Berechne die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie aus Grundbesitzwert und Schulden. Inklusive dem Familienheim, Freibetrag und dem passenden Tarif.
Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnen
Ermittle die Steuer aus Immobilienwert, Familienheim, Schulden, Freibetrag und Verwandtschaft.
Immobilien-Erbschaftsteuer
Das Ergebnis trennt Immobilienwert, Befreiung, Schulden, Freibetrag und Steuerbetrag.
Gib Immobilienwert, Beziehung und Nachlasswerte ein, um die Steuer zu berechnen.
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Wie berechnet der Rechner Erbschaftsteuer auf Immobilien?
ƒImmobilienwert, Befreiung, Schulden, Freibetrag und Tarif
S=T(max(0,W−B+A−Dt−K),R,V)
Variablen
S
Erbschaftsteuer-Steuerbetrag nach Steuerklasse, Freibetrag und Tarif.
W
Immobilienwert-Eingetragener Grundbesitzwert oder Vorrechnungswert.
B
Befreiung-Im Modell angesetzte Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG.
A
weitere Nachlasswerte-Andere steuerpflichtige Vermögenswerte desselben Erwerbs.
D
Immobilienschulden-Abziehbarer Anteil übernommener Darlehen oder objektbezogener Belastungen.
K
weitere Kosten-Weitere abziehbare Nachlasskosten oder Erwerbskosten.
R
Verwandtschaft-Beziehung zur verstorbenen Person nach § 15 ErbStG.
V
Vorerwerbe-Erwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren.
Beispiele für Immobilien-Erbschaftsteuer
Die Beispiele zeigen, wie stark Befreiung, Schulden, Beziehung und Freibetrag zusammenwirken.
Fall
Immobilienwert
Befreiung
Erwerb vor Freibetrag
verfügbarer Freibetrag
Steuer
Einordnung
Voreinstellung
820.000,00 €
0,00 €
730.000,00 €
400.000,00 €
48.000,00 €
Kind erbt Immobilie mit Darlehen und weiterem Nachlass
Ehepartner mit Familienheim
650.000,00 €
650.000,00 €
68.000,00 €
500.000,00 €
0,00 €
die Immobilienbefreiung kann den Erwerb stark senken
Kind mit großer Wohnfläche
900.000,00 €
600.000,00 €
313.333,33 €
400.000,00 €
0,00 €
nur der rechnerische Anteil bis 200 m² wird freigestellt
Nichte oder Neffe
480.000,00 €
0,00 €
445.000,00 €
20.000,00 €
106.250,00 €
niedriger Freibetrag und Steuerklasse II führen schnell zu Steuer
Die Beispiele sind Modellrechnungen. Der tatsächliche Steuerbescheid kann durch Bewertung, Befreiungsvoraussetzungen, Schuldenzuordnung und Vorerwerbe abweichen.
Rechenweg im Standardfall
Die Tabelle macht sichtbar, welche Werte vor dem persönlichen Freibetrag in die Steuerbasis eingehen.
Schritt
Wert
Einordnung
Immobilienwert
820.000,00 €
eingetragener Grundbesitzwert oder Vorrechnungswert
Familienheim-Befreiung
0,00 €
in der Voreinstellung nicht angesetzt
Weitere Nachlasswerte
45.000,00 €
Werte desselben Erwerbs
Schulden und Kosten
135.000,00 €
abziehbarer Darlehensanteil plus weitere Kosten
Erwerb vor Freibetrag
730.000,00 €
Basis für persönlichen Freibetrag und Tarif
Erbschaftsteuer
48.000,00 €
nach Freibetrag und Steuerklasse
Freibeträge und Steuerklassen
Nach der Immobilienbewertung entscheidet die Beziehung zur verstorbenen Person über Freibetrag und Tarifklasse.
Beziehung
Klasse
Freibetrag
Satz bis 75.000 €
Satz bis 600.000 €
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner
I
500.000,00 €
7 %
15 %
Kind (auch Stief-, Adoptiv- oder Pflegekind)
I
400.000,00 €
7 %
15 %
Enkel (Eltern leben noch)
I
200.000,00 €
7 %
15 %
Eltern oder Großeltern (bei Erbschaft)
I
100.000,00 €
7 %
15 %
Nichten oder Neffen
II
20.000,00 €
15 %
25 %
Alle übrigen Personen
III
20.000,00 €
30 %
30 %
Freibeträge richten sich nach § 16 ErbStG, Steuerklassen nach § 15 ErbStG und Tarife nach § 19 ErbStG.
Familienheim-Befreiung im Rechner
Die Tabelle zeigt, was die drei Optionen im Rechner rechnerisch tun und was sie nicht prüfen.
Option
Freistellung
Wichtig
Keine Befreiung
0 €
passend, wenn die Voraussetzungen unklar sind oder nicht erfüllt werden
Ehepartner oder Lebenspartner
voller eingetragener Immobilienwert im Modell
zugehörige Immobilienschulden mindern andere Werte im Modell nicht
Kind mit 200-m²-Grenze
Wertanteil bis 200 m²
bei größerer Wohnfläche bleibt der rechnerische Mehrflächenanteil steuerpflichtig
Häufig gestellte Fragen zum Erbschaftsteuer-Immobilien-Rechner
Was berechnet der Erbschaftsteuer-Immobilien-Rechner?
Der Rechner schätzt die Erbschaftsteuer, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört. Er kombiniert Immobilienwert, mögliche Familienheim-Befreiung, Immobilienschulden, weitere Nachlasswerte, Kosten, Verwandtschaftsverhältnis, persönlichen Freibetrag und Erbschaftsteuertarif.
Welchen Immobilienwert soll ich eintragen?
Trage den festgestellten Grundbesitzwert ein, wenn du ihn schon hast. Wenn noch kein Bescheid vorliegt, kannst du mit einem realistischen Vorrechnungswert arbeiten. Der Rechner ersetzt keine Bewertung und kann einen niedrigeren gemeinen Wert nicht nachweisen.
Wie berücksichtigt der Rechner das Familienheim?
Du kannst keine Befreiung, die Ehepartner-Befreiung oder die Kind-Option mit 200-m²-Grenze wählen. Der Rechner stellt dann den entsprechenden Wertanteil frei. Die rechtlichen Voraussetzungen wie Selbstnutzung, Behaltensfrist und Aufgabe aus zwingenden Gründen prüft er nicht.
Warum gibt es bei Kindern eine 200-m²-Grenze?
Bei Kindern kann das Familienheim nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² steuerfrei bleiben, wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Der Rechner setzt deshalb bei größerer Wohnfläche nur den anteiligen Wert bis 200 m² als Befreiung an.
Wie wirken Immobilienschulden im Rechner?
Immobilienschulden mindern im Modell nur den steuerpflichtigen Immobilienanteil. Wenn eine Familienheim-Befreiung angesetzt wird, wird der auf den steuerfreien Anteil entfallende Schuldenanteil nicht gegen andere Nachlasswerte verrechnet. Die konkrete Zuordnung kann trotzdem Beratung brauchen.
Was sind weitere Nachlasswerte?
Weitere Nachlasswerte sind Vermögenswerte desselben Erwerbs, zum Beispiel Bankguthaben, Wertpapiere oder andere steuerpflichtige Gegenstände. Solche Werte können den Freibetrag aufbrauchen und dafür sorgen, dass trotz teilweise steuerfreier Immobilie Erbschaftsteuer entsteht.
Welche Kosten kann ich eintragen?
Trage nur Kosten ein, die du als abziehbare Nachlassverbindlichkeiten oder Erwerbskosten plausibel ansetzen willst. Dazu können bestimmte Kosten der Nachlassregelung gehören. Private Kosten ohne steuerlichen Nachlassbezug gehören nicht in diese Eingabe.
Wie werden Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren behandelt?
Der Rechner zieht Vorerwerbe derselben Person vom verfügbaren persönlichen Freibetrag ab. Das bildet die wichtigste Wirkung ab. Eine vollständige Prüfung nach § 14 ErbStG kann aber weitere Tarif- und Anrechnungsfragen enthalten.
Warum kann bei einer teuren Immobilie keine Steuer entstehen?
Bei Ehepartnern und Kindern können hohe Freibeträge und eine Familienheim-Befreiung die steuerpflichtige Basis stark senken. Wenn nach Befreiung, Schulden, Kosten und Freibetrag kein steuerpflichtiger Erwerb bleibt, zeigt der Rechner 0 € Erbschaftsteuer.
Gilt der Rechner auch für vermietete Immobilien?
Ja, wenn du den Immobilienwert schon kennst oder als Vorrechnungswert eintragen möchtest. Für die eigentliche Bewertung vermieteter Immobilien kann das Ertragswertverfahren wichtig sein. Dafür ist der separate Ertragswertverfahren-Erbschaftsteuer-Rechner genauer.
Warum fragt der Rechner nach dem Verwandtschaftsverhältnis?
Das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt Steuerklasse und persönlichen Freibetrag. Ein Kind hat zum Beispiel einen deutlich höheren Freibetrag als eine Nichte oder ein nicht verwandter Erbe. Bei gleichem Immobilienwert kann sich die Steuer deshalb stark unterscheiden.
Wann sollte ich steuerliche Beratung einholen?
Beratung ist sinnvoll bei hohem Immobilienwert, mehreren Erben, Familienheim, Nießbrauch, Wohnrecht, Auslandsbezug, Betriebsvermögen, Vorerwerben, Schulden, unklarer Bewertung oder wenn du einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen möchtest.