Netto = nach Bewirtschaftungskosten (ca. 20-30 % der Miete)
Aktuelle Kreditzinsen 2026
Durchschnittliche Zinssätze nach Kreditart
Kreditart
Ab
Durchschnitt
Bis
Baufinanzierung (10 J.)
3,2 %
3,6 %
4,2 %
Baufinanzierung (15 J.)
3,4 %
3,8 %
4,5 %
Ratenkredit
4,5 %
7,5 %
12,0 %
Autokredit
3,9 %
5,5 %
9,0 %
Modernisierungskredit
4,0 %
6,0 %
10,0 %
Dispokredit
9,0 %
11,5 %
14,0 %
Zinssätze abhängig von Bonität, Laufzeit und Sicherheiten
Häufig gestellte Fragen zum Ertragswertverfahren-Rechner
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Immobilienbewertungsverfahren nach ImmoWertV, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Primär für Renditeobjekte (Mietshäuser, Gewerbe) geeignet. Es ermittelt, welchen Preis ein Investor basierend auf den Mieteinnahmen zahlen würde.
Wie berechnet sich der Ertragswert?
Formel: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger. Gebäudereinertrag = Reinertrag - Bodenwertverzinsung. Reinertrag = Rohertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für Grundstücke in €/m², ermittelt von Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen. Abrufbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem). Wichtig: Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, individuelle Abweichungen möglich.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist die Marktrendite für Immobilien, ermittelt aus Kaufpreisen und Erträgen vergleichbarer Objekte. Richtwerte: Wohnen gute Lage 3-4 %, mittlere Lage 4-5 %, einfache Lage 5-6 %, Gewerbe 6-8 %, gemischt genutzt 5-7 %. Niedrigerer Zins = höherer Ertragswert.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung (3-5 %), Instandhaltung (6-12 €/m²), Mietausfallwagnis (2-4 %), ggf. Abschreibung. Pauschal oft 15-25 % der Rohmiete angesetzt. Bei gewerblichen Objekten teils höher. Wichtig: Nicht mit umlagefähigen Betriebskosten verwechseln!
Was ist der Vervielfältiger (Barwertfaktor)?
Der Vervielfältiger kapitalisiert die zukünftigen Reinerträge auf den heutigen Wert. Formel: V = (q^n - 1) / (q^n × i), wobei q = 1+i (Liegenschaftszins) und n = Restnutzungsdauer. Beispiel: 5 % Zins, 40 Jahre = Vervielfältiger ca. 17,2. Längere Nutzung oder niedrigerer Zins erhöhen V.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Bei renditorientierten Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Hotels, Logistikimmobilien. Nicht geeignet für: selbstgenutzte Einfamilienhäuser (Sachwertverfahren), unbebaute Grundstücke (Vergleichswertverfahren).
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer ab Bewertungsstichtag. du beeinflusst den Vervielfältiger stark. Normale Wohngebäude: 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Kürzere Restnutzungsdauer = niedrigerer Ertragswert.
Wie unterscheidet sich der Ertragswert vom Marktwert?
Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert nach genormtem Verfahren. Der Marktwert (Verkehrswert) ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Bei korrekter Anwendung sollten beide nahe beieinander liegen. Marktanomalien (Boom, Krise) können zu Abweichungen führen.
Kann ich den Ertragswert selbst berechnen?
Eine Überschlagsrechnung ja, aber für offizielle Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Finanzierung) brauchst du einen Sachverständigen. Die korrekte Ermittlung von Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer erfordert Expertise. Gutachterkosten: 1.000-3.000 € je nach Komplexität.
Wie genau sind die Berechnungen?
Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.
Was passiert mit meinen eingegebenen Daten?
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