Berechne die QNG-Abschreibung für Neubau-Mietwohnungen nach § 7b EStG. Inklusive Bauantrag, QNG-Nachweis und deiner geschätzten Steuerwirkung als Summe.
QNG, Baukosten und Sonder-AfA
Prüfe die QNG-Abschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen mit Bauantrag, Nachhaltigkeitsnachweis, Wohnfläche und Kostengrenzen.
QNG-Abschreibung und Steuerwirkung
Die Auswertung zeigt QNG-Risiken, gedeckelte Bemessungsgrundlage und die Sonderabschreibung der ersten vier Jahre.
Gib QNG-Status, Bauantrag, Wohnfläche und Kosten ein und starte die Prüfung.
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Wie berechnet der QNG-Abschreibungsrechner die Sonder-AfA?
ƒQNG-Sonderabschreibung nach § 7b EStG
S=min(G⋅W,F⋅B)⋅p
Variablen
S
jährliche QNG-Sonder-AfA-Zusätzliche Abschreibung nach § 7b EStG im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren.
G
Gebäudekosten-Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich zugehöriger Erwerbsnebenkosten ohne Grund und Boden.
W
begünstigter Wohnanteil-Anteil der Kosten, der auf entgeltlich überlassene neue Mietwohnungen entfällt.
F
Wohnfläche-Begünstigter Anteil der gesamten relevanten Nutzfläche in Quadratmetern.
B
Bemessungsgrenze je Quadratmeter-Der Rechner nutzt 4.000,00 € je Quadratmeter als Grenze der Bemessungsgrundlage.
p
Sonder-AfA-Satz-Der jährliche Satz beträgt im Modell 5 % über 4 Jahre.
Eckwerte der QNG-Abschreibung
Diese Projektwerte nutzt der Rechner für die aktuelle § 7b-Prüfung bei neuen Mietwohnungen mit QNG-Nachweis.
Wert
Ansatz
Wirkung
QNG-Sonder-AfA-Satz
5 %
jährlich zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA
Förderzeitraum
4 Jahre
maximal 20 % zusätzliche Abschreibung
Baukostenobergrenze
5.200,00 € je m²
bei Überschreitung wird die QNG-Sonder-AfA im Modell auf 0 € gesetzt
Bemessungsgrundlage
4.000,00 € je m²
nur bis zu dieser Grenze entsteht Sonder-AfA
Effizienzhaus 40 NH und QNG
Kriterien und Nachweis vorhanden
beides ist im aktuellen Förderfenster erforderlich
reguläre AfA im Modell
3 %
wird getrennt neben der Sonder-AfA ausgewiesen
Grundlage: § 7b EStG, BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 und Bauantragsfenster 01.01.2023-30.09.2029. Geprüft am 10. Juli 2026.
QNG-Beispiele mit Kostengrenzen und Steuerwirkung
Die Beispiele zeigen, wann die QNG-Abschreibung positiv bleibt und wann der Rechner den Sonder-AfA-Betrag sperrt.
Fall
Kosten je m²
BMG
QNG-AfA jährlich
Steuerwirkung Jahr 1
Status
Einordnung
QNG-Standardfall
4.000,00 €/m²
480.000,00 €
24.000,00 €
13.440,00 €
Sonder-AfA rechnerisch möglich
Nachweis, Kosten und Zeitraum passen
gedeckelte Bemessungsgrundlage
4.733,33 €/m²
480.000,00 €
24.000,00 €
14.364,00 €
Sonder-AfA rechnerisch möglich
Baukosten bleiben zulässig, aber die BMG-Grenze deckelt
gemischte Vermietung
4.000,00 €/m²
336.000,00 €
16.800,00 €
9.408,00 €
Sonder-AfA rechnerisch möglich
nur der begünstigte Wohnanteil wird angesetzt
ohne QNG-Nachweis
4.000,00 €/m²
480.000,00 €
0,00 €
5.040,00 €
Sonder-AfA kritisch
kein positiver Sonder-AfA-Betrag ohne Nachweis
Baukostenobergrenze überschritten
6.750,00 €/m²
480.000,00 €
0,00 €
8.505,00 €
Sonder-AfA kritisch
Kosten je Quadratmeter sperren den Vorteil
Im Standardfall liegt die Bemessungsgrundlage bei 480.000,00 €; daraus entstehen 24.000,00 € jährliche QNG-Sonder-AfA.
Häufig gestellte Fragen zum QNG Abschreibung
Was berechnet der QNG-Abschreibungsrechner?
Der Rechner prüft die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen in einem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis. Er trennt Gebäudekosten von Grund und Boden, prüft Bauantragsfenster, Wohnnutzung, Lage, Kaufzeitpunkt, Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage. Danach zeigt er jährliche QNG-Sonder-AfA, reguläre AfA und eine grobe Steuerwirkung.
Ist QNG-Abschreibung ein eigener steuerlicher Begriff?
Im Gesetz steht die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. QNG ist dabei die praktisch wichtige Nachhaltigkeitsvoraussetzung. Der Rechner nutzt deshalb den Begriff QNG-Abschreibung als verständliche Kurzform für die Sonder-AfA, die nur bei passendem Nachhaltigkeitsnachweis und weiteren Voraussetzungen positiv berechnet wird.
Welche Sonder-AfA ist mit QNG möglich?
Der Rechner setzt im aktuellen Modell 5 % jährliche Sonderabschreibung an. Das gilt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. Die Sonder-AfA wird nicht monatsanteilig gekürzt, die reguläre Gebäude-AfA im ersten Jahr dagegen schon.
Warum ist der QNG-Nachweis so streng hinterlegt?
Für das aktuelle § 7b-Förderfenster muss das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Zusätzlich muss das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude dies nachweisen. Der Rechner behandelt einen fehlenden QNG-Nachweis deshalb als Ausschluss und setzt nicht nur irgendeinen KfW-Standard voraus.
Warum gibt es eine Baukostenobergrenze?
Die Sonderabschreibung soll gezielt bezahlbaren Mietwohnungsneubau fördern. Deshalb prüft der Rechner, ob die relevanten Gebäudekosten je Quadratmeter die Grenze von 5.200,00 € einhalten. Wird diese Baukostenobergrenze überschritten, setzt das Modell die QNG-Sonder-AfA auf 0 €, auch wenn ein Nachhaltigkeitsnachweis vorhanden ist.
Warum ist die Bemessungsgrundlage noch einmal gedeckelt?
Selbst bei eingehaltener Baukostenobergrenze wird die Sonder-AfA nur bis 4.000,00 € je Quadratmeter berechnet. Gebäudekosten oberhalb dieser Bemessungsgrenze können für reguläre Gebäude-AfA relevant bleiben, erhöhen aber nicht den zusätzlichen § 7b-Betrag. Der Rechner weist diesen gedeckelten Teil getrennt aus.
Welche Rolle spielt Grund und Boden?
Grund und Boden wird steuerlich nicht abgeschrieben. Beim Kauf verteilt der Rechner Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auf Gebäude und Boden. Bei eigener Herstellung erwartet das Kostenfeld nur Gebäudekosten, deshalb wird dort kein Bodenanteil abgezogen. Erst die Gebäudekosten werden gegen Fläche und Kostengrenzen geprüft.
Was gilt beim Kauf einer neuen QNG-Wohnung?
Beim Kauf prüft der Rechner zusätzlich, ob die neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird. Ein späterer Erwerb kann die Sonder-AfA gefährden. Entscheidend sind Kaufvertrag, Fertigstellung, Nutzen- und Lastenwechsel sowie die steuerliche Einordnung der Wohnung als neu errichtetes begünstigtes Objekt.
Welche Nutzung ist für QNG-Sonder-AfA begünstigt?
Begünstigt ist die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Reine Eigennutzung, Nichtwohnnutzung oder schädliche Nutzungswechsel passen nicht zum Modell. Bei gemischter Nutzung teilt der Rechner Kosten und relevante Nutzfläche mit demselben Wohnanteil auf. Vorübergehende Beherbergung braucht eine eigene Prüfung.
Kann die QNG-Abschreibung später rückgängig werden?
Ja. Kritisch sind eine Nutzungsänderung, fehlende entgeltliche Wohnvermietung oder nachträgliche Kosten, die die Baukostenobergrenze überschreiten. Ein Verkauf innerhalb des 10 Jahre Nutzungszeitraums führt wegen des Verkaufs nur dann zur Rückgängigmachung, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf musst du die weitere entgeltliche Wohnvermietung beim Erwerber nachweisen. Eine spätere Erhöhung der AfA-Basis braucht das tatsächliche Kostenjahr.
Wie interpretiere ich die angezeigte Steuerwirkung?
Die Steuerwirkung ist nur eine überschlägige Multiplikation aus Abschreibung und Grenzsteuersatz. Sie zeigt, wie stark der zusätzliche Abzug im Modell wirken kann. Eine echte Steuerberechnung müsste Finanzierungskosten, Mieten, Verlustverrechnung, Progression, andere Einkünfte, spätere Korrekturen und den Steuerbescheid zusammenführen.
Wann sollte ich die QNG-Abschreibung fachlich prüfen lassen?
Fachliche Prüfung ist besonders wichtig bei Bauträgerkauf, mehreren Wohnungen, gemischter Nutzung, nachträglichen Herstellungskosten, unklarem Zertifizierungsstand, sehr hohen Kosten je Quadratmeter oder geplantem Verkauf. Bei betrieblichen Einkünften kommen außerdem die Beihilfe- und De-minimis-Vorgaben hinzu. Dann entscheidet nicht der Prozentsatz allein, sondern die genaue Vertrags-, Kosten- und Nachweisstruktur.