Wie berechnet der Hypothek-Kredit-Rechner die Monatsrate?
ƒHypothek als Annuitätendarlehen
D=K+N+M−E,R=12D⋅(z+t),Zm=Sm−1⋅12z,Tm=R−Zm
Variablen
D
Darlehensbetrag-Hypothek nach Kaufnebenkosten, Reserve und Eigenkapital.
K
Kaufpreis-Preis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten.
N
Kaufnebenkosten-Nebenkosten aus der eingegebenen Prozentquote.
M
Modernisierung-Reserve für Arbeiten, Umzug und Anfangspuffer.
E
Eigenkapital-Direkt eingesetztes Kapital, das den Kreditbedarf senkt.
R
Monatsrate-Modellierte Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Wie Eigenkapital die Hypothek verändert
Die Tabelle nutzt 450.000 € Kaufpreis, 11,5 % Kaufnebenkosten, 25.000 € Reserve, 3,9 % Sollzins, 2,5 % Tilgung und 10 Jahre Zinsbindung.
Eigenkapital
Hypothek
Monatsrate
Kredit zu Kaufpreis
Einordnung
50.000,00 €
476.750,00 €
2.542,67 €
105,9 %
mehr Eigenkapital senkt Rate und Beleihung
95.000,00 €
431.750,00 €
2.302,67 €
95,9 %
Standardannahme im Rechner
125.000,00 €
401.750,00 €
2.142,67 €
89,3 %
mehr Eigenkapital senkt Rate und Beleihung
175.000,00 €
351.750,00 €
1.876,00 €
78,2 %
mehr Eigenkapital senkt Rate und Beleihung
225.000,00 €
301.750,00 €
1.609,33 €
67,1 %
mehr Eigenkapital senkt Rate und Beleihung
Eigenkapital wirkt doppelt. Es senkt den Darlehensbetrag und verbessert den Abstand zwischen Kredit und Kaufpreis.
Wie die Tilgung Restschuld und Rate verschiebt
Gleicher Kaufpreis und gleicher Sollzins, aber unterschiedliche Anfangstilgungen verändern Monatsrate und Restschuld stark.
Anfängliche Tilgung
Monatsrate
Zinsen in 10 Jahren
Restschuld
Entschuldung
1,5 %
1.942,88 €
144.145,32 €
292.750,32 €
etwa 23,4 Jahre
2 %
2.122,77 €
139.382,39 €
266.399,89 €
etwa 20,9 Jahre
2,5 %
2.302,67 €
134.619,46 €
240.049,46 €
etwa 18,9 Jahre
3,5 %
2.662,46 €
125.093,61 €
187.348,61 €
etwa 15,8 Jahre
5 %
3.202,15 €
110.804,83 €
108.297,33 €
etwa 12,8 Jahre
Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber Restschuld, Anschlusszinsrisiko und die voraussichtliche Gesamtlaufzeit.
Häufig gestellte Fragen zum Hypothek-Kredit-Rechner
Was berechnet der Hypothek-Kredit-Rechner?
Der Rechner schätzt den Finanzierungsbedarf für eine Immobilie, die monatliche Rate, den ersten Zins- und Tilgungsanteil, die Zinskosten während der Zinsbindung und die Restschuld. Dadurch siehst du nicht nur die Rate, sondern auch, wie viel Kredit nach der ersten Zinsbindung übrig bleibt.
Warum fragt der Rechner nach Kaufnebenkosten in Prozent?
Kaufnebenkosten hängen von Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und möglicher Maklerprovision ab. Eine Prozentquote hält den Rechner flexibel, ohne ein Bundesland oder einen Einzelfall fest vorzuschreiben. Wichtig ist, dass du die Quote aus deinem konkreten Kaufvorhaben übernimmst.
Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Eigenkapital senkt den Kreditbetrag und verbessert den Abstand zwischen Hypothek und Kaufpreis. Das kann die monatliche Rate reduzieren und die Finanzierung weniger anfällig machen. Gleichzeitig sollte nicht das gesamte verfügbare Geld aufgebraucht werden, weil nach dem Kauf Rücklagen nötig bleiben.
Was bedeutet Kredit zu Kaufpreis im Ergebnis?
Der Wert vergleicht die Hypothek mit dem reinen Kaufpreis der Immobilie. Liegt der Kredit nah am Kaufpreis oder darüber, finanziert die Bank rechnerisch auch Nebenkosten oder Reserven mit. Das kann die Finanzierung empfindlicher gegenüber Zinsänderungen und Wertschwankungen machen.
Wie berechnet der Rechner die Monatsrate?
Die Monatsrate wird als vereinfachte Annuität berechnet. Der Rechner addiert Sollzins und anfängliche Tilgung, wendet diese Jahresquote auf den Darlehensbetrag an und teilt das Ergebnis durch 12. Innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil im Zeitverlauf, während der Tilgungsanteil steigt.
Warum zeigt der Rechner die Restschuld nach der Zinsbindung?
Viele Immobilienkredite sind am Ende der ersten Zinsbindung nicht vollständig getilgt. Die Restschuld muss dann weiterfinanziert werden. Je höher diese Restschuld ist, desto stärker wirken spätere Zinsänderungen auf die Anschlussrate und den Haushalt.
Wie werden Sondertilgungen berücksichtigt?
Der Rechner zieht die eingegebene Sondertilgung einmal pro Jahr am Jahresende von der Restschuld ab. Dadurch fallen danach weniger Zinsen an. In der Praxis zählt aber, ob der Kreditvertrag Sondertilgungen kostenfrei erlaubt und ob das Geld wirklich zusätzlich verfügbar bleibt.
Ist eine niedrige Rate immer besser?
Nein. Eine niedrige Rate kann bedeuten, dass die Tilgung niedrig ist und die Restschuld langsam sinkt. Das entlastet den Haushalt kurzfristig, kann aber das Anschlussfinanzierungsrisiko erhöhen. Deshalb zeigt der Rechner Rate und Restschuld gemeinsam.
Was sagt die Budgetprüfung aus?
Die Budgetprüfung vergleicht die modellierte Monatsrate mit deinem eingegebenen Monatsbudget. Diese Prüfung ersetzt keine vollständige Haushaltsrechnung. Hausgeld, Strom, Heizung, Instandhaltung, Versicherungen, Mobilität, Lebenshaltung und Rücklagen müssen zusätzlich tragfähig bleiben.
Wann sollte ich die Hypothek neu berechnen?
Eine neue Rechnung lohnt sich bei jedem geänderten Kaufpreis, bei anderer Nebenkostenquote, mehr oder weniger Eigenkapital, geändertem Sollzins, anderer Tilgung, anderer Zinsbindung oder geplanter Sondertilgung. Bei Immobilienkrediten können kleine Zinsänderungen über viele Jahre große Beträge ausmachen.