Zinssätze abhängig von Bonität, Laufzeit und Sicherheiten
Tilgungsplan-Beispiel
100.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Jahr
Jahresrate
Zinsen
Tilgung
Restschuld
1
5.500
3.500
2.000
98.000
2
5.500
3.430
2.070
95.930
5
5.500
3.208
2.292
89.419
10
5.500
2.786
2.714
76.927
15
5.500
2.256
3.244
61.226
20
5.500
1.578
3.922
41.182
Beispiel für Annuitätendarlehen - tatsächliche Werte variieren
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Grunderwerbsteuer und typische Nebenkosten
Bundesland
Grunderwerbsteuer
Notar + Grundbuch
Makler (typ.)
Gesamt
Bayern
3,5 %
1,5-2 %
3,57 %
8,6-9,1 %
Baden-Württemberg
5,0 %
1,5-2 %
3,57 %
10,1-10,6 %
Berlin
6,0 %
1,5-2 %
3,57 %
11,1-11,6 %
Brandenburg
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Häufig gestellte Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie berechnet sich die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung?
Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Formel: Monatliche Rate = (Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz)) / 12. Beispiel: 300.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung = 1.375 €/Monat. Die Tilgung steigt im Laufe der Zeit, während die Zinsen sinken.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Sollzins: Der reine Zinssatz für das Darlehen. Effektivzins: Enthält alle Kosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung) und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Der Effektivzins ist immer höher als der Sollzins und sollte für Vergleiche verwendet werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Empfohlen: Mindestens 20-30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) von ca. 10-15 % sollten aus Eigenkapital gezahlt werden. Mehr Eigenkapital = bessere Zinsen und niedrigere monatliche Belastung.
Was ist die Zinsbindung und wie lange sollte sie sein?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum mit garantiertem Zinssatz. Üblich: 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindung = mehr Planungssicherheit, aber oft höhere Zinsen. Bei niedrigen Zinsen lohnt lange Bindung, bei hohen Zinsen kürzere. Nach der Zinsbindung folgt die Anschlussfinanzierung.
Was passiert mit der Restschuld nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Die neuen Zinsen können höher oder niedriger sein. Möglichkeiten: Prolongation (gleiche Bank), Umschuldung (andere Bank), Forward-Darlehen (Zinsen bis 5 Jahre im Voraus sichern).
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % (je nach Bundesland), Notar: ca. 1,5 %, Grundbuch: ca. 0,5 %, Makler: 3,57-7,14 % (falls vorhanden). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises zusätzlich. Diese Kosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Was bedeutet Sondertilgung?
Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die reguläre Rate hinaus. Üblich sind 5-10 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Eine Sondertilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen. Beispiel: 10.000 € Sondertilgung bei 3,5 % spart über die Laufzeit mehrere tausend Euro Zinsen.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Mindestens 2 % anfängliche Tilgung werden empfohlen, bei niedrigen Zinsen besser 3-4 %. Bei 1 % Tilgung dauert es über 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, bei 3 % nur etwa 25 Jahre. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber höhere monatliche Belastung.
Kann ich den Kredit vorzeitig ablösen?
Nach 10 Jahren Laufzeit kannst du mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB). Vorher ist eine Ablösung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich (bis zu 1 % der Restschuld). Ausnahme: Verkauf der Immobilie.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Faustregeln: Monatliche Rate max. 35-40 % des Nettoeinkommens. Kaufpreis max. das 4-5-fache des Jahresnettoeinkommens. Puffer für Instandhaltung (etwa 1 € pro m² und Monat) und Nebenkosten einplanen. Kalkuliere konservativ mit möglichen Zinserhöhungen.
Welche Eingaben braucht der Baufinanzierungsrechner?
Wichtig sind Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und geplante Instandhaltungsrücklage. Für die Tragfähigkeit zählen außerdem Nettoeinkommen, bestehende Kredite und laufende Haushaltskosten.
Warum sollte ich die Anschlussfinanzierung schon beim Start mitdenken?
Nach Ende der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld. Wenn die Zinsen dann höher sind, kann die Monatsrate deutlich steigen. Ein guter Rechner zeigt deshalb nicht nur die erste Rate, sondern auch Restschuld, Tilgungsfortschritt und ein Szenario für höhere Anschlusszinsen.