Wie berechnet der Verzugszinsen-Hauskauf-Rechner die Zinsen?
ƒVerzugszinsen auf offenen Kaufpreis
Z=K⋅(b+a)⋅365t
Variablen
K
Kaufpreisrest-Der fällige, aber noch nicht gezahlte Teil des Kaufpreises oder einer Kaufpreisrate aus dem Immobilienkaufvertrag.
b
Basiszinssatz-Der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Basiszinssatz nach § 247 BGB für den jeweiligen Zeitraum.
a
Aufschlag-Fünf Prozentpunkte bei Verbraucherbeteiligung, neun Prozentpunkte bei Entgeltforderungen ohne Verbraucherbeteiligung.
t
Verzugstage-Die Kalendertage vom Verzugsbeginn bis zum gewählten Stichtag. Der Stichtag selbst ist das exklusive Enddatum der Berechnung.
Z
Verzugszinsen-Der Zinsbetrag auf den offenen Kaufpreisrest. Bei Unternehmerfällen kann zusätzlich die 40-Euro-Pauschale nach § 288 Abs. 5 BGB entstehen.
Startpunkte für Verzugszinsen beim Hauskauf
Der Rechner berechnet nur die Zinsen. Ob die Kaufpreisforderung fällig ist und Verzug nach § 286 BGB vorliegt, musst du anhand Vertrag, Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsablauf prüfen.
Situation
Einordnung
Eingabe im Rechner
Notarieller Kaufvertrag unterschrieben
Die Unterschrift allein löst meist noch keinen Zahlungsverzug aus. Häufig müssen zuerst vertragliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein.
Noch keinen Verzugsbeginn eintragen, solange die Kaufpreisforderung nicht fällig ist.
Fälligkeitsmitteilung liegt vor
Wenn die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist abläuft und der Käufer nicht zahlt, kann der Verzugsbeginn relevant werden.
Als Verzugsbeginn den ersten Tag nach Ablauf der maßgeblichen Zahlungsfrist wählen.
Mahnung nach Fälligkeit
Eine Mahnung kann den Verzug nach § 286 BGB auslösen, wenn sie nach Eintritt der Fälligkeit zugeht und keine Ausnahme greift.
Den Tag nach Zugang der Mahnung oder den darin bestimmten Zahlungstermin als Startpunkt prüfen.
Teilzahlung oder streitiger Einbehalt
Ab einer Teilzahlung ist nur noch der verbleibende Kaufpreisrest zu verzinsen. Streitige Einbehalte verändern die rechtliche Bewertung.
Zeitabschnitte vor und nach der Teilzahlung getrennt rechnen.
Grundlagen sind § 286 BGB für den Verzug und § 288 BGB für Verzugszinsen. Der notarielle Vertrag kann die konkrete Fälligkeit abweichend steuern.
Gesetzliche Zinsstufen für offene Kaufpreisforderungen
Die Stufen folgen § 288 BGB. Der Basiszinssatz stammt aus der Tabelle der Deutschen Bundesbank nach § 247 BGB.
Fall
Basiszins
Aufschlag
Verzugszins p. a.
Pauschale
Hauskauf mit Verbraucherbeteiligung
1,52 %
5 Prozentpunkte
6,52 %
0 €
Entgeltforderung ohne Verbraucher
1,52 %
9 Prozentpunkte
10,52 %
40 € nach § 288 Abs. 5 BGB
Verzug über einen Halbjahreswechsel
je Zeitraum
je Schuldnertyp
segmentweise
nur bei Unternehmerfällen
Basiszins Stand: 1.7.2026. Die Deutsche Bundesbank nennt für diesen Stichtag 1,52 %. Die nächste planmäßige Änderung wäre zum 1.1.2027 zu prüfen.
Beispiele für Verzugszinsen beim Hauskauf
Die Beispiele zeigen, wie stark Kaufpreisrest, Zeitraum und Schuldnertyp wirken. Bei mehreren Teilzahlungen solltest du einzelne Zeiträume berechnen.
Fall
Kaufpreisrest
Tage
Zinssatz
Zinsen
Gesamtforderung
25.000 € Kaufpreisrest für 31 Tage
25.000,00 €
31 Tage
6,52 % p. a.
138,44 €
25.138,44 €
120.000 € Schlussrate für 62 Tage
120.000,00 €
62 Tage
6,52 % p. a.
1.329,01 €
121.329,01 €
75.000 € Unternehmerfall für 45 Tage
75.000,00 €
45 Tage
10,52 % p. a.
972,74 €
76.012,74 €
Der Unternehmerfall enthält zusätzlich die 40-Euro-Pauschale. Bei einem privaten Immobilienkauf mit Verbraucherbeteiligung rechnet der Rechner ohne diese Pauschale.
Häufig gestellte Fragen zum Verzugszinsen-Hauskauf-Rechner
Ab wann kann ich Verzugszinsen beim Hauskauf berechnen?
Der praktische Startpunkt ist nicht der Notartermin, sondern der Zeitpunkt, ab dem die Kaufpreisforderung fällig ist und Verzug vorliegt. In vielen Immobilienkaufverträgen verschickt der Notar erst eine Fälligkeitsmitteilung, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Trage deshalb als Verzugsbeginn nicht pauschal das Vertragsdatum ein, sondern den Tag, ab dem die fällige Zahlung trotz Zahlungsfrist oder Mahnung ausbleibt.
Welche Rolle spielt die Fälligkeitsmitteilung des Notars?
Die Fälligkeitsmitteilung ist beim Immobilienkauf oft der entscheidende praktische Anker. Aus ihr ergibt sich, dass die im Vertrag genannten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung nach notarieller Prüfung vorliegen können. Verzugszinsen setzen aber zusätzlich voraus, dass die Zahlung nach Fälligkeit nicht rechtzeitig erfolgt und Verzug nach § 286 BGB eingetreten ist. Der Rechner kann diesen rechtlichen Startpunkt nicht selbst feststellen.
Welcher Zinssatz gilt für einen privaten Hauskauf?
Ist an dem Rechtsgeschäft ein Verbraucher beteiligt, rechnet der Rechner mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB. Bei dem aktuell hinterlegten Basiszinssatz von 1,52 % ergibt das 6,52 % pro Jahr. Das passt häufig zu privaten Käufern oder Verkäufern, ersetzt aber keine Prüfung, ob im konkreten Vertrag ein Verbraucher beteiligt ist und ob besondere Vereinbarungen gelten.
Wann wähle ich beim Hauskauf den Schuldnertyp Unternehmer?
Wähle Unternehmer nur, wenn die Forderung ohne Verbraucherbeteiligung einzuordnen ist, etwa bei einem Immobiliengeschäft zwischen Unternehmen. Dann nutzt der Rechner neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz und zusätzlich die 40-Euro-Pauschale nach § 288 Abs. 5 BGB. Wenn ein privater Käufer beteiligt ist, solltest du diese Einstellung nicht blind verwenden, weil die höhere Stufe dann regelmäßig nicht passt.
Warum teilt der Rechner längere Zeiträume in mehrere Zinsperioden?
Der Basiszinssatz kann sich jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli ändern. Wenn sich ein Kaufpreisverzug über einen solchen Stichtag erstreckt, wäre eine Rechnung mit nur einem Zinssatz ungenau. Der Rechner trennt den Zeitraum deshalb in die gültigen Halbjahresabschnitte, berechnet jeden Abschnitt mit dem passenden Basiszinssatz und addiert die Teilbeträge zur Gesamtforderung.
Kann ich Teilzahlungen auf den Kaufpreis berücksichtigen?
Direkt gibt es kein Teilzahlungsfeld, weil Teilzahlungen rechtlich und rechnerisch unterschiedlich verrechnet werden können. Für eine einfache Orientierung kannst du den Zeitraum bis zur Teilzahlung mit dem ursprünglichen Kaufpreisrest rechnen und ab dem Zahlungstag eine zweite Berechnung mit dem verbleibenden Restbetrag durchführen. Bei mehreren Zahlungen solltest du für jede Phase eine eigene Rechnung erstellen.
Was ist, wenn der Käufer wegen Mängeln oder Unterlagen nicht zahlt?
Dann ist besondere Vorsicht nötig. Der Rechner unterstellt, dass eine fällige Geldforderung im Verzug ist. Er prüft nicht, ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht, ob Fälligkeitsvoraussetzungen fehlen, ob Unterlagen unvollständig sind oder ob ein Mangel die Zahlung rechtfertigt. In solchen Fällen ist das berechnete Ergebnis nur eine Rechengröße für einen möglichen Anspruch, nicht die rechtliche Antwort.
Zählt der Rechner den Zahlungstag mit?
Der Rechner verwendet den eingetragenen Verzugsbeginn als ersten Zinstag und das Verzugsende als exklusives Enddatum. Wenn du also bis zum Tag vor Zahlungseingang rechnen willst, trägst du als Ende den Zahlungstag ein. Das vermeidet eine doppelte Zählung des Endtags und passt zur technischen Aufteilung in Kalendertage. Für eine Forderungsaufstellung sollte das Datum mit dem tatsächlichen Zahlungseingang abgeglichen werden.
Kann der Notar Verzugszinsen automatisch einziehen?
Der Rechner beantwortet nur die Zinsberechnung. Ob und wie Verzugszinsen im konkreten Kaufvertrag durchgesetzt werden, hängt von Vertrag, Vollstreckungsunterwerfung, Zahlungsabwicklung und den weiteren Umständen ab. Manche Verträge enthalten konkrete Verzugsfolgen, andere verweisen nur auf gesetzliche Regeln. Für die Durchsetzung brauchst du die Vertragsunterlagen und bei Streit eine rechtliche Einzelfallprüfung.
Ist das Ergebnis eine rechtssichere Forderung gegen den Käufer?
Nein. Das Ergebnis ist eine rechnerische Aufstellung auf Basis von Kaufpreisrest, Schuldnertyp, Verzugszeitraum und dem veröffentlichten Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. Es beweist nicht, dass Verzug tatsächlich eingetreten ist, dass die Fälligkeit korrekt bestimmt wurde oder dass keine Einwendungen bestehen. Nutze das Ergebnis als Kontrollrechnung und prüfe die rechtliche Grundlage separat.