Berechne die Rendite deines Mietobjekts aus Kaufpreis, Kaltmiete und laufenden Kosten. Inklusive Cashflow, Eigenkapitalrendite und realem Leerstand pro Jahr.
Rendite eines Mietobjekts berechnen
Berechne Bruttorendite, Nettorendite, Mietobjekt-Cashflow, Kapitaldienst und kostendeckende Kaltmiete einer vermieteten Immobilie.
Mietobjekt-Cashflow und Rendite
Zeigt Rendite, Kaufpreisfaktor, Objektkosten, Finanzierung, Kapitaldienst und Break-even-Miete für dein Mietobjekt.
Gib Kaufpreis, Kaltmiete, Leerstand, laufende Kosten, Eigenkapital, Zins und Tilgung des Mietobjekts ein.
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Wie berechnet der Mietobjekt-Rendite-Rechner die Kennzahlen?
ƒMietobjekt-Rendite mit Leerstand, Objektkosten und Kapitaldienst
NOI=M⋅12⋅(1−l)−C−R,rn=K+N+INOI⋅100,CF=NOI−D
Variablen
M
Monatliche Kaltmiete-Nettokaltmiete des Mietobjekts ohne umlagefähige Betriebskosten.
l
Leerstand und Ausfall-Puffer für Mieterwechsel, Zahlungsausfall und nicht vermietete Zeiträume.
C
Nicht umlagefähige Kosten-Laufende Kosten, die beim Vermieter bleiben und den Nettoertrag mindern.
R
Instandhaltungsreserve-Jährlicher Puffer für Reparaturen, Renovierung und technische Risiken.
K
Kaufpreis-Reiner Objektkaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten und Anfangsinvestition.
N
Kaufnebenkosten-Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler als gebundenes Kapital.
I
Anfangsinvestition-Modernisierung, Renovierung und Sofortreserve direkt nach dem Kauf.
D
Kapitaldienst-Jährliche Belastung aus Zinsen und Tilgung für den finanzierten Anteil.
Wie die Kaltmiete die Mietobjekt-Rendite verändert
Die Tabelle nutzt dasselbe Mietobjekt und verändert nur die Kaltmiete. So wird sichtbar, wie stark ein kleiner Mietunterschied Rendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow verschiebt.
Mietannahme
Kaltmiete
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow pro Monat
Kaufpreisfaktor
Bestandsmiete
1.200,00 €
4,11 %
2,15 %
-867,25 €
24,3 Jahresmieten
Ausgangsfall
1.450,00 €
4,97 %
2,86 %
-624,75 €
20,1 Jahresmieten
Marktmiete
1.700,00 €
5,83 %
3,57 %
-382,25 €
17,2 Jahresmieten
Nach Modernisierung
1.900,00 €
6,51 %
3,92 %
-298,25 €
15,4 Jahresmieten
Im Ausgangsfall liegt die Nettorendite bei 2,86 % und der monatliche Cashflow vor Steuern bei -624,75 €.
Leerstand und nicht umlagefähige Kosten als Renditebremse
Bei einem Mietobjekt entscheidet nicht die Kaltmiete allein. Verwaltung, Reparaturen, Ausfallrisiko und nicht umlagefähige Kosten können die Nettorendite deutlich senken.
Kostenannahme
Objektkosten pro Jahr
Leerstand
Nettoertrag
Nettorendite
Cashflow pro Jahr
Optimistische Kosten
3.240,00 €
1 %
13.986,00 €
3,41 %
-5.229,00 €
Ausgangsfall
5.160,00 €
3 %
11.718,00 €
2,86 %
-7.497,00 €
Konservativer Puffer
8.360,00 €
6 %
7.996,00 €
1,95 %
-11.219,00 €
Stressfall
12.540,00 €
10 %
3.120,00 €
0,76 %
-16.095,00 €
Gerade bei älteren Mietobjekten sollten Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand nicht aus dem Bauch heraus zu niedrig angesetzt werden.
Häufig gestellte Fragen zum Rendite-Mietobjekt-Rechner
Was berechnet der Rendite-Mietobjekt-Rechner?
Der Rechner bewertet ein vermietetes Objekt anhand von Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Kapitaldienst, Cashflow und Eigenkapitalrendite. Er berücksichtigt Kaufnebenkosten, Anfangsinvestitionen, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung. So siehst du nicht nur eine einfache Renditezahl, sondern auch die laufende Liquidität vor Steuern.
