Brutto-Mietrendite-Rendite vor Abzug der Kosten in %
M
Jahresmiete-Monatliche Kaltmiete × 12
K
Gesamtkaufpreis-Kaufpreis inkl. Nebenkosten
Mietrendite-Bewertung
Klassifikation von Immobilien-Investments
Netto-Mietrendite
Bewertung
Typische Lage
Risiko
< 2 %
Nicht empfohlen
Premium-Lagen, überteuert
Hoch
2-3 %
Gering
Großstadt A-Lagen
Mittel
3-4 %
Akzeptabel
Gute städtische Lagen
Niedrig-Mittel
4-5 %
Gut
B-Städte, Speckgürtel
Niedrig
5-7 %
Sehr gut
C-Städte, ländlich
Niedrig-Mittel
> 7 %
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Problemlagen, Sanierung
Erhöht
Netto = nach Bewirtschaftungskosten (ca. 20-30 % der Miete)
Häufig gestellte Fragen zum Mietrendite berechnen
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent. Die Kennzahl hilft, die Rentabilität verschiedener Objekte zu vergleichen. Man unterscheidet Bruttomietrendite und Nettomietrendite.
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete bei 300.000 € Kaufpreis = 4 % Bruttorendite. Diese einfache Kennzahl eignet sich zum schnellen Vergleich, berücksichtigt aber keine Nebenkosten und laufende Ausgaben.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten: (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Diese Kennzahl ist realistischer, weil Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko und Kaufnebenkosten eingerechnet werden.
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel: 4-6 % Bruttorendite gelten als solide, ab 6 % als gut. In Großstädten sind oft nur 2-3 % erreichbar, dafür höhere Wertsteigerung. In B- und C-Lagen 5-8 %, aber höheres Leerstandsrisiko. Die Nettomietrendite liegt typisch 1-2 % unter der Bruttorendite.
Was ist der Mietmultiplikator?
Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) zeigt, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie durch Miete bezahlt hat. Berechnung: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € / 12.000 € = 25. In Großstädten oft 25-40, in kleineren Städten 15-20.
Welche Kosten mindern die Mietrendite?
Nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m²/Monat), Verwaltungskosten (200-400 €/Jahr), Mietausfallrisiko (3-5 % der Miete), Reparaturen außer Schönheitsreparaturen, anteilige Grundsteuer, Versicherungen. Diese können 20-30 % der Bruttorendite ausmachen.
Wie beeinflussen Kaufnebenkosten die Rendite?
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 %, Notar 1,5-2 %, ggf. Makler 3-7 %) erhöhen die Investition um 10-15 %. Eine 4 % Bruttorendite wird bei 12 % Nebenkosten real zu 3,5 %. Diese Kosten müssen durch Mieteinnahmen erst verdient werden.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Rendite bezieht sich auf das eingesetzte Kapital, Cashflow auf den monatlichen Überschuss. Bei 20 % Eigenkapital und 4 % Nettorendite kann der Cashflow negativ sein, wenn die Zinsen + Tilgung die Mieteinnahmen übersteigen. Eigenkapitalrendite und Cashflow separat betrachten.
Wie wirkt sich der Hebel-Effekt auf die Rendite aus?
Bei Fremdfinanzierung steigt die Eigenkapitalrendite, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Beispiel: 4 % Objektrendite, 2 % Kreditzins, 20 % Eigenkapital = ca. 12 % Eigenkapitalrendite. Aber: Der Hebel wirkt auch bei Verlusten verstärkend.
Welche Rendite ist nach Steuern realistisch?
Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert (bis 45 %). Jedoch können Zinsen, AfA (2-3 %/Jahr), Instandhaltung und Nebenkosten abgesetzt werden. Effektiv bleibt oft 60-80 % der Nettorendite. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Welche Eingaben braucht der Mietrendite-Rechner?
Wichtig sind Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko, Finanzierungskosten, Steuern, Leerstand und erwartete Wertentwicklung. Für vermietete Eigentumswohnungen sollten Hausgeld und Rücklage getrennt erfasst werden.
Warum kann eine hohe Bruttomietrendite trotzdem unattraktiv sein?
Eine hohe Bruttomietrendite kann durch günstigen Kaufpreis entstehen, aber hohe Sanierungskosten, Leerstand, schwierige Lage oder nicht umlagefähige Kosten verdecken. Entscheidend ist die Nettorendite nach Kaufnebenkosten, laufenden Kosten, Finanzierung, Steuern und realistischem Mietausfall.