Berechne deine Zinskosten und Monatsrate der Baufinanzierung samt Tilgungsanteilen. Inklusive Sondertilgung und Restschuld nach der vollen Zinsbindung.
Baufinanzierung-Zinsen berechnen
Berechne Monatsrate, Zinsanteil, Zinskosten während der Zinsbindung und Restschuld.
Zinskosten und Restschuld
Zeigt Rate, Zinsanteil, Tilgung, Zinskosten und Restschuld nach der Zinsbindung.
Gib Darlehen, Sollzins, Effektivzins, Tilgung, Zinsbindung und Budget ein.
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Wie berechnet der Baufinanzierung-Zinsen-Rechner die Zinskosten?
ƒAnnuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung
R=12D⋅(z+t),Zm=Sm−1⋅12z,Tm=R−Zm
Variablen
R
Monatsrate-Gleichbleibende Rate während der modellierten Zinsbindung.
D
Darlehensbetrag-Ausgezahlte Kreditsumme vor laufender Tilgung.
z
Sollzins-Nominaler Jahreszins als Dezimalzahl, z. B. 0,038.
t
anfängliche Tilgung-Tilgungssatz im ersten Jahr als Dezimalzahl, z. B. 0,025.
S
Restschuld-Noch offener Darlehensbetrag nach regulärer Tilgung und Sondertilgung.
Zm
Monatszins-Zinsanteil eines Monats auf Basis der vorherigen Restschuld.
Zinskosten bei unterschiedlichen Sollzinsen
Die Tabelle nutzt 350.000 € Darlehen, 2,5 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung und 5.000 € jährliche Sondertilgung.
Sollzins
Monatsrate
Zinsen in 10 Jahren
Restschuld
Einordnung
3 %
1.604,17 €
83.175,89 €
190.675,89 €
Zinsszenario bei gleicher Tilgung
3,5 %
1.750,00 €
96.602,91 €
186.602,91 €
Zinsszenario bei gleicher Tilgung
3,8 %
1.837,50 €
104.593,70 €
184.093,70 €
Standardannahme im Rechner
4,5 %
2.041,67 €
123.041,03 €
178.041,03 €
Zinsszenario bei gleicher Tilgung
5 %
2.187,50 €
136.041,76 €
173.541,76 €
Zinsszenario bei gleicher Tilgung
Die Rate steigt linear mit Sollzins und anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Angebotskosten sollten über den Effektivzins verglichen werden.
Wie die anfängliche Tilgung die Restschuld verändert
Gleicher Darlehensbetrag und gleicher Sollzins, aber unterschiedliche Tilgungssätze verändern Rate, Zinskosten und Restschuld deutlich.
Anfängliche Tilgung
Monatsrate
Zinsen in 10 Jahren
Restschuld
Hinweis
1,5 %
1.545,83 €
112.091,71 €
226.591,71 €
niedrige Tilgung, hohe Anschlussabhängigkeit
2 %
1.691,67 €
108.342,71 €
205.342,71 €
höhere Rate, schnellere Entschuldung
2,5 %
1.837,50 €
104.593,70 €
184.093,70 €
höhere Rate, schnellere Entschuldung
3,5 %
2.129,17 €
97.095,70 €
141.595,70 €
höhere Rate, schnellere Entschuldung
5 %
2.566,67 €
85.848,69 €
77.848,69 €
höhere Rate, schnellere Entschuldung
Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld und spart innerhalb der Zinsbindung Zinsen.
Häufig gestellte Fragen zum Baufinanzierung-Zinsen-Rechner
Was berechnet der Baufinanzierung-Zinsen-Rechner?
Der Rechner schätzt für ein Annuitätendarlehen die monatliche Rate, den ersten Zins- und Tilgungsanteil, die gesamten Zinskosten während der Zinsbindung und die Restschuld. Dadurch siehst du nicht nur, ob die Rate niedrig wirkt, sondern auch, wie viel Schulden nach der ersten Zinsbindung noch offen bleiben.
Warum nutzt der Rechner den Sollzins für die Rate?
Die monatliche Annuität wird in diesem Modell aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet. Der Effektivzins ist wichtig für den Angebotsvergleich, enthält aber zusätzliche Kostenbestandteile. Deshalb zeigt der Rechner beide Werte getrennt, statt den Effektivzins für eine scheinbar exakte Tilgungsrechnung zu verwenden.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung beschreibt den Tilgungsanteil im ersten Darlehensjahr. Weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld kleiner wird, steigt der Tilgungsanteil innerhalb der konstanten Rate im Zeitverlauf. Eine höhere Anfangstilgung führt deshalb zu einer höheren Rate, aber auch zu einer niedrigeren Restschuld.
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig?
Viele Baufinanzierungen sind nach der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Die Restschuld muss dann zu den später gültigen Konditionen weiterfinanziert werden. Wenn die Restschuld hoch bleibt, kann ein höherer Anschlusszins die Monatsrate deutlich verändern.
Wie wirken Sondertilgungen im Rechner?
Sondertilgungen werden in diesem Modell einmal pro Jahr am Jahresende von der Restschuld abgezogen. Dadurch fallen in den Folgejahren weniger Zinsen an und die Restschuld sinkt schneller. In der Praxis zählt aber, ob der Kreditvertrag solche Sondertilgungen kostenfrei erlaubt und ob das Geld wirklich frei verfügbar bleibt.
Warum können zwei Angebote mit gleicher Rate unterschiedlich teuer sein?
Eine gleiche Rate kann durch unterschiedliche Kombinationen aus Sollzins, Tilgung, Kosten, Zinsbindung und Sondertilgungsrechten entstehen. Deshalb reicht die Monatsrate allein nicht aus. Entscheidend sind auch Effektivzins, Restschuld nach der Zinsbindung und die Flexibilität des Vertrags.
Ist eine niedrigere Monatsrate immer besser?
Nein. Eine niedrigere Rate kann bedeuten, dass die Tilgung niedriger ist und die Restschuld langsamer sinkt. Das entlastet den Haushalt kurzfristig, erhöht aber oft das Risiko der Anschlussfinanzierung. Der Rechner macht diesen Tausch sichtbar, indem Rate und Restschuld nebeneinander stehen.
Welche Rolle spielt der Effektivzins?
Der Effektivzins ist der bessere Vergleichswert zwischen Kreditangeboten, weil er mehr Kostenbestandteile berücksichtigt als der reine Sollzins. Für die laufende Tilgungsrechnung ist trotzdem wichtig, welchen Sollzins die Bank für die Rate ansetzt und welche Tilgungsregeln im Vertrag stehen.
Was sagt die Budgetprüfung aus?
Die Budgetprüfung vergleicht nur die modellierte Kreditrate mit deinem eingegebenen Monatsbudget. Diese Prüfung enthält keine vollständige Haushaltsrechnung. Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Rücklagen, Versicherungen, Hausgeld, Modernisierung und allgemeine Lebenshaltung müssen zusätzlich tragfähig bleiben.
Wann sollte ich die Rechnung neu machen?
Sinnvoll ist eine neue Rechnung, sobald sich Darlehensbetrag, Eigenkapital, Sollzins, Effektivzins, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrecht oder Haushaltsbudget ändern. Gerade bei Immobilienkrediten reichen kleine Zinsänderungen aus, um über viele Jahre mehrere Tausend Euro Unterschied zu erzeugen.