Baufinanzierungsrechner

Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Formel: Monatliche Rate = (Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz)) / 12. Beispiel: 300.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung = 1.375 €/Monat. Die Tilgung steigt im Laufe der Zeit, während die Zinsen sinken.

Sollzins: Der reine Zinssatz für das Darlehen. Effektivzins: Enthält alle Kosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung) und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Der Effektivzins ist immer höher als der Sollzins und sollte für Vergleiche verwendet werden.

Empfohlen: Mindestens 20-30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) von ca. 10-15 % sollten aus Eigenkapital gezahlt werden. Mehr Eigenkapital = bessere Zinsen und niedrigere monatliche Belastung.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum mit garantiertem Zinssatz. Üblich: 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindung = mehr Planungssicherheit, aber oft höhere Zinsen. Bei niedrigen Zinsen lohnt lange Bindung, bei hohen Zinsen kürzere. Nach der Zinsbindung folgt die Anschlussfinanzierung.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Die neuen Zinsen können höher oder niedriger sein. Möglichkeiten: Prolongation (gleiche Bank), Umschuldung (andere Bank), Forward-Darlehen (Zinsen bis 5 Jahre im Voraus sichern).

Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % (je nach Bundesland), Notar: ca. 1,5 %, Grundbuch: ca. 0,5 %, Makler: 3,57-7,14 % (falls vorhanden). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises zusätzlich. Diese Kosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die reguläre Rate hinaus. Üblich: 5-10 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Sie verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen. Beispiel: 10.000 € Sondertilgung bei 3,5 % spart über die Laufzeit mehrere tausend Euro Zinsen.

Mindestens 2 % anfängliche Tilgung werden empfohlen, bei niedrigen Zinsen besser 3-4 %. Bei 1 % Tilgung dauert es über 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, bei 3 % nur etwa 25 Jahre. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber höhere monatliche Belastung.

Nach 10 Jahren Laufzeit können Sie mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB). Vorher ist eine Ablösung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich (bis zu 1 % der Restschuld). Ausnahme: Verkauf der Immobilie.

Faustregeln: Monatliche Rate max. 35-40 % des Nettoeinkommens. Kaufpreis max. das 4-5-fache des Jahresnettoeinkommens. Puffer für Instandhaltung (1 €/qm/Monat) und Nebenkosten einplanen. Kalkulieren Sie konservativ mit möglichen Zinserhöhungen.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

Alle Berechnungen erfolgen lokal in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server übertragen oder gespeichert. Ihre Privatsphäre ist vollständig geschützt.