.736,00 €
-10.479,00 €
Stressfall
10.700,00 €
10 %
4.960,00 €
-14.255,00 €
Zu niedrige Kostenannahmen lassen eine Immobilie oft besser aussehen, als sie sich später anfühlt.
Häufig gestellte Fragen zum Rendite-Immobilie-Rechner
Was berechnet der Rendite-Immobilie-Rechner?
Der Rechner trennt Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Finanzierungscashflow und Eigenkapitalrendite. Dadurch siehst du nicht nur, ob die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis attraktiv wirkt, sondern auch, ob Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Leerstand und Kapitaldienst das Ergebnis auffressen.
Warum reicht die Bruttomietrendite nicht aus?
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Filter, weil sie nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis vergleicht. Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Finanzierung bleiben dabei außen vor. Deshalb kann ein Objekt auf dem Papier solide wirken und nach realistischen Kosten trotzdem schwach sein.
Wie unterscheidet sich die Nettomietrendite von der Bruttomietrendite?
Die Nettomietrendite zieht Leerstand und laufende nicht umlagefähige Kosten von der Jahreskaltmiete ab und bezieht Kaufnebenkosten sowie Anfangsinvestitionen ein. Dadurch liegt sie näher an der wirtschaftlichen Realität des Objekts als die reine Bruttobetrachtung.
Warum zählt die Tilgung zum Cashflow, aber nicht zur Nettomietrendite?
Tilgung ist kein Objektaufwand wie Verwaltung oder Instandhaltung, sondern Vermögensaufbau durch sinkende Restschuld. Für deine Liquidität ist sie trotzdem ein echter Abfluss. Deshalb trennt der Rechner Nettomietrendite vor Finanzierung und Cashflow nach Zins und Tilgung.
Welche laufenden Kosten sollte ich eintragen?
Eintragen solltest du die Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören zum Beispiel nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Verwaltung, Rücklagen, Reparaturen, Vermietungskosten und realistische Puffer für Mieterwechsel. Je genauer diese Werte sind, desto weniger schönrechnend wird das Ergebnis.
Warum gibt es einen Leerstands- und Ausfallpuffer?
Selbst bei guter Lage können Mieterwechsel, Renovierung, Neuvermietung oder Zahlungsausfall Einnahmen kosten. Ein Leerstandspuffer reduziert die Jahreskaltmiete im Modell, damit die Rendite nicht so tut, als sei jeder Monat dauerhaft voll vermietet und bezahlt.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis zwanzig Jahreskaltmieten entspricht. Je höher der Faktor, desto niedriger ist die Bruttomietrendite und desto stärker müssen Lage, Zustand oder Wertentwicklung die Investition erklären.
Wann ist der Cashflow besonders wichtig?
Cashflow ist wichtig, wenn ein Darlehen genutzt wird und die Immobilie sich laufend tragen soll. Eine positive Nettomietrendite reicht dann nicht automatisch aus. Wenn Zins, Tilgung und Rücklagen höher sind als der operative Nettoertrag, brauchst du monatlich zusätzliche Liquidität.
Warum berücksichtigt der Rechner keine Steuer und AfA?
Steuern hängen von persönlichem Steuersatz, Gebäudeanteil, AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verlustverrechnung und späterem Verkauf ab. Eine pauschale Steuerquote wäre schnell irreführend. Der Rechner bleibt deshalb bewusst bei der Objekt- und Liquiditätslogik vor Steuern.
Kann ich mit dem Rechner eine Kaufentscheidung treffen?
Nein. Der Rechner zeigt, ob die Zahlen strukturell plausibel wirken. Eine Kaufentscheidung braucht zusätzlich Objektprüfung, Mietvertrag, Instandhaltungsstand, WEG-Unterlagen, Finanzierung, Steuerplanung, Lagebewertung und einen kritischen Blick auf Risiken, die in keiner einfachen Renditekennzahl stecken.