Nebenkosten-Rechner 2025

Die Kaufnebenkosten betragen 10-15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (1-1,5 %), Grundbuchkosten (0,5 %), Maklergebühren (3-7 % bei Beauftragung). Bei einem Haus für 400.000 € sind das 40.000-60.000 € zusätzlich. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.

Die Grunderwerbsteuer variiert stark: Bayern und Sachsen 3,5 %, Baden-Württemberg und Bremen 5,0 %, Niedersachsen, Berlin, Hessen 6,0 %, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg 6,5 %. Die Steuer wird auf den Kaufpreis ohne Inventar berechnet. Möbel oder Einbauküchen können separat ausgewiesen werden.

Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie betragen ca. 1-1,5 % des Kaufpreises. Enthalten sind: Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung der Grundschuld, Eigentumsübertragung. Bei 400.000 € Kaufpreis: ca. 4.000-6.000 € für Notar und Grundbuch zusammen.

Sinnvolle Sparmaßnahmen: Inventar (Küche, Möbel) separat ausweisen – reduziert Grunderwerbsteuer. Ohne Makler kaufen oder Maklergebühr verhandeln. Grundstück und Haus getrennt kaufen (bei Bauträger). Fördermittel nutzen (KfW, BAFA). Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf: Maklerkosten werden geteilt. Üblich sind 6-7 % inkl. MwSt., davon zahlt jede Partei die Hälfte. In einigen Regionen übernimmt traditionell der Käufer oder Verkäufer mehr. Die Teilung muss im Maklervertrag vereinbart werden.

Monatliche Kosten für Eigentümer: Grundsteuer (0,15-0,30 €/m²), Gebäudeversicherung (200-500 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage (1-2 €/m²), Hausverwaltung bei ETW (20-40 €/Monat), Straßenreinigung, Müll. Dazu: Heizung, Strom, Wasser. Bei 100 m²: ca. 300-500 € monatliche Nebenkosten.

Faustregel: 1-2 €/m² pro Monat oder 10-15 €/m² pro Jahr. Für ein Haus mit 150 m²: 1.500-2.250 €/Jahr. Die Peterssche Formel empfiehlt: Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre = jährliche Rücklage. Bei älteren Gebäuden oder Sanierungsstau entsprechend mehr. Große Posten: Dach, Heizung, Fenster alle 20-30 Jahre.

Die Grundbuchkosten betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises. Sie beinhalten: Eigentumsumschreibung, Eintragung der Grundschuld, ggf. Löschung alter Lasten. Bei 400.000 € Kaufpreis: ca. 2.000 € Grundbuchkosten. Die Kosten werden vom Notar in Rechnung gestellt und an das Grundbuchamt weitergeleitet.

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Mindestens 10-15 % Eigenkapital für Nebenkosten sollten vorhanden sein. Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, dies ist aber mit höheren Zinsen verbunden und nicht empfehlenswert.

Gesamtkosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + evtl. Makler + evtl. Renovierung. Beispiel 400.000 € Haus in NRW: 400.000 € + 26.000 € (6,5 % GrESt) + 6.000 € (Notar/Grundbuch) + 14.000 € (3,5 % Makler) = 446.000 €. Dazu kommen ggf. Umzug und erste Einrichtung.

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