Zinssätze abhängig von Bonität, Laufzeit und Sicherheiten
Tilgungsplan-Beispiel
100.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Jahr
Jahresrate
Zinsen
Tilgung
Restschuld
1
5.500
3.500
2.000
98.000
2
5.500
3.430
2.070
95.930
5
5.500
3.208
2.292
89.419
10
5.500
2.786
2.714
76.927
15
5.500
2.256
3.244
61.226
20
5.500
1.578
3.922
41.182
Beispiel für Annuitätendarlehen - tatsächliche Werte variieren
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Grunderwerbsteuer und typische Nebenkosten
Bundesland
Grunderwerbsteuer
Notar + Grundbuch
Makler (typ.)
Gesamt
Bayern
3,5 %
1,5-2 %
3,57 %
8,6-9,1 %
Baden-Württemberg
5,0 %
1,5-2 %
3,57 %
10,1-10,6 %
Berlin
6,0 %
1,5-2 %
3,57 %
11,1-11,6 %
Brandenburg
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Häufig gestellte Fragen zum Hypothekenrechner
Was ist eine Hypothek und wie funktioniert sie?
Eine Hypothek ist ein Immobilienkredit, bei dem das Objekt als Sicherheit dient. Du zahlst monatliche Raten aus Zins und Tilgung. Die Zinsbindung legt den Zinssatz für einen Zeitraum (meist 10-15 Jahre) fest. Nach Ablauf erfolgt eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung) und ist für Vergleiche relevant. Bei Baufinanzierungen liegt der Effektivzins meist 0,1-0,2 % über dem Sollzins. Gesetzlich muss der Effektivzins angegeben werden.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Mindestens 2 %, besser 2,5-3 % der Darlehenssumme. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung höher sein, da sonst die Laufzeit extrem lang wird. Bei 3 % Zins und 2 % Tilgung: ca. 30 Jahre Laufzeit. Bei 3 % Zins und 3 % Tilgung: ca. 22 Jahre. Höhere Tilgung = weniger Gesamtzinsen.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Du benötigst eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Optionen: Prolongation (Verlängerung beim gleichen Anbieter), Umschuldung (Wechsel zu anderem Anbieter), Forward-Darlehen (Konditionen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern). Der neue Zinssatz kann höher oder niedriger sein als der alte.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das häufigste Baufinanzierungsmodell: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt gleich. Anfangs hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Vorteil: Planungssicherheit durch konstante Rate. Die meisten Hypothekenrechner berechnen Annuitätendarlehen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
Empfohlen: 20-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (10-15 %). Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen (niedrigerer Zinssatz). Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind teurer und riskanter.
Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?
Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % je nach Bundesland. Notarkosten: ca. 1,5 % (inkl. Grundbuch). Maklerprovision: 0-7,14 % (je nach Bundesland und Vereinbarung). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises. Diese sollten aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht finanzieren.
Was ist eine Sondertilgung und wie sinnvoll ist sie?
Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und verkürzen die Laufzeit oder senken die Folge-Rate. Üblich sind 5-10 % Sondertilgungsrecht pro Jahr im Vertrag. Kostenlos ist sie nicht: Sondertilgungsrecht kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag.
Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Gesamtkosten aus?
Erheblich: Bei 300.000 € Darlehen über 25 Jahre macht 1 % Zinsdifferenz ca. 45.000 € Gesamtkosten aus. Beispiel: 3 % Zins = ca. 128.000 € Zinsen gesamt. 4 % Zins = ca. 173.000 € Zinsen gesamt. Deshalb lohnt sich ein gründlicher Zinsvergleich und Verhandlung.
Kann ich mein Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
Während der Zinsbindung nur mit Vorfälligkeitsentschädigung (kann mehrere tausend Euro betragen). Nach 10 Jahren gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist (§ 489 BGB). Nach Ende der Zinsbindung jederzeit ohne Kosten. Bei Verkauf der Immobilie kann die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen.
Welche Kreditdaten gehören in den Hypothekenrechner?
Nettodarlehen, Sollzins, Effektivzins, Laufzeit, Rate, Restschuld, Gebühren und Sondertilgungen sollten aus demselben Angebot stammen. Gemischte Zeitstände verfälschen den Vergleich.
Warum ist der Effektivzins beim Hypothekenrechner wichtiger als der Sollzins?
Der Effektivzins enthält laufzeitbezogene Kosten besser als der reine Sollzins. Für die Monatsrate braucht man trotzdem Tilgung, Laufzeit und Restschuld, deshalb sollten beide Werte getrennt verstanden werden.