Hypothekenrechner

Eine Hypothek ist ein Immobilienkredit, bei dem das Objekt als Sicherheit dient. Sie zahlen monatliche Raten aus Zins und Tilgung. Die Zinsbindung legt den Zinssatz für einen Zeitraum (meist 10-15 Jahre) fest. Nach Ablauf erfolgt eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.

Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung) und ist für Vergleiche relevant. Bei Baufinanzierungen liegt der Effektivzins meist 0,1-0,2 % über dem Sollzins. Gesetzlich muss der Effektivzins angegeben werden.

Mindestens 2 %, besser 2,5-3 % der Darlehenssumme. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung höher sein, da sonst die Laufzeit extrem lang wird. Bei 3 % Zins und 2 % Tilgung: ca. 30 Jahre Laufzeit. Bei 3 % Zins und 3 % Tilgung: ca. 22 Jahre. Höhere Tilgung = weniger Gesamtzinsen.

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Optionen: Prolongation (Verlängerung beim gleichen Anbieter), Umschuldung (Wechsel zu anderem Anbieter), Forward-Darlehen (Konditionen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern). Der neue Zinssatz kann höher oder niedriger sein als der alte.

Das häufigste Baufinanzierungsmodell: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt gleich. Anfangs hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Vorteil: Planungssicherheit durch konstante Rate. Die meisten Hypothekenrechner berechnen Annuitätendarlehen.

Empfohlen: 20-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (10-15 %). Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen (niedrigerer Zinssatz). Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind teurer und riskanter.

Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % je nach Bundesland. Notarkosten: ca. 1,5 % (inkl. Grundbuch). Maklerprovision: 0-7,14 % (je nach Bundesland und Vereinbarung). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises. Diese sollten aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht finanzieren.

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus. Sie reduzieren die Restschuld und verkürzen die Laufzeit oder senken die Folge-Rate. Üblich sind 5-10 % Sondertilgungsrecht pro Jahr im Vertrag. Kostenlos ist sie nicht: Sondertilgungsrecht kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag.

Erheblich: Bei 300.000 € Darlehen über 25 Jahre macht 1 % Zinsdifferenz ca. 45.000 € Gesamtkosten aus. Beispiel: 3 % Zins = ca. 128.000 € Zinsen gesamt. 4 % Zins = ca. 173.000 € Zinsen gesamt. Deshalb lohnt sich ein gründlicher Zinsvergleich und Verhandlung.

Während der Zinsbindung nur mit Vorfälligkeitsentschädigung (kann mehrere tausend Euro betragen). Nach 10 Jahren gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist (§ 489 BGB). Nach Ende der Zinsbindung jederzeit ohne Kosten. Bei Verkauf der Immobilie kann die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

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