Wie berechnet der Hypotheken-Darlehen-Rechner Rate und Restschuld?
ƒAnnuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung
R=D⋅100⋅12i+t
Variablen
R
Monatsrate-Gleichbleibende Rate aus Zinsanteil und Tilgungsanteil.
D
Darlehensbetrag-Ausgezahltes Hypotheken-Darlehen zu Beginn der Berechnung.
i
Sollzins-Gebundener Jahreszins während der ersten Zinsbindung.
t
Anfängliche Tilgung-Tilgungssatz im ersten Jahr, angegeben als Prozentwert pro Jahr.
Kernwerte für ein Hypotheken-Darlehen
Diese Kennzahlen zeigen, ob die Rate tragfähig wirkt und wie groß das Anschlussrisiko nach der ersten Zinsbindung bleibt.
Kennzahl
Wert im Beispiel
Einordnung
Monatsrate
1.493,33 €
laufende Belastung aus Sollzins und anfänglicher Tilgung
Zinsen in der Bindung
99.596,13 €
Summe der Zinsanteile während der ersten festen Zinsphase
Restschuld
65.796,13 €
offener Darlehensbetrag nach der Zinsbindung
Anschlussrate
389,29 €
Ratenprobe für die Restschuld mit dem eingegebenen Anschlusszins
Beispielannahme: 280.000 € Hypotheken-Darlehen, 3,6 % Sollzins, 2,8 % Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung und 3.000 € jährliche Sondertilgung.
Szenarien für Rate, Zinskosten und Restschuld
Die Tabelle vergleicht, wie Zinsbindung, Sondertilgung und Zinsniveau die gleiche Hypothek verändern.
Szenario
Monatsrate
Zinsen
Restschuld
15 Jahre Bindung mit Sondertilgung
1.493,33 €
99.596,13 €
65.796,13 €
10 Jahre Bindung
1.493,33 €
79.543,14 €
150.343,14 €
ohne Sondertilgung
1.493,33 €
113.171,59 €
124.371,59 €
4,5 % Sollzins
1.703,33 €
121.283,50 €
49.683,50 €
Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, kann aber je nach Angebot teurer sein als eine kurze Bindung.
Prüfpunkte vor dem Hypothekenangebot
Die Rechenwerte sind nur ein Teil der Entscheidung. Diese Punkte sollten vor einem verbindlichen Angebot geklärt werden.
Prüfpunkt
Warum wichtig?
Praktische Reaktion
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis aus Darlehen und Objektwert beeinflusst oft die Kondition.
Eigenkapital und Nebenkosten getrennt vom Darlehen prüfen.
Tilgungshöhe
Im Beispiel bleiben nach 15 Jahren 23,5 % der Darlehenssumme offen.
Tilgung gegen Monatsbudget und Rücklagen abwägen.
Sondertilgung
Sondertilgungen senken die Restschuld nur, wenn sie vertraglich möglich sind.
Nur realistisch freie Mittel in die Rechnung eintragen.
Anschlusszins
Die Restschuld muss später zum dann verfügbaren Zinsniveau finanziert werden.
Mehrere Zinsszenarien mit höherem Anschlusszins testen.
Häufig gestellte Fragen zum Hypotheken-Darlehen-Rechner
Was berechnet der Hypotheken-Darlehen-Rechner?
Der Rechner berechnet die Rate eines Hypotheken-Darlehens aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung. Zusätzlich zeigt er Zinsanteile, Tilgung, Sondertilgungen, Restschuld nach der Zinsbindung und eine mögliche Anschlussrate. Damit wird sichtbar, ob die Finanzierung nur in der Startrate passt oder auch später tragfähig bleibt.
Was ist bei einem Hypotheken-Darlehen besonders wichtig?
Neben der Monatsrate sind Restschuld, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Anschlusszins entscheidend. Eine niedrige Rate kann attraktiv aussehen, wenn aber nach der Bindung noch sehr viel Restschuld offen ist, hängt die spätere Belastung stark vom neuen Zinsniveau ab.
Wie entsteht die monatliche Rate?
Die Monatsrate entsteht aus Sollzins und anfänglicher Tilgung bezogen auf den Darlehensbetrag. In der Rate steckt anfangs ein hoher Zinsanteil. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und ein größerer Teil der gleichen Rate reduziert das Darlehen.
Warum ist der Beleihungsauslauf nicht direkt im Rechner enthalten?
Der Beleihungsauslauf braucht neben dem Darlehen auch den bankseitig anerkannten Objektwert. Dieser Wert kann vom Kaufpreis abweichen. Der Rechner konzentriert sich deshalb auf die Darlehensmechanik. Objektwert, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Bankbewertung sollten daneben geprüft werden.
Welche Rolle spielt die Zinsbindung?
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der eingegebene Sollzins fest gilt. Eine längere Bindung gibt mehr Planungssicherheit und zeigt eine spätere Restschuld weiter in der Zukunft. Eine kürzere Bindung kann günstiger wirken, verschiebt aber das Anschlussrisiko früher nach vorn.
Wie wirken Sondertilgungen auf die Hypothek?
Sondertilgungen werden im Modell jährlich zusätzlich von der Restschuld abgezogen. Dadurch sinken spätere Zinsanteile und die Restschuld am Ende der Bindung. In der Praxis zählt, ob der Vertrag diese Sondertilgung erlaubt und ob die Mittel nicht für Rücklagen gebraucht werden.
Was zeigt der Vergleichszins?
Der Vergleichszins zeigt, wie sich die Startbelastung bei einem anderen Sollzins ändern würde. Das hilft beim Angebotsvergleich, weil zwei Darlehen mit gleichem Betrag und gleicher Tilgung bei anderem Zins sofort eine andere Rate haben.
Was sagt die Anschlussrate aus?
Die Anschlussrate ist eine Szenariorechnung auf die Restschuld nach der Zinsbindung. Daraus wird sichtbar, welche Rate entstehen könnte, wenn die Restschuld mit dem eingegebenen Anschlusszins und der Anschluss-Tilgung weiterfinanziert wird.
Welche Kosten fehlen in der Hypothekenrechnung?
Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten, Maklerkosten, Modernisierung, Bereitstellungszinsen, Grundbuchkosten, Notarkosten, Absicherungskosten, laufende Hauskosten und mögliche Förderdarlehen. Diese Posten gehören separat in die Haushaltsrechnung.
Kann der Rechner ein Bankangebot ersetzen?
Nein. Der Rechner zeigt die Rechenlogik eines Annuitätendarlehens und macht Rate, Zinsanteile und Restschuld transparent. Ein verbindliches Angebot hängt zusätzlich von Objekt, Bonität, Beleihung, Eigenkapital, Sicherheiten und Vertragsbedingungen ab.