Welche Miete sollte ich für ein Mietobjekt eintragen?
Bei einem vermieteten Bestandsobjekt ist die aktuelle Nettokaltmiete der konservative Startpunkt. Eine höhere Marktmiete kannst du als zweites Szenario rechnen, aber sie ist erst belastbar, wenn Mietvertrag, Mietspiegel, Modernisierungszustand, Kappungsgrenze und Neuvermietbarkeit zusammenpassen. Eine Wunschmiete macht die Rendite sonst schnell besser, als sie tatsächlich ist.
Warum unterscheidet der Rechner zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite vergleicht nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Das ist als schneller Filter nützlich, blendet aber wichtige Belastungen aus. Die Nettorendite zieht Leerstand, laufende nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen ab und bezieht außerdem Kaufnebenkosten sowie Anfangsinvestitionen ein. Dadurch ist sie für ein Mietobjekt deutlich aussagekräftiger.
Welche Kosten gehören in die nicht umlagefähigen Kosten?
Eintragen solltest du Kosten, die dauerhaft beim Vermieter bleiben. Dazu gehören Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Reparaturen, Rücklagen, Kontoführung, Vermietungskosten und realistische Puffer für Mieterwechsel. Umlagefähige Betriebskosten solltest du nicht doppelt belasten, weil sie wirtschaftlich normalerweise über Vorauszahlungen des Mieters laufen.
Warum braucht der Rechner einen Leerstands- und Ausfallpuffer?
Ein Mietobjekt erzielt selten über Jahrzehnte jeden Monat exakt die geplante Miete. Mieterwechsel, Renovierung, Zahlungsausfall oder eine längere Neuvermietung können Einnahmen kosten. Der Leerstandspuffer reduziert die Jahreskaltmiete im Modell und verhindert, dass die Rendite so tut, als sei das Objekt dauerhaft voll vermietet und vollständig bezahlt.
Was sagt der monatliche Cashflow aus?
Der Cashflow zeigt, ob das Mietobjekt nach laufenden Objektkosten sowie nach Zins und Tilgung Geld übrig lässt oder monatlich zusätzliches Kapital braucht. Eine positive Nettorendite reicht bei Finanzierung nicht automatisch aus. Wenn der Kapitaldienst höher ist als der operative Nettoertrag, kann das Objekt rechnerisch Rendite haben und trotzdem Liquidität verbrennen.
Warum zählt Tilgung zum Cashflow, aber nicht zu den Objektkosten?
Tilgung ist kein Aufwand des Mietobjekts wie Verwaltung oder Instandhaltung, sondern reduziert deine Restschuld. Für die Liquidität ist sie trotzdem ein echter Geldabfluss. Deshalb trennt der Rechner die Nettomietrendite vor Finanzierung von der Cashflow-Betrachtung nach Kapitaldienst. Diese Trennung macht sichtbar, ob das Objekt wirtschaftlich und liquiditätsseitig trägt.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor beim Mietobjekt?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis zwanzig Jahreskaltmieten entspricht. Je höher der Faktor ist, desto niedriger fällt die Bruttorendite aus. Ein hoher Faktor kann trotzdem erklärbar sein, wenn Lage, Zustand, Mietentwicklung oder Wertsteigerung sehr belastbar sind.
Warum rechnet der Mietobjekt-Rechner vor Steuern?
Steuern hängen von deinem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil, AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verlustverrechnung und einem möglichen späteren Verkauf ab. Eine pauschale Steuerquote wäre bei Mietobjekten schnell irreführend. Der Rechner bleibt deshalb bei der Objektlogik vor Steuern und zeigt, ob Miete, Kosten und Finanzierung für sich plausibel sind.
Kann ich damit direkt entscheiden, ob ich kaufen sollte?
Nein. Der Rechner ist eine strukturierte Vorprüfung, aber keine Kaufentscheidung. Prüfe zusätzlich Mietvertrag, Zustand, Modernisierungsbedarf, Lage, Grundbuch, Teilungserklärung, steuerliche Folgen, Finanzierung, Rücklagen und rechtliche Risiken. Besonders wichtig ist, dass die Zahlen nicht nur im Ausgangsfall funktionieren, sondern auch mit konservativer Miete, höheren Kosten und Leerstand noch tragbar bleiben.