Berechne die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf aus Kauf- und Verkaufspreis. Inklusive 10-Jahres-Frist, Eigennutzung, Freigrenze und Steuersatz.
Immobilienverkauf nach § 23 EStG
Berechne Gewinn, 10-Jahres-Frist, Eigennutzung, AfA, Freigrenze und Steuermehrbelastung für private Immobilien.
Spekulationssteuer Immobilie
Zeigt Immobiliengewinn, steuerpflichtigen Anteil, Friststatus und modellierte Steuermehrbelastung.
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Wie berechnet der Spekulationssteuer-Immobilien-Rechner den Gewinn?
ƒPrivater Immobilienverkauf nach § 23 EStG
G=V−KV−(KA+N+H−AfA)
Variablen
G
Veräußerungsgewinn-Gewinn der Immobilie vor Fristprüfung, Eigennutzung und Freigrenze.
V
Verkaufspreis-Kaufpreis aus dem Verkauf der Immobilie oder des betroffenen Anteils.
KV
Verkaufskosten-Unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Kosten.
KA
Anschaffungskosten-Kaufpreis oder steuerlicher Anschaffungswert.
N
Anschaffungsnebenkosten-Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler und vergleichbare Erwerbskosