Grundsteuer-Rechner

Die seit 2025 geltende Grundsteuerreform modernisiert das veraltete Bewertungssystem von 1964/1935. Die neue Grundsteuer basiert auf aktuellen Grundstückswerten statt historischen Einheitswerten. Ziel ist eine gerechtere Besteuerung, die den tatsächlichen Marktwerten entspricht. Die Reform war verfassungsrechtlich notwendig, da das alte System erhebliche Bewertungsunterschiede aufwies.

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der Grundstückswert ermittelt, dann mit der Steuermesszahl multipliziert (Grundsteuermessbetrag) und schließlich mit dem kommunalen Hebesatz. Die Steuermesszahl variiert je nach Grundstücksart: 0,31‰ für Wohngrundstücke bis 120qm, 0,36‰ für größere Wohnflächen, 0,34‰ für Nichtwohngrundstücke und 0,55‰ für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell zur Grundsteuerbewertung, aber Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Ländermodelle entwickelt. Das Bundesmodell bewertet anhand von Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter und regionalen Durchschnittswerten. Diese Unterschiede können zu erheblichen Abweichungen in der Steuerbelastung führen.

Die individuelle Grundsteuerhöhe hängt von vielen Faktoren ab: Grundstückswert, Lage, Immobilienart und vor allem dem kommunalen Hebesatz. Die Bundesregierung strebt Aufkommensneutralität an - insgesamt soll nicht mehr Grundsteuer eingenommen werden. Regional kann es aber zu deutlichen Verschiebungen kommen.

Ja, du hast mehrere Rechtsmittel: Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kannst du binnen eines Monats Einspruch einlegen, wenn du die Bewertung für falsch hältst. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kannst du binnen eines Monats Widerspruch einlegen. Bei beiden Verfahren solltest du konkrete Einwendungen vorbringen.

Alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden mussten bis Januar 2023 eine Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer abgeben. Dies betrifft Privateigentümer, Unternehmen, Vereine und öffentliche Einrichtungen. Auch bei Erbbaurechten, Wohnungseigentum und unbebauten Grundstücken ist eine Erklärung erforderlich. Wer die Frist verpasst hat, kann noch nachmelden - es drohen aber Verspätungszuschläge und im schlimmsten Fall Schätzungen durch das Finanzamt.

Ja, die Grundsteuer ist nach Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Umlage erfolgt meist flächenproportional in der Nebenkostenabrechnung. Durch die Grundsteuerreform haben sich die Beträge seit 2025 bei vielen Eigentümern geändert. Mieter sollten die Abrechnung prüfen. Bei gewerblichen Mietverträgen ist die Umlage meist Standard, bei Wohnraum muss sie ausdrücklich vereinbart sein.

Der Bodenrichtwert ist im Bundesmodell entscheidend für die Grundsteuerhöhe: Je höher der Bodenrichtwert, desto höher die Steuer. In teuren Innenstadtlagen kann das zu erheblichen Mehrbelastungen führen, während Randgebiete profitieren können. Der Bodenrichtwert wird alle 2 Jahre von Gutachterausschüssen ermittelt. Du findest die Werte im BORIS-Portal deines Bundeslandes. Bei Unstimmigkeiten kannst du Einspruch erheben.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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