ƒHauskauf, Darlehen, Annuität und Haushaltsbelastung
D=K+N+M−E,Rm=D⋅12i+t
Variablen
K
Kaufpreis-Vertraglicher Preis für Haus und Grundstück ohne Kaufnebenkosten.
N=K⋅q
Kaufnebenkosten-Nebenkostenquote mal Kaufpreis.
M
Modernisierung-Budget für Renovierung, Umzug, Küche, Außenanlagen und Puffer.
E
eingesetztes Eigenkapital-Verfügbares Eigenkapital abzüglich der Reserve, die du behalten möchtest.
D
Darlehen-Finanzierungsbedarf nach Abzug des eingesetzten Eigenkapitals.
i
Sollzins-Nominaler Jahreszins des Darlehens.
t
anfängliche Tilgung-Tilgungssatz im ersten Jahr der Annuität.
Rm
Monatsrate-Monatliche Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Beispielrechnungen für eine Hausfinanzierung
Die Beispiele zeigen, wie Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Tilgung und Anschlusszins die Finanzierung verändern.
Szenario
Darlehen
Monatsrate
Restschuld
Budgetreserve
Ausgangsbeispiel
504.800,00 €
2.692,27 €
168.180,12 €
182,73 €
Mehr Eigenkapital und höhere Tilgung
409.050,00 €
2.283,86 €
45.418,96 €
591,14 €
Knappere Finanzierung
619.400,00 €
3.303,47 €
273.796,75 €
-1.973,47 €
Alle Beispiele nutzen Annuitätenlogik mit jährlicher Sondertilgung am Jahresende. Bankangebote können durch Bereitstellungszins, Auszahlungstermin und Bewertungsabschläge abweichen.
Häufig gestellte Fragen zum Haus-Finanzierung-Rechner
Was berechnet der Haus-Finanzierung-Rechner?
Der Rechner schätzt, wie viel Darlehen du für einen Hauskauf brauchst und welche Monatsrate daraus entsteht. Er berücksichtigt Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierung, eingesetztes Eigenkapital, eine behaltene Liquiditätsreserve, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und dein Haushaltsbudget.
Warum wird die Liquiditätsreserve vom Eigenkapital abgezogen?
Beim Hauskauf ist es riskant, das gesamte Eigenkapital in den Kauf zu stecken. Nach Übergabe können Küche, Umzug, Reparaturen, Außenanlagen oder doppelte Zahlungen anfallen. Die Reserve bleibt deshalb im Modell außerhalb der Finanzierung und senkt nicht den Darlehensbetrag.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die Quote?
In die Quote gehören vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und mögliche Maklerkosten. Der Rechner nutzt bewusst eine Gesamtquote, weil diese Kosten je nach Bundesland, Vertrag und Maklerregelung unterschiedlich ausfallen. Wenn du ein konkretes Objekt prüfst, solltest du die Quote aus den echten Vertragsdaten ableiten.
Warum zeigt der Rechner mitfinanzierte Nebenkosten separat?
Mitfinanzierte Nebenkosten sind kritischer als ein normaler Kaufpreisanteil. Das Darlehen steigt, ohne dass der Wert des Hauses im selben Schritt steigt. Wenn ein großer Teil dieser Kosten über Kredit läuft, wird die Beleihung enger und die Bank kann strengere Konditionen verlangen.
Wie wird die Monatsrate berechnet?
Die erste Monatsrate ist eine Annuität aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung. Am Anfang steckt ein größerer Teil der Rate in den Zinsen. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, dadurch verschiebt sich die Rate im Modell schrittweise stärker in Richtung Tilgung.
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig?
Die Restschuld ist der Betrag, den du nach der Zinsbindung neu finanzieren musst. Eine niedrige Anfangsrate kann angenehm wirken, wenn aber nach zehn oder fünfzehn Jahren noch sehr viel offen ist, hängt die spätere Belastung stark vom Anschlusszins ab.
Was sagt die Budgetreserve aus?
Die Budgetreserve vergleicht deine gewählte Zielquote mit der tatsächlichen Monatsbelastung aus Rate, laufenden Hauskosten und anderen Kreditraten. Eine positive Reserve ist kein Freifahrtschein, aber sie zeigt, dass die Finanzierung nicht schon im Modell am Limit läuft.
Sollte ich eine höhere Tilgung wählen?
Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller und reduziert das Anschlusszinsrisiko. Gleichzeitig steigt die laufende Rate. Sinnvoll ist die Tilgung nur, wenn sie mit Instandhaltungsrücklage, Lebenshaltung, Einkommensschwankungen und langfristigen Plänen zusammenpasst.
Wie sollte ich Sondertilgungen einplanen?
Sondertilgungen sind hilfreich, wenn sie realistisch verfügbar sind und der Vertrag sie ohne Zusatzkosten erlaubt. Plane sie nicht so, als wären sie sicher, wenn das Geld aus Bonuszahlungen, schwankendem Einkommen oder deiner Notfallreserve kommen müsste.
Warum kann ein Bankangebot vom Rechner abweichen?
Banken rechnen mit Beleihungswert, Auszahlungszeitpunkt, Bereitstellungszins, Tilgungsmodalitäten, Objektbewertung, Bonität und internen Haushaltsregeln. Der Rechner zeigt eine nachvollziehbare Modellrechnung, ersetzt aber weder ein verbindliches Angebot noch die Kreditprüfung.
Wann ist eine Hausfinanzierung besonders riskant?
Besonders riskant wird es, wenn Nebenkosten mitfinanziert werden, kaum Liquidität übrig bleibt, die Wohnkostenquote hoch ist oder nach der Zinsbindung noch ein großer Teil des Darlehens offensteht. Dann kann schon ein kleiner Zinsanstieg oder eine Reparatur den Plan kippen.
Wie vergleiche ich mehrere Finanzierungsangebote richtig?
Vergleiche Angebote nur mit gleicher Darlehenssumme, Zinsbindung, anfänglicher Tilgung, Sondertilgungsrecht, Auszahlungszeitpunkt und Nebenkostenannahme. Eine niedrigere Rate ist nicht automatisch besser, wenn dafür Restschuld, Flexibilität oder Anschlusszinsrisiko steigen.