Monatliche Rate-Gleichbleibende Zahlung aus Zins und Tilgung
D
Kreditbetrag-Kaufpreis minus Eigenkapital plus Nebenkosten
z
Sollzins p.a.-Jährlicher Zinssatz der Bank
t
Anfangstilgung-Prozentualer Tilgungsanteil im ersten Jahr
Aktuelle Kreditzinsen 2026
Durchschnittliche Zinssätze nach Kreditart
Kreditart
Ab
Durchschnitt
Bis
Baufinanzierung (10 J.)
3,2 %
3,6 %
4,2 %
Baufinanzierung (15 J.)
3,4 %
3,8 %
4,5 %
Ratenkredit
4,5 %
7,5 %
12,0 %
Autokredit
3,9 %
5,5 %
9,0 %
Modernisierungskredit
4,0 %
6,0 %
10,0 %
Dispokredit
9,0 %
11,5 %
14,0 %
Zinssätze abhängig von Bonität, Laufzeit und Sicherheiten
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Grunderwerbsteuer und typische Nebenkosten
Bundesland
Grunderwerbsteuer
Notar + Grundbuch
Makler (typ.)
Gesamt
Bayern
3,5 %
1,5-2 %
3,57 %
8,6-9,1 %
Baden-Württemberg
5,0 %
1,5-2 %
3,57 %
10,1-10,6 %
Berlin
6,0 %
1,5-2 %
3,57 %
11,1-11,6 %
Brandenburg
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Häufig gestellte Fragen zum Hauskredit-Rechner
Wie hoch sollte meine monatliche Rate für einen Hauskredit maximal sein?
Die Faustregel lautet: Maximal 35-40 % des Nettoeinkommens für Wohnkosten (Kreditrate + Nebenkosten). Bei 3.500 € netto wären das maximal 1.225-1.400 € für die Rate. Konservativere Empfehlung: 28-33 % des Nettoeinkommens. Berücksichtige auch Rücklagen für Reparaturen (ca. 1-2 € pro m²/Monat) und unvorhergesehene Ausgaben.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten. Der Effektivzins enthält alle Kreditkosten (Bearbeitungsgebühren, Disagio, Kontoführung) und ist für Vergleiche maßgeblich. Der Effektivzins ist immer höher oder gleich dem Sollzins. Bei Baufinanzierungen kann die Differenz 0,1-0,3 Prozentpunkte betragen.
Welche Tilgungsrate sollte ich wählen?
Mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3-4 %. Bei 1 % Tilgung und 3 % Zins dauert die Rückzahlung über 40 Jahre. Bei 3 % Tilgung nur noch ca. 25 Jahre. Höhere Tilgung = geringere Gesamtkosten. Bei niedrigen Zinsen unbedingt höher tilgen, sonst dauert die Rückzahlung sehr lange. Rechne mit mindestens 2,5-3 % Tilgung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskredit?
Empfohlen werden mindestens 20-30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (ca. 10-15 %). Bei einem Haus für 400.000 € also 80.000-120.000 € Eigenkapital plus 40.000-60.000 € für Nebenkosten. Weniger Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen und Risikoaufschläge. 100 %-Finanzierungen sind möglich, aber teuer und riskant.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten betragen 10-15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5-2 %), Makler (3,57-7,14 % inkl. MwSt., oft 50:50 geteilt). Bei 400.000 € Kaufpreis kommen 40.000-60.000 € Nebenkosten hinzu. Diese sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Bei niedrigen Zinsen: Lange Zinsbindung (15-20 Jahre) für Planungssicherheit. Bei hohen Zinsen: Kürzere Bindung (10 Jahre) in der Hoffnung auf sinkende Zinsen. Nach 10 Jahren hast du ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Längere Zinsbindung kostet einen Zinsaufschlag (ca. 0,3-0,5 % für 5 Jahre mehr), bietet aber Sicherheit.
Was ist eine Sondertilgung und sollte ich sie vereinbaren?
Sondertilgungen sind Zusatzzahlungen neben der regulären Rate, häufig bis 5-10 % der Kreditsumme pro Jahr. Sie verkürzen die Laufzeit und sparen Zinsen, wenn du sie tatsächlich leisten kannst. Kostenfreie Sondertilgungsoptionen sind oft sinnvoll, können aber über den Zinssatz eingepreist sein. Beispiel: Bei 200.000 € Kredit und 5 % Sondertilgungsrecht könntest du jährlich bis zu 10.000 € zusätzlich tilgen.
Wie berechne ich die Gesamtkosten eines Hauskredits?
Gesamtkosten = alle gezahlten Raten minus Kreditsumme. Bei 300.000 € Kredit, 3 % Zins, 2 % Tilgung, 30 Jahre Laufzeit: Monatliche Rate ca. 1.250 €, Gesamtzahlung ca. 450.000 €, davon 150.000 € Zinsen. Je höher die Tilgung, desto geringer die Zinskosten. Unser Rechner zeigt alle Details auf.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung musst du die Restschuld zu neuen Konditionen finanzieren (Anschlussfinanzierung) oder komplett tilgen. Die Restschuld kann erheblich sein: Bei 300.000 € Kredit, 3 % Zins und 2 % Tilgung nach 10 Jahren noch ca. 230.000 € Restschuld. Forward-Darlehen sichern heute schon künftige Zinsen (bis zu 5 Jahre voraus).
Welche Unterlagen brauche ich für einen Hauskredit?
Persönliche Unterlagen: Personalausweis, Gehaltsnachweise (3 Monate), Steuerbescheid, Selbstauskunft. Objektunterlagen: Kaufvertrag/Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Bereite alle Dokumente digital vor.
Welche Kreditdaten gehören in den Hauskredit-Rechner?
Nettodarlehen, Sollzins, Effektivzins, Laufzeit, Rate, Restschuld, Gebühren und Sondertilgungen sollten aus demselben Angebot stammen. Gemischte Zeitstände verfälschen den Vergleich.
Warum ist der Effektivzins beim Hauskredit-Rechner wichtiger als der Sollzins?
Der Effektivzins enthält laufzeitbezogene Kosten besser als der reine Sollzins. Für die Monatsrate braucht man trotzdem Tilgung, Laufzeit und Restschuld, deshalb sollten beide Werte getrennt verstanden werden.