Berechne die Nebenkosten beim Hauskauf aus Kaufpreis und Bundesland. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision sowie einem Puffer für den Umzug.
Hauskauf, Bundesland und Eigenkapital
Plane Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Puffer und Eigenkapitalbedarf für den Hauskauf.
Cash-Bedarf und Eigenkapitallücke
Auswertung mit Steuer, Notar, Grundbuch, Makler, Puffer und geschätztem Darlehensbedarf
Gib Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital ein und starte die Berechnung.
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Grunderwerbsteuer-Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslandes.
KNotar
Notar-Modellansatz aus Kaufpreis und eingetragenem Notarkosten-Prozentsatz.
KGrundbuch
Grundbuch-Modellansatz aus Kaufpreis und eingetragenem Grundbuch-Prozentsatz.
KMakler
Makler-Käuferanteil der Provision, wenn Maklerkosten beim Kauf anfallen.
KPuffer
Sofortpuffer-Direkt nach Kauf geplante Reparaturen, Modernisierung oder Reserven.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der wichtigste Unterschied bei den Hauskauf-Nebenkosten ist das Bundesland. Die Tabelle zeigt den Satz und die Steuer bei 400.000 € steuerpflichtigem Kaufpreis.
Bundesland
Satz
Steuer bei 400.000 €
Hinweis
Bayern
3,5 %
14.000,00 €
Niedrigster Satz in Deutschland
Sachsen
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.01.2023 erhöht
Hamburg
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.01.2023 bei 5,5 %
Baden-Württemberg
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Berlin
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Bremen
5,5 %
22.000,00 €
Seit 01.07.2025 erhöht
Hessen
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Niedersachsen
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Rheinland-Pfalz
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Mecklenburg-Vorpommern
6 %
24.000,00 €
Aktueller Satz
Sachsen-Anhalt
5 %
20.000,00 €
Aktueller Satz
Schleswig-Holstein
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Brandenburg
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Saarland
6,5 %
26.000,00 €
Höchster Satz
Thüringen
5 %
20.000,00 €
Seit 01.01.2024 gesenkt
Stand 20.05.2026. Die Länder bestimmen den Steuersatz selbst. Thüringen gilt seit 01.01.2024 wieder mit 5,0 %.
Beispielbudgets für den Hauskauf
Die Beispiele zeigen, warum Kaufpreis, Bundesland, Makler und Sofortpuffer zusammen betrachtet werden müssen.
Fall
Bundesland
Kaufnebenkosten
Cash-Bedarf
Quote
Einordnung
Haus ohne Makler
Bayern
20.980,00 €
37.480,00 €
9,86 %
Nebenkosten aus Eigenkapital abgedeckt
Standardbeispiel mit Makler
Nordrhein-Westfalen
53.685,00 €
84.685,00 €
18,82 %
Eigenkapital reicht nicht vollständig
Hoher Sofortpuffer
Brandenburg
62.704,00 €
141.704,00 €
27,25 %
Eigenkapital reicht nicht vollständig
Das Standardbeispiel braucht 84.685,00 € Cash-Bedarf. Davon sind 53.685,00 € klassische Kaufnebenkosten.
Häufig gestellte Fragen zum Haus-Kaufen-Nebenkosten-Rechner
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf typischerweise an?
Typisch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten. Zusätzlich können Finanzierungsgebühren, Gutachten, Umzug, Renovierung und ein Sofortpuffer wichtig sein. Der Rechner trennt klassische Kaufnebenkosten von zusätzlichem Cash-Bedarf, damit die Finanzierung nicht zu knapp geplant wird.
Warum fragt der Rechner das Bundesland ab?
Die Grunderwerbsteuer hängt am Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Bayern liegt mit 3,5 % deutlich niedriger als Länder mit 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro verschiebt das den Eigenkapitalbedarf um mehrere tausend Euro.
Was ist der Unterschied zum Kaufnebenkostenrechner?
Der Kaufnebenkostenrechner bündelt die klassischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Dieser Rechner ist stärker auf den Hauskauf als Cash-Planung zugeschnitten. Er berücksichtigt zusätzlich Inventar, Sofortpuffer, Umzug, Eigenkapitaldeckung und die Frage, ob nach den Nebenkosten noch Eigenkapital für den Kaufpreis übrig bleibt.
Warum kann Inventar die Grunderwerbsteuer senken?
Die Steuer knüpft grundsätzlich an die Gegenleistung für das Grundstück an. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können getrennt ausgewiesen werden und dadurch die Bemessungsgrundlage senken. Das funktioniert nur plausibel, wenn Wert und Vereinbarung nachvollziehbar sind.
Welche Maklerprovision soll ich eintragen?
Trage den Anteil ein, den du als Käufer tatsächlich zahlen musst. Bei Wohnimmobilien wird die Provision oft zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, aber der konkrete Vertrag zählt. Wenn kein Makler beteiligt ist oder nur der Verkäufer zahlt, kannst du Maklerkosten ausschalten.
Warum werden Sofortpuffer und Umzug getrennt von den klassischen Nebenkosten gezeigt?
Notar, Grundbuch, Steuer und Makler gehören zu den klassischen Kaufnebenkosten. Sofortpuffer und Umzug sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, belasten aber dasselbe Konto. Deshalb zeigt der Rechner beides getrennt und zusätzlich als gesamten Cash-Bedarf.
Reicht mein Eigenkapital, wenn es die Kaufnebenkosten deckt?
Das ist ein wichtiger erster Schritt, aber noch nicht automatisch genug. Nach den Nebenkosten muss geklärt werden, ob Eigenkapital für den Kaufpreis, Modernisierung, Möbel und Liquiditätsreserve übrig bleibt. Der Rechner zeigt deshalb auch die rechnerische Lücke und den groben Darlehensbedarf.
Sind Notar- und Grundbuchkosten exakt?
Nein. Der Rechner nutzt Prozentansätze als Planungsmodell. Die tatsächlichen Gebühren hängen vom konkreten Geschäftswert, den beurkundeten Vorgängen und Eintragungen ab. Für eine Finanzierungsplanung reicht oft eine konservative Spanne, der Gebührenbescheid kann aber abweichen.
Wann ist der Hauskauf bei den Nebenkosten besonders knapp geplant?
Kritisch wird es, wenn Eigenkapital nur für den Kaufpreis gedacht ist und Nebenkosten zusätzlich finanziert werden müssten. Auch hohe Maklerkosten, ein Bundesland mit hohem Steuersatz und sofortige Reparaturen können die Planung kippen. Dann sollte die Finanzierung vor dem Notartermin neu geprüft werden.
Ersetzt der Rechner eine Beratung?
Nein. Der Rechner ist eine strukturierte Planungshilfe für den ersten Überblick. Er ersetzt keine Finanzierungszusage, keine notarielle Prüfung und keine steuerliche Einzelfallberatung. Für Kaufvertrag, Inventar, Darlehensstruktur und Zahlungsfristen sollten die beteiligten Fachstellen verbindlich prüfen.