Berechne dein Immobilien-Darlehen aus Kaufpreis, Eigenkapital und Sollzins. Du siehst die Nebenkosten, die passende Tilgung und die nötige Zinsbindung.
Kauf, Eigenkapital und Darlehen
Berechne Darlehensbetrag, Monatsrate, Restschuld, Anschlussrate und Haushaltsreserve aus den wichtigsten Finanzierungsdaten.
Rate, Restschuld und Budget
Monatsrate, Darlehenssumme, Anschlussrate und Haushaltsreserve
Gib Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Tilgung und Haushaltsdaten ein.
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Darlehensbetrag-Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve abzüglich eingesetztem Eigenkapital.
R
Monatsrate-Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
B
Budgetreserve-Abstand zwischen gewählter Haushaltsquote und laufender Belastung.
Immobilien-Darlehen mit Beispielrechnungen
Die Beispiele zeigen, wie Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung die Monatsrate und Restschuld verändern.
Beispiel
Annahmen
Monatsrate
Restschuld
Solide Eigenmittel
420.000 € Kaufpreis, 120.000 € Eigenkapital, 10 Jahre Zinsbindung
1.866,20 €
216.504,02 €
Knappe Eigenmittel
Nebenkosten und Reserve werden teilweise mitfinanziert
2.619,75 €
374.580,39 €
Höhere Tilgung
3,5 % Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung und jährliche Sondertilgung
2.600,79 €
0,00 €
Zinsrisiko
Niedrige Tilgung und höherer möglicher Anschlusszins
2.199,38 €
424.229,86 €
Die Beispielwerte ersetzen kein Bankangebot. Entscheidend sind identische Annahmen zu Darlehen, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Nebenkosten.
Eigenkapital, Beleihung und Haushaltsbelastung
Bei Immobilienkrediten reicht die Monatsrate allein nicht aus. Eigenkapital und Restschuld bestimmen, wie viel Risiko nach der Zinsbindung bleibt.
Prüfpunkt
Eher robust
Eher kritisch
Kaufnebenkosten
Nebenkosten und Reserve werden aus Eigenkapital gezahlt.
Nebenkosten werden mitfinanziert und erhöhen die Beleihung.
Tilgung
Die Restschuld sinkt sichtbar innerhalb der Zinsbindung.
Nach 10 Jahren ist noch fast das ganze Darlehen offen.
Haushaltsbudget
Rate, Rücklage und weitere Kredite bleiben unter der Zielquote.
Die Rate passt nur, wenn keine ungeplanten Kosten entstehen.
Anschlusszins
Auch ein höherer Anschlusszins bleibt bezahlbar.
Schon ein moderater Zinsanstieg macht die Anschlussrate eng.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Darlehen-Rechner
Was berechnet der Immobilien-Darlehen-Rechner?
Der Rechner schätzt, wie hoch dein Darlehen nach Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Reserve und eingesetztem Eigenkapital ausfällt. Daraus entstehen Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung, mögliche Anschlussrate und eine Haushaltsprüfung. So siehst du nicht nur, ob die erste Rate passt, sondern auch, welches Risiko später offen bleibt.
Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Kaufnebenkosten erhöhen den Finanzierungsbedarf, schaffen aber keinen zusätzlichen Immobilienwert. Wenn sie komplett mitfinanziert werden, steigt die Beleihung und die Finanzierung wird empfindlicher gegen Zinsänderungen. Aus Bankensicht ist es deshalb ein großer Unterschied, ob Eigenkapital nur den Kaufpreis ergänzt oder zuerst Nebenkosten und Reserve abdeckt.
Wie wird die monatliche Rate berechnet?
Die Rate ist eine Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Am Anfang steckt ein großer Teil der Rate im Zins, später wächst der Tilgungsanteil. Der Rechner bildet diese Verschiebung innerhalb der Zinsbindung ab und zieht jährliche Sondertilgungen direkt von der Restschuld ab.
Warum zeigt der Rechner eine Restschuld nach der Zinsbindung?
Die Restschuld ist oft wichtiger als die erste Monatsrate. Wenn nach 10 oder 15 Jahren noch ein hoher Betrag offen ist, muss dieser Betrag neu finanziert werden. Dann entscheidet der Anschlusszins darüber, ob die Finanzierung weiterhin entspannt bleibt oder plötzlich deutlich teurer wird.
Welche Tilgung ist bei Immobilien-Darlehen sinnvoll?
Eine pauschal richtige Tilgung gibt es nicht. Niedrige Tilgung macht die Monatsrate leichter, lässt aber mehr Restschuld stehen. Höhere Tilgung beschleunigt die Entschuldung, braucht aber dauerhaft mehr Haushaltsbudget. Sinnvoll ist eine Rate, die auch mit Rücklagen, Instandhaltung und Einkommensschwankungen tragfähig bleibt.
Wie sollte ich Sondertilgungen einordnen?
Sondertilgungen sind stark, wenn sie wirklich verfügbar sind und der Vertrag sie kostenfrei erlaubt. Sie senken die Restschuld sofort und verringern das Anschlusszinsrisiko. Plane sie aber nicht als Pflichtbestandteil ein, wenn das Geld eigentlich für Instandhaltung, Elternzeit, Umzug oder Sicherheitsreserve gebraucht wird.
Was sagt die Budgetreserve aus?
Die Budgetreserve zeigt, wie viel Abstand zwischen deiner gewählten Belastungsquote und der modellierten Monatsbelastung bleibt. Dabei werden Rate, Instandhaltungsrücklage und weitere Verpflichtungen berücksichtigt. Eine positive Reserve ersetzt keine Haushaltsrechnung, macht aber sichtbar, ob die Finanzierung nur auf dem Papier passt.
Warum berücksichtigt der Rechner eine Instandhaltungsrücklage?
Eigentum kostet nicht nur die Kreditrate. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Hausgeld oder Außenanlagen können spürbare Beträge binden. Eine Finanzierung wirkt oft zu günstig, wenn diese Rücklage fehlt. Deshalb gehört sie in den Haushaltscheck, auch wenn sie nicht direkt an die Bank gezahlt wird.
Kann ich damit Bankangebote vergleichen?
Ja, wenn du die Angebotsdaten sauber überträgst. Wichtig ist, dass Kaufpreis, Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht und mögliche Zusatzkosten gleich behandelt werden. Unterschiedliche Darlehenssummen oder Nebenkostenannahmen können sonst so aussehen, als wäre ein Angebot günstiger, obwohl es nur anders gerechnet ist.
Was ersetzt der Rechner nicht?
Der Rechner ersetzt keine Kreditentscheidung, keine Objektbewertung und keine Beratung. Banken prüfen Einkommen, Bonität, Beleihungswert, Eigenkapitalherkunft, Objektzustand, Sicherheiten und interne Haushaltsrechnung. Nutze das Ergebnis als Vorbereitung auf Angebote und Gespräche, nicht als Zusage für eine Finanzierung.