Berechne die Rendite deiner Immobilie aus Kaufpreis, Kaltmiete und laufenden Kosten. Inklusive Cashflow, Eigenkapitalrendite und passender Finanzierung.
Immo-Rendite berechnen
Berechne die Rendite einer vermieteten Immobilie aus Kaufpreis, Miete und Kapitaldienst.
Immo-Rendite und Cashflow
Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow auf einen Blick
Gib Kaufpreis und Kaltmiete ein, um die Immobilienrendite zu berechnen.
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Wie berechnet der Immo-Rendite-Rechner die Kennzahlen?
ƒImmo-Rendite mit Nettoertrag und Finanzierungscashflow
NOI=M⋅12⋅(1−l)−C−R,rn=K+N+INOI⋅100,CF=NOI−D
Variablen
M
Monatliche Kaltmiete-Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung und ohne umlagefähige Nebenkosten.
l
Leerstand und Mietausfall-Puffer für nicht vermietete Monate, Mieterwechsel und Zahlungsausfall.
C
Nicht umlagefähige Kosten-Laufende Kosten, die beim Eigentümer bleiben und den Nettoertrag mindern.
R
Instandhaltungsreserve-Jährlicher Puffer für Reparaturen, Modernisierung und technische Risiken.
K+N+I
Gesamtinvestment-Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Modernisierung und Anfangsreserve.
NOI
Operativer Nettoertrag-Jahresmiete nach Leerstand, laufenden Kosten und Instandhaltungsreserve.
D
Kapitaldienst-Jährliche Belastung aus Zinsen und Tilgung für den finanzierten Anteil.
CF
Cashflow vor Steuern-Operativer Nettoertrag minus Kapitaldienst, noch ohne persönliche Steuerwirkung.
Kaufpreis, Miete und Rendite im Vergleich
Die Tabelle nutzt die Standardannahmen des Rechners und verändert Kaufpreis oder Kaltmiete. So wird sichtbar, ob die Immo-Rendite aus dem Objekt selbst kommt oder nur aus einer optimistischen Annahme.
Szenario
Kaufpreis
Kaltmiete
Nettorendite
Faktor
Cashflow pro Monat
günstiger Einstieg
315.000,00 €
1.450,00 €
3,16 %
18,1 Jahresmieten
-429,62 €
Ausgangsfall
350.000,00 €
1.450,00 €
2,86 %
20,1 Jahresmieten
-624,75 €
höhere Kaltmiete
350.000,00 €
1.750,00 €
3,71 %
16,7 Jahresmieten
-333,75 €
teurer Kaufpreis
420.000,00 €
1.450,00 €
2,4 %
24,1 Jahresmieten
-1.015,00 €
Im Ausgangsfall liegt die Nettorendite bei 2,86 % und der monatliche Cashflow vor Steuern bei -624,75 €.
Finanzierung und Liquidität
Die Immo-Rendite kann auf dem Papier passen und trotzdem Liquidität binden. Diese Tabelle trennt Darlehen, Kapitaldienst, Deckung und Cashflow.
Finanzierung
Eigenkapital
Darlehen
Kapitaldienst
Deckung
Cashflow pro Jahr
mehr Eigenkapital
150.000,00 €
260.250,00 €
15.615,00 €
0,75
-3.897,00 €
Ausgangsfall
90.000,00 €
320.250,00 €
19.215,00 €
0,61
-7.497,00 €
höherer Sollzins
90.000,00 €
320.250,00 €
21.777,00 €
0,54
-10.059,00 €
geringere Tilgung
90.000,00 €
320.250,00 €
16.012,50 €
0,73
-4.294,50 €
Die Kapitaldienstdeckung zeigt, wie oft der operative Nettoertrag Zins und Tilgung deckt. Werte unter 1 bedeuten laufenden Zuschussbedarf.
Häufig gestellte Fragen zum Immo-Rendite-Rechner
Was berechnet der Immo-Rendite-Rechner?
Der Rechner bewertet eine vermietete Immobilie mit Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Kapitaldienst, Cashflow und Eigenkapitalrendite. Er berücksichtigt Kaufnebenkosten, Anfangsinvestitionen, Leerstand, laufende nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung. Dadurch wird aus einem groben Mietfaktor eine echte Liquiditätsrechnung vor Steuern.
Warum ist die Nettorendite wichtiger als die Bruttorendite?
Die Bruttorendite vergleicht nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Für eine erste Suche ist das praktisch, aber sie blendet Kaufnebenkosten, Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten aus. Die Nettorendite ist strenger, weil sie den operativen Nettoertrag mit dem gesamten gebundenen Kapital vergleicht.
Welche Miete sollte ich eintragen?
Für den ersten Rechenlauf ist die aktuelle Nettokaltmiete am belastbarsten. Eine Marktmiete kannst du als zweites Szenario prüfen, wenn Mietspiegel, Lage, Zustand, Mietvertrag und Neuvermietbarkeit diese Annahme tragen. Eine Wunschmiete macht eine Immo-Rendite schnell schöner, als sie später auf dem Konto ankommt.
Was gehört in die nicht umlagefähigen Kosten?
Eintragen solltest du die Kosten, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben. Typisch sind Verwaltung, nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Rücklagen, Reparaturen, Vermietungskosten, Kontoführung und Puffer für Mieterwechsel. Umlagefähige Betriebskosten gehören nur hinein, wenn sie tatsächlich nicht über Vorauszahlungen der Mieter gedeckt sind.
Warum berücksichtigt der Rechner Leerstand und Mietausfall?
Eine Immobilie ist selten ohne Unterbrechung vermietet und vollständig bezahlt. Mieterwechsel, Renovierung, Zahlungsausfall oder Streitigkeiten können Einnahmen kosten. Der Leerstandspuffer reduziert die Jahreskaltmiete im Modell und verhindert, dass die Rendite von einer dauerhaft perfekten Vermietung ausgeht.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis zwanzig Jahreskaltmieten entspricht. Je höher der Faktor ist, desto niedriger ist die laufende Bruttorendite und desto stärker müssen Lage, Zustand, Mietsteigerung oder Wertentwicklung die Investition erklären.
Warum kann die Rendite positiv sein und der Cashflow negativ?
Nettorendite und Cashflow messen verschiedene Dinge. Die Nettorendite betrachtet den operativen Ertrag vor Finanzierung. Der Cashflow zieht zusätzlich Zins und Tilgung ab. Wenn der Kapitaldienst höher ist als der operative Nettoertrag, kann die Immobilie rechnerisch Rendite haben und trotzdem monatlich Geld brauchen.
Wie interpretiere ich die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite setzt den Cashflow vor Steuern ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Diese Kennzahl hilft, wenn du Liquidität und Hebelwirkung sehen möchtest. Die Objektprüfung ersetzt sie nicht, weil ein hoher Fremdkapitalanteil das Ergebnis stark verzerren und das Risiko erhöhen kann.
Warum rechnet der Rechner vor Steuern?
Steuern hängen von Gebäudeanteil, AfA, persönlichem Steuersatz, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verlustverrechnung und späterem Verkauf ab. Eine pauschale Steuerquote wäre bei Immobilien schnell irreführend. Deshalb trennt der Rechner die Objektlogik vor Steuern von deiner individuellen Steuerplanung.
Kann ich damit eine Kaufentscheidung treffen?
Der Rechner liefert eine strukturierte Vorprüfung, aber keine Kaufentscheidung. Vor dem Kauf brauchst du zusätzlich Unterlagenprüfung, Besichtigung, Mietvertragsprüfung, Finanzierung, Steuerplanung, Rücklagenplanung und eine Einschätzung der Lage. Besonders wichtig ist, ob die angenommenen Mieten und Kosten wirklich belegbar sind.