Mietrendite berechnen

Die Mietrendite zeigt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent. Sie ist eine wichtige Kennzahl für Immobilieninvestoren, um die Rentabilität verschiedener Objekte zu vergleichen. Man unterscheidet Brutto- und Nettomietrendite.

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete bei 300.000 € Kaufpreis = 4 % Bruttorendite. Diese einfache Kennzahl eignet sich zum schnellen Vergleich, berücksichtigt aber keine Nebenkosten und laufende Ausgaben.

Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten: (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie ist realistischer, da Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko und Kaufnebenkosten (10-15 %) eingerechnet werden.

Als Faustregel: 4-6 % Bruttorendite gelten als solide, ab 6 % als gut. In Großstädten sind oft nur 2-3 % erreichbar, dafür höhere Wertsteigerung. In B- und C-Lagen 5-8 %, aber höheres Leerstandsrisiko. Die Nettomietrendite liegt typisch 1-2 % unter der Bruttorendite.

Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) zeigt, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie durch Miete bezahlt hat. Berechnung: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € / 12.000 € = 25. In Großstädten oft 25-40, in kleineren Städten 15-20.

Nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m²/Monat), Verwaltungskosten (200-400 €/Jahr), Mietausfallrisiko (3-5 % der Miete), Reparaturen außer Schönheitsreparaturen, anteilige Grundsteuer, Versicherungen. Diese können 20-30 % der Bruttorendite ausmachen.

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 %, Notar 1,5-2 %, ggf. Makler 3-7 %) erhöhen die Investition um 10-15 %. Eine 4 % Bruttorendite wird bei 12 % Nebenkosten real zu 3,5 %. Diese Kosten müssen durch Mieteinnahmen erst verdient werden.

Rendite bezieht sich auf das eingesetzte Kapital, Cashflow auf den monatlichen Überschuss. Bei 20 % Eigenkapital und 4 % Nettorendite kann der Cashflow negativ sein, wenn die Zinsen + Tilgung die Mieteinnahmen übersteigen. Eigenkapitalrendite und Cashflow separat betrachten.

Bei Fremdfinanzierung steigt die Eigenkapitalrendite, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Beispiel: 4 % Objektrendite, 2 % Kreditzins, 20 % Eigenkapital = ca. 12 % Eigenkapitalrendite. Aber: Der Hebel wirkt auch bei Verlusten verstärkend.

Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert (bis 45 %). Jedoch können Zinsen, AfA (2-2,5 %/Jahr), Instandhaltung und Nebenkosten abgesetzt werden. Effektiv bleibt oft 60-80 % der Nettorendite. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

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