Rendite-Rechner Immobilien

Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 = Bruttomietrendite in %. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete ÷ 300.000 € = 4 %. sie dient zum schnellen Vergleich, berücksichtigt aber keine Nebenkosten.

Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten: (Jahresmiete - Verwaltung - Instandhaltung - nicht umlegbare NK) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Realistischer Wert für Renditevergleich. Typische Kosten: Verwaltung 25-35 €/Monat, Instandhaltung 1-1,5 % vom Gebäudewert/Jahr, Mietausfall 2-4 %.

Faustregel: Nettomietrendite mindestens 3-4 % für langfristig tragfähiges Investment. In Großstädten (München, Frankfurt): 2-3 % akzeptabel wegen Wertsteigerungspotenzial. In B- und C-Lagen: 5-7 % erwartbar. Unter 2 % Netto: Kritisch prüfen, ob Wertsteigerung realistisch.

Die Eigenkapitalrendite zeigt die Rendite auf dein eingesetztes Kapital: (Jahresüberschuss ÷ Eigenkapital) × 100. Durch Fremdfinanzierung (Hebeleffekt) kann sie höher als Objektrendite sein. Beispiel: 3 % Objektrendite bei 20 % EK und 1,5 % Kreditzins = ca. 9 % EK-Rendite. Achtung: Hebel funktioniert auch negativ!

Kaufnebenkosten in Deutschland: Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % (je Bundesland), Notar 1-1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 0-7,14 % (oft 50/50 geteilt). Gesamt: Ca. 7-15 % vom Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis also 21.000-45.000 € zusätzlich. Diese Kosten reduzieren die Rendite erheblich.

Mietmultiplikator = Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Beispiel: 300.000 € ÷ 12.000 € = 25-fach. Interpretation: 25 Jahre Miete bis Amortisation. Richtwerte: Unter 20 = günstig, 20-25 = durchschnittlich, über 25 = teuer (aber ggf. wertstabil). Inverse: 1 ÷ Multiplikator = Bruttomietrendite (bei 25 = 4 %).

Positiv: Bevölkerungswachstum, Wirtschaftskraft, Infrastrukturausbau, Sanierung des Viertels, niedrige Leerstände. Negativ: Mietdeckel, Alterung der Bevölkerung, Strukturwandel, steigende Zinsen, hohe Instandhaltungskosten bei Altbau. Wertsteigerung schwer kalkulierbar, daher konservativ planen.

Hebeleffekt: Bei niedrigen Zinsen verbessert Fremdfinanzierung die EK-Rendite. Beispiel: 4 % Objektrendite, 2 % Kreditzins, 25 % EK → ca. 10 % EK-Rendite. Risiko: Bei Mietausfall oder steigenden Zinsen dreht sich der Hebel um. Tilgung erhöht Vermögensaufbau, reduziert aber Cashflow.

Rendite: Prozentuale Verzinsung des Kapitals (Gewinn ÷ Kapitaleinsatz). Cashflow: Tatsächlicher Geldfluss nach Abzug aller Kosten. Beispiel: 3 % Rendite, aber negativer Cashflow (Miete deckt Rate nicht). Oder: 2 % Rendite bei positivem Cashflow. Für passive Einnahmen ist positiver Cashflow wichtiger.

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, aber viele Kosten absetzbar: Zinsen, Abschreibung (2-2,5 % vom Gebäudewert/Jahr), Verwaltung, Instandhaltung. Bei hohem Einkommen kann Immobilieninvestment Steuervorteile bieten. Nach 10 Jahren Haltefrist: Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist).

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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