Berechne den Ertragswert für die Erbschaftsteuer aus Jahresrohertrag und Bodenwert. Inklusive dem Liegenschaftszins, Freibetrag und der fälligen Steuer.
Ertragswert und Erbschaftsteuer berechnen
Bewerte eine vermietete Immobilie mit Ertragswert, persönlichem Freibetrag und Erbschaftsteuertarif.
Ertragswert und Erbschaftsteuer
Das Ergebnis trennt Immobilienbewertung, Nachlasswert, Freibetrag und Steuerbetrag.
Gib Mietertrag, Bodenwert und Erbfallwerte ein, um die Steuer zu berechnen.
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Wie verbindet der Rechner Ertragswertverfahren und Erbschaftsteuer?
ƒErtragswert mit persönlichem Freibetrag
S=T(E+A−L−F),E=B+max(0,(R−K−B⋅i)⋅V)
Variablen
S
Erbschaftsteuer-Steuerbetrag nach Freibetrag, Steuerklasse und Tarif.
E
Ertragswert der Immobilie-Summe aus Bodenwert und kapitalisiertem Gebäudeertrag.
B
Bodenwert-Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert.
R
Jahresrohertrag-Nachhaltige Jahresmiete der Immobilie.
K
Bewirtschaftungskosten-Nicht umlagefähige Kosten im Modell.
i
Liegenschaftszins-Zinssatz für die Bodenwertverzinsung und den Vervielfältiger.
V
Vervielfältiger-Kapitalisierungsfaktor aus Zinssatz und Restnutzungsdauer.
A
weitere Nachlasswerte-Andere steuerpflichtige Vermögenswerte desselben Erwerbs.
L
Nachlassverbindlichkeiten-Abziehbare Schulden und Kosten.
F
persönlicher Freibetrag-Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis und Vorerwerben.
Beispiele für Ertragswert und Erbschaftsteuer
Die Beispiele zeigen, warum Mietertrag, Bodenwert, Verwandtschaft und Schulden zusammen betrachtet werden müssen.
Fall
Jahresrohertrag
Bodenwert
Ertragswert
Freibetrag
Steuer
Einordnung
Voreinstellung
42.000,00 €
297.600,00 €
644.476,85 €
400.000,00 €
23.042,45 €
vermietete Immobilie im Erwerb eines Kindes
Ehepartner mit Freibetrag
36.000,00 €
223.600,00 €
548.064,33 €
500.000,00 €
0,00 €
der höhere Freibetrag kann die Steuer vermeiden
Nichte oder Neffe
30.000,00 €
165.600,00 €
453.859,49 €
20.000,00 €
109.714,87 €
niedriger Freibetrag und Steuerklasse II wirken stark
Hoher Bodenwert
54.000,00 €
675.000,00 €
1.054.603,13 €
300.000,00 €
136.724,59 €
Bodenwert und Vorerwerbe erhöhen die Steuerbasis
Die Beispiele sind Modellrechnungen. Für die Erklärung zählt der festgestellte Grundbesitzwert zum Bewertungsstichtag.
Rechenweg im Standardfall
Die Tabelle zeigt die Zwischenschritte der Voreinstellung, damit die Steuer nicht als pauschaler Prozentsatz erscheint.
Schritt
Wert
Einordnung
Bodenwert
297.600,00 €
Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert
Jahresreinertrag
31.500,00 €
Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten
Gebäudereinertrag
18.108,00 €
Jahresreinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung
Vervielfältiger
19,156
aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins
Ertragswert vor Nachlassabzügen
644.476,85 €
Bodenwert plus Gebäudeertragswert
Erbschaftsteuer
23.042,45 €
nach Nachlasswert, Freibetrag und Tarif
Freibeträge und Steuerklassen
Die Erbschaftsteuer hängt nach der Bewertung vor allem von der Beziehung zur verstorbenen Person ab.
Beziehung
Klasse
Freibetrag
Satz bis 75.000 €
Satz bis 300.000 €
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner
I
500.000,00 €
7 %
11 %
Kind (auch Stief-, Adoptiv- oder Pflegekind)
I
400.000,00 €
7 %
11 %
Enkel (Eltern leben noch)
I
200.000,00 €
7 %
11 %
Eltern oder Großeltern (bei Erbschaft)
I
100.000,00 €
7 %
11 %
Nichten oder Neffen
II
20.000,00 €
15 %
20 %
Alle übrigen Personen
III
20.000,00 €
30 %
30 %
Vorerwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren können den verfügbaren Freibetrag im Rechner mindern.
Welche Werte gehören in den Rechner?
Die Qualität der Schätzung hängt davon ab, ob Bewertungsdaten und Erbfallwerte sauber getrennt werden.
Eingabe
Eintragen
Nicht eintragen
Warum
Jahresrohertrag
nachhaltige Jahresmiete ohne umlagefähige Betriebskosten
einmalige Sonderzahlungen oder unklare Warmmiete
Der Ertragswert kapitalisiert dauerhafte Erträge.
Bodenrichtwert
Wert pro Quadratmeter zum Stichtag
geschätzter Gesamtwert ohne Flächenbezug
Der Bodenwert wird getrennt vom Gebäudeertrag behandelt.
Nachlassverbindlichkeiten
abziehbare Schulden und Kosten des Erwerbs
private Kosten ohne Nachlassbezug
Nur abzugsfähige Belastungen mindern den Erwerb vor Freibetrag.
Vorerwerbe
frühere Erwerbe derselben Person innerhalb von 10 Jahren
Schenkungen von anderen Personen
Vorerwerbe können Freibetrag und Tarifstufe verändern.
Häufig gestellte Fragen zum Ertragswertverfahren-Erbschaftsteuer-Rechner
Was berechnet der Ertragswertverfahren-Erbschaftsteuer-Rechner?
Der Rechner verbindet eine vereinfachte Ertragswertberechnung für eine vermietete Immobilie mit der Erbschaftsteuer. Er zeigt Bodenwert, Jahresreinertrag, Gebäudereinertrag, Vervielfältiger, Ertragswert, Erwerbswert vor Freibetrag und die daraus geschätzte Erbschaftsteuer.
Wann passt das Ertragswertverfahren bei der Erbschaftsteuer?
Das Ertragswertverfahren passt vor allem zu vermieteten Objekten, bei denen die nachhaltig erzielbare Miete wesentlich für den Wert ist. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, besonderen Objekten oder stark abweichender Marktlage kann ein anderer Bewertungsweg oder ein Gutachten naheliegen.
Ist der berechnete Ertragswert der verbindliche Grundbesitzwert?
Nein. Der Rechner macht die Rechenlogik transparent, ersetzt aber keinen Feststellungsbescheid. Das Finanzamt kann andere Daten, Bewertungsparameter, Stichtagswerte, Liegenschaftszinsen, Restnutzungsdauern oder Nachweise zugrunde legen.
Warum wird der Bodenwert getrennt berechnet?
Im Ertragswertmodell wird der Bodenwert separat aus Fläche und Bodenrichtwert gebildet. Der Gebäudeteil entsteht aus dem Ertrag, der nach Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung übrig bleibt. Dadurch wirkt ein hoher Bodenwert doppelt, als eigener Wert und als Verzinsungsabzug.
Was bedeutet Bodenwertverzinsung?
Die Bodenwertverzinsung ist der rechnerische Ertrag, der dem Boden zugerechnet wird. Dieser Betrag wird vom Jahresreinertrag abgezogen, damit der verbleibende Gebäudereinertrag kapitalisiert werden kann. Ein hoher Bodenwert oder hoher Zinssatz senkt deshalb den Gebäudeertragswert.
Warum kann der Gebäudeertragswert auf 0 € fallen?
Wenn die Bodenwertverzinsung höher ist als der Jahresreinertrag, wird der Gebäudereinertrag negativ. Der Rechner begrenzt den Gebäudeertragswert dann auf 0 €, damit die Immobilie nicht durch einen negativen Gebäudeteil unter den Bodenwert fällt.
Welche Bewirtschaftungskosten sollte ich eintragen?
Trage einen Anteil ein, der nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltung und Mietausfallwagnis möglichst realistisch abbildet. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht in denselben Abzug, wenn der Jahresrohertrag schon ohne diese Beträge angesetzt wird.
Wie wirken Nachlassverbindlichkeiten?
Nachlassverbindlichkeiten mindern im Modell den Erwerbswert vor dem persönlichen Freibetrag. Dazu können zum Beispiel übernommene Immobiliendarlehen oder bestimmte Kosten gehören. Ob eine Position steuerlich abziehbar ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Warum fragt der Rechner nach weiteren Nachlasswerten?
Die Erbschaftsteuer wird nicht nur auf eine einzelne Immobilie betrachtet, sondern auf den steuerpflichtigen Erwerb. Wenn neben der Immobilie weitere Werte zum selben Erwerb gehören, können sie den Freibetrag aufbrauchen und den Steuersatz erhöhen.
Wie werden Vorerwerbe innerhalb von 10 Jahren berücksichtigt?
Der Rechner mindert den verfügbaren Freibetrag um eingetragene Vorerwerbe derselben Person. Das bildet die wichtigste Wirkung ab. Eine vollständige Prüfung nach § 14 ErbStG kann weitere Tarif- und Anrechnungsfragen enthalten.
Warum kann trotz hohem Ertragswert keine Erbschaftsteuer entstehen?
Bei Ehepartnern und Kindern sind die persönlichen Freibeträge hoch. Wenn Ertragswert, weitere Nachlasswerte und Nachlassverbindlichkeiten nach Abzug des verfügbaren Freibetrags keinen steuerpflichtigen Erwerb ergeben, fällt im Modell keine Erbschaftsteuer an.
Wann sollte ich ein Gutachten oder steuerliche Beratung einholen?
Ein Gutachten oder Beratung ist sinnvoll bei hohen Bodenwerten, Leerstand, Sanierungsstau, ungewöhnlicher Miete, gemischter Nutzung, mehreren Erben, Vorerwerben, Betriebsvermögen oder wenn der festgestellte Grundbesitzwert deutlich vom Marktwert abweicht.