Kreditrechner Haus

Die Faustregel lautet: Maximal 35-40 % des Nettoeinkommens für Wohnkosten (Kreditrate + Nebenkosten). Bei 3.500 € netto wären das maximal 1.225-1.400 € für die Rate. Konservativere Empfehlung: 28-33 % des Nettoeinkommens. Berücksichtige auch Rücklagen für Reparaturen (ca. 1-2 € pro qm/Monat) und unvorhergesehene Ausgaben.

Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten. Der Effektivzins enthält alle Kreditkosten (Bearbeitungsgebühren, Disagio, Kontoführung) und ist für Vergleiche maßgeblich. Der Effektivzins ist immer höher oder gleich dem Sollzins. Bei Baufinanzierungen kann die Differenz 0,1-0,3 Prozentpunkte betragen.

Mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3-4 %. Bei 1 % Tilgung und 3 % Zins dauert die Rückzahlung über 40 Jahre. Bei 3 % Tilgung nur noch ca. 25 Jahre. Höhere Tilgung = geringere Gesamtkosten. Bei niedrigen Zinsen unbedingt höher tilgen, sonst dauert die Rückzahlung sehr lange. Rechne mit mindestens 2,5-3 % Tilgung.

Empfohlen werden mindestens 20-30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (ca. 10-15 %). Bei einem Haus für 400.000 € also 80.000-120.000 € Eigenkapital plus 40.000-60.000 € für Nebenkosten. Weniger Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen und Risikoaufschläge. 100 %-Finanzierungen sind möglich, aber teuer und riskant.

Die Kaufnebenkosten betragen 10-15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5-2 %), Makler (3,57-7,14 % inkl. MwSt., oft 50:50 geteilt). Bei 400.000 € Kaufpreis kommen 40.000-60.000 € Nebenkosten hinzu. Diese sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Bei niedrigen Zinsen: Lange Zinsbindung (15-20 Jahre) für Planungssicherheit. Bei hohen Zinsen: Kürzere Bindung (10 Jahre) in der Hoffnung auf sinkende Zinsen. Nach 10 Jahren hast du ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Längere Zinsbindung kostet einen Zinsaufschlag (ca. 0,3-0,5 % für 5 Jahre mehr), bietet aber Sicherheit.

Sondertilgungen sind jährliche Zusatzzahlungen neben der regulären Rate, meist 5-10 % der Kreditsumme. Sie verkürzen die Laufzeit und sparen Zinsen. Kostenfreie Sondertilgungsoptionen sollten immer vereinbart werden. Beispiel: Bei 200.000 € Kredit und 5 % Sondertilgung kannst du jährlich 10.000 € extra tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Gesamtkosten = alle gezahlten Raten minus Kreditsumme. Bei 300.000 € Kredit, 3 % Zins, 2 % Tilgung, 30 Jahre Laufzeit: Monatliche Rate ca. 1.250 €, Gesamtzahlung ca. 450.000 €, davon 150.000 € Zinsen. Je höher die Tilgung, desto geringer die Zinskosten. Unser Rechner zeigt alle Details auf.

Nach Ablauf der Zinsbindung musst du die Restschuld zu neuen Konditionen finanzieren (Anschlussfinanzierung) oder komplett tilgen. Die Restschuld kann erheblich sein: Bei 300.000 € Kredit, 3 % Zins und 2 % Tilgung nach 10 Jahren noch ca. 215.000 € Restschuld. Forward-Darlehen sichern heute schon künftige Zinsen (bis zu 5 Jahre voraus).

Persönliche Unterlagen: Personalausweis, Gehaltsnachweise (3 Monate), Steuerbescheid, Selbstauskunft. Objektunterlagen: Kaufvertrag/Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Bereite alle Dokumente digital vor.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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