Ertragswertverfahren-Rechner

Das Ertragswertverfahren ist ein Immobilienbewertungsverfahren nach ImmoWertV, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Primär für Renditeobjekte (Mietshäuser, Gewerbe) geeignet. Es ermittelt, welchen Preis ein Investor basierend auf den Mieteinnahmen zahlen würde.

Formel: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger. Gebäudereinertrag = Reinertrag - Bodenwertverzinsung. Reinertrag = Rohertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für Grundstücke in €/m², ermittelt von Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen. Abrufbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem). Wichtig: Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, individuelle Abweichungen möglich.

Der Liegenschaftszins ist die Marktrendite für Immobilien, ermittelt aus Kaufpreisen und Erträgen vergleichbarer Objekte. Richtwerte: Wohnen gute Lage 3-4 %, mittlere Lage 4-5 %, einfache Lage 5-6 %, Gewerbe 6-8 %, gemischt genutzt 5-7 %. Niedrigerer Zins = höherer Ertragswert.

Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung (3-5 %), Instandhaltung (6-12 €/m²), Mietausfallwagnis (2-4 %), ggf. Abschreibung. Pauschal oft 15-25 % der Rohmiete angesetzt. Bei gewerblichen Objekten teils höher. Wichtig: Nicht mit umlagefähigen Betriebskosten verwechseln!

Der Vervielfältiger kapitalisiert die zukünftigen Reinerträge auf den heutigen Wert. Formel: V = (q^n - 1) / (q^n × i), wobei q = 1+i (Liegenschaftszins) und n = Restnutzungsdauer. Beispiel: 5 % Zins, 40 Jahre = Vervielfältiger ca. 17,2. Längere Nutzung oder niedrigerer Zins erhöhen V.

Bei renditorientierten Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Hotels, Logistikimmobilien. Nicht geeignet für: selbstgenutzte Einfamilienhäuser (Sachwertverfahren), unbebaute Grundstücke (Vergleichswertverfahren).

Die Restnutzungsdauer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer ab Bewertungsstichtag. Sie beeinflusst den Vervielfältiger stark. Normale Wohngebäude: 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Kürzere Restnutzungsdauer = niedrigerer Ertragswert.

Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert nach genormtem Verfahren. Der Marktwert (Verkehrswert) ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Bei korrekter Anwendung sollten beide nahe beieinander liegen. Marktanomalien (Boom, Krise) können zu Abweichungen führen.

Eine Überschlagsrechnung ja, aber für offizielle Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Finanzierung) brauchen Sie einen Sachverständigen. Die korrekte Ermittlung von Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer erfordert Expertise. Gutachterkosten: 1.000-3.000 € je nach Komplexität.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

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