Berechne die Kaufnebenkosten beim Hauskauf aus Kaufpreis und Bundesland. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision plus Sofortpuffer und Eigenkapital.
Hauskauf, Bundesland und Eigenkapital
Plane Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Puffer und Eigenkapitalbedarf für den Hauskauf.
Cash-Bedarf und Eigenkapitallücke
Auswertung mit Steuer, Notar, Grundbuch, Makler, Puffer und geschätztem Darlehensbedarf
Gib Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital ein und starte die Berechnung.
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Grunderwerbsteuer-Steuerpflichtiger Kaufpreis nach abziehbarem Inventar multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslandes.
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KUmzug
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Grunderwerbsteuer beim Hauskauf nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Kostenblock. Die Tabelle zeigt, wie stark der Standort die Nebenkosten beim Hauskauf verändert.
Bundesland
Steuersatz
Steuer bei 400.000 €
Hinweis
Bayern
3,5 %
14.000,00 €
Niedrigster Satz in Deutschland
Sachsen
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.01.2023 erhöht
Hamburg
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.01.2023 bei 5,5 %
Baden-Württemberg
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Berlin
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Bremen
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.07.2025 erhöht
Hessen
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Niedersachsen
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Rheinland-Pfalz
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Mecklenburg-Vorpommern
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Sachsen-Anhalt
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Schleswig-Holstein
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Brandenburg
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Saarland
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Thüringen
5 %
20.000,00 €
Seit 01.01.2024 gesenkt
Stand 20.05.2026. Die Länder bestimmen den Steuersatz selbst. Thüringen gilt seit 01.01.2024 wieder mit 5,0 %.
Cash-Bedarf beim Hauskauf in Beispielrechnungen
Der Hauskauf braucht nicht nur Eigenkapital für die Nebenkosten. Umzug, Sofortpuffer und Übergangskosten belasten meist dasselbe Konto.
Fall
Bundesland
Kaufnebenkosten
Cash-Bedarf
Quote
Einordnung
Kauf ohne Makler
Bayern
21.430,00 €
41.430,00 €
10,62 %
Nebenkosten aus Eigenkapital abgedeckt
Standardfall mit Makler
Nordrhein-Westfalen
53.685,00 €
84.685,00 €
18,82 %
Eigenkapital reicht nicht vollständig
Hoher Modernisierungspuffer
Brandenburg
65.058,00 €
154.058,00 €
28,53 %
Eigenkapital reicht nicht vollständig
Im Standardfall liegt der Cash-Bedarf bei 84.685,00 €. Davon sind 53.685,00 € klassische Kaufnebenkosten.
Häufig gestellte Fragen zum Nebenkosten beim Hauskauf berechnen
Welche Nebenkosten sollte ich beim Hauskauf einplanen?
Plane zuerst Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Käuferprovision für den Makler. Dazu kommen oft Finanzierungskosten, Gutachten, Umzug, Übergangskosten und ein Sofortpuffer für Reparaturen oder Modernisierung. Der Rechner trennt diese Kosten, damit du erkennst, welcher Teil wirklich klassische Kaufnebenkosten sind und welcher Teil zusätzliche Liquidität braucht.
Warum ist das Bundesland beim Hauskauf so wichtig?
Das Bundesland bestimmt den Satz der Grunderwerbsteuer. Bei einem Hauskauf mit mehreren hunderttausend Euro Kaufpreis wirkt schon ein Unterschied von einem Prozentpunkt stark auf den Cash-Bedarf. Deshalb sollte die Nebenkostenplanung immer mit dem Bundesland des Grundstücks rechnen, nicht mit einem bundesweiten Durchschnitt.
Was unterscheidet Hauskauf-Nebenkosten vom Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist der Betrag für das Haus und das Grundstück. Die Nebenkosten entstehen zusätzlich durch Steuer, Notar, Grundbuch, Makler und Finanzierung. Viele dieser Kosten müssen kurzfristig bezahlt werden. Wenn sie nicht separat geplant sind, sieht die Finanzierung auf dem Papier tragfähig aus, obwohl das Eigenkapital zu knapp ist.
Kann Inventar die Grunderwerbsteuer senken?
Ja, bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Geräte können die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage senken, wenn sie plausibel bewertet und getrennt vereinbart werden. Das ist kein pauschaler Trick. Der Wert muss realistisch sein und zum Kaufvertrag passen, sonst kann die Entlastung später Probleme machen.
Welche Maklerkosten trage ich im Rechner ein?
Trage nur den Anteil ein, den du als Käufer wirklich zahlst. Wenn Verkäufer und Käufer die Provision teilen, gehört nur dein Käuferanteil in den Rechner. Wenn kein Makler beteiligt ist oder der Verkäufer die Provision allein trägt, kannst du die Maklerkosten ausschalten. Der konkrete Vertrag ist wichtiger als eine Durchschnittsannahme.
Warum berücksichtigt der Rechner einen Sofortpuffer?
Nach der Übergabe entstehen oft Kosten, die nicht im Kaufpreis stecken. Dazu gehören Umzug, Doppelmiete, neue Möbel, kleinere Reparaturen, Wartung, Geräte oder erste Modernisierung. Ohne Sofortpuffer wirkt der Hauskauf günstiger, aber die Liquidität wird direkt nach dem Notartermin knapp.
Muss ich die Hauskauf-Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen?
Viele Banken erwarten zumindest, dass die klassischen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. Manche Finanzierungen decken mehr ab, aber das erhöht Risiko, Beleihung und oft auch Konditionen. Der Rechner zeigt deshalb, ob das eingetragene Eigenkapital den geplanten Cash-Bedarf deckt oder eine Lücke bleibt.
Sind Notar- und Grundbuchkosten im Rechner exakt?
Nein. Das sind Planungswerte. Die tatsächlichen Gebühren hängen vom Geschäftswert, von Eintragungen, Grundschuld, Vertragsgestaltung und weiteren Vorgängen ab. Für eine frühe Finanzierungsplanung sind Prozentansätze hilfreich, aber vor dem Kauf solltest du mit Bank, Notariat oder Fachberatung verbindliche Beträge prüfen.
Wann ist die Nebenkostenplanung beim Hauskauf zu knapp?
Zu knapp ist die Planung, wenn das Eigenkapital nur den Kaufpreis stützt und die Nebenkosten zusätzlich finanziert werden müssten. Kritisch sind auch hohe Maklerkosten, ein Bundesland mit hohem Steuersatz, wenig Liquidität nach dem Kauf oder sofortige Reparaturen. In solchen Fällen sollte die Finanzierung vor dem Notartermin neu gerechnet werden.
Ersetzt der Rechner eine Finanzierungsberatung?
Nein. Der Rechner strukturiert die wichtigsten Kostenblöcke und zeigt den rechnerischen Cash-Bedarf. Er ersetzt keine Bankzusage, keine notarielle Prüfung und keine steuerliche Beratung. Für Kaufvertrag, Inventarwerte, Darlehensstruktur, Fälligkeiten und Zahlungstermine brauchst du verbindliche Unterlagen der beteiligten Stellen.