Darlehensbetrag-Finanzierungsbedarf nach Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Reserve und eingesetzter Liquidität.
M
Monatsrate-Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
B
Budgetreserve-Abstand zwischen gewählter Immobilienquote und laufender Belastung.
H
Haushaltsnettoeinkommen-Monatliches Netto des Haushalts.
q
Zielquote-Gewählte maximale Immobilienbelastung als Dezimalwert.
O
Weitere Belastungen-Weitere Kreditraten und laufende Objektkosten.
Vollfinanzierung mit Beispielrechnungen
Die Beispiele zeigen, wie stark Nebenkosten, Reserve, Tilgung und Haushaltsbudget die Tragfähigkeit verändern. Alle Werte sind Modellrechnungen ohne Bankzusage.
Beispiel
Finanzierung
Monatsrate
Restschuld
Budgetreserve
Kaufpreis voll finanziert
100 % des Kaufpreises
2.437,50 €
311.953,31 €
-77,50 €
Nebenkosten mitfinanziert
111 % des Kaufpreises
2.580,75 €
375.613,08 €
-660,75 €
Reserve mitfinanziert
117,7 % des Kaufpreises
2.824,00 €
396.774,02 €
-864,00 €
Höhere Tilgung
103,2 % des Kaufpreises
2.980,54 €
23.350,52 €
-355,54 €
Die Beispiele nutzen Kaufnebenkosten als Quote. Je nach Bundesland, Makleranteil und Vertragsgestaltung muss diese Quote angepasst werden.
Vollfinanzierung nach Beleihung einordnen
Bei einer Vollfinanzierung ist entscheidend, ob nur der Kaufpreis finanziert wird oder auch Nebenkosten und Reserve in das Darlehen wandern.
Darlehen zum Kaufpreis
Einordnung
Was kritisch wird
unter 95 %
Teilfinanzierung mit sichtbarem Eigenkapitalanteil.
Die Finanzierung bleibt trotzdem von Rate, Restschuld und Objektwert abhängig.
100 %
Der Kaufpreis wird vollständig finanziert, Nebenkosten kommen idealerweise aus Liquidität.
Wertschwankungen treffen den Sicherheitspuffer sofort.
105-115 %
Kaufpreis plus Teile der Nebenkosten oder Reserve werden finanziert.
Der Zinsaufschlag und die Restschuld werden meist deutlich wichtiger.
über 115 %
Neben Kaufpreis und Nebenkosten steckt zusätzlicher Puffer im Darlehen.
Das ist nur mit sehr starkem Einkommen, sauberem Objekt und belastbarem Angebot plausibel.
Häufig gestellte Fragen zum Vollfinanzierung-Rechner
Was berechnet der Vollfinanzierung-Rechner?
Der Rechner schätzt, wie hoch das Darlehen wird, wenn Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve nur mit wenig Eigenkapital finanziert werden. Er zeigt Monatsrate, Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis, Restschuld nach der Zinsbindung, Anschlussrate und Haushaltsreserve. Dadurch siehst du, ob das Modell nur knapp aufgeht oder auch mit Puffer tragfähig wirkt.
Was bedeutet Vollfinanzierung bei einer Immobilie?
Im engeren Sinn finanziert die Bank den Kaufpreis vollständig. In der Praxis sprechen viele auch von Vollfinanzierung, wenn zusätzlich Nebenkosten, Modernisierung oder Reserve teilweise mitfinanziert werden. Genau dieser Unterschied ist wichtig, weil ein Darlehen oberhalb des Kaufpreises deutlich riskanter ist.
Ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Möglich ist sie, aber nicht automatisch sinnvoll. Banken brauchen sehr gute Bonität, ein belastbares Objekt und meist einen Zinsaufschlag. Ohne Eigenkapital fehlt der Puffer, falls der Immobilienwert sinkt, Reparaturen kommen oder die Anschlussfinanzierung teurer wird.
Warum sind Kaufnebenkosten bei Vollfinanzierung so kritisch?
Kaufnebenkosten erhöhen das Darlehen, schaffen aber keinen zusätzlichen Immobilienwert. Wenn Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler mitfinanziert werden, liegt das Darlehen schnell über dem Kaufpreis. Das macht die Finanzierung empfindlicher für Zinsaufschläge und Wertschwankungen.
Welche Tilgung passt zu einer Vollfinanzierung?
Eine sehr niedrige Tilgung hält die Rate klein, lässt aber lange eine hohe Restschuld stehen. Gerade bei Vollfinanzierungen ist das gefährlich, weil nach der Zinsbindung oft noch ein großer Betrag neu finanziert werden muss. Eine höhere Tilgung kostet monatlich mehr, senkt aber das Anschlusszinsrisiko.
Warum berücksichtigt der Rechner eine Liquiditätsreserve?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital heißt nicht, dass nach dem Kauf kein Geld mehr übrig sein sollte. Umzug, Küche, Reparaturen, Hausgeldnachzahlungen oder Modernisierung kommen oft früh. Wenn die Reserve komplett in den Kauf fließt, kann schon eine kleine Überraschung teuer werden.
Was sagt die Budgetreserve aus?
Die Budgetreserve vergleicht deine gewählte Immobilienquote mit Rate, laufenden Objektkosten und weiteren Kreditraten. Eine negative Reserve heißt, dass die Finanzierung schon im Modell über der Zielquote liegt. Eine positive Reserve ist besser, ersetzt aber keine vollständige Haushaltsrechnung.
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig?
Die erste Rate ist nur die halbe Wahrheit. Wenn nach 10 oder 15 Jahren noch ein großer Teil des Darlehens offen ist, hängt viel vom Anschlusszins ab. Bei einer Vollfinanzierung kann ein höherer Anschlusszins die Rate stärker treffen als bei einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital.
Kann ich mit dem Rechner Bankangebote vergleichen?
Ja, wenn du die Angebotsdaten wirklich gleich einträgst. Kaufpreis, Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Nebenkosten und Auszahlungsvoraussetzungen müssen identisch sein. Sonst vergleichst du nicht den Zinssatz, sondern verschiedene Finanzierungsaufbauten.
Wann wirkt eine Vollfinanzierung tragfähig?
Tragfähig wirkt sie eher, wenn das Einkommen stabil ist, die Rate deutlich unter der gewählten Belastungsgrenze bleibt, eine echte Liquiditätsreserve übrig ist und die Restschuld planbar sinkt. Dazu muss das Objekt zum Kaufpreis passen. Ein schöner Rechnerwert ersetzt keine Bankprüfung.
Was ersetzt der Vollfinanzierung-Rechner nicht?
Der Rechner ersetzt keine Kreditentscheidung, keine Immobilienbewertung und keine Beratung. Die Bank prüft Beleihungswert, Einkommen, Bonität, Eigenkapitalherkunft, Objektzustand und Sicherheiten. Nutze das Ergebnis als Vorbereitung, nicht als Zusage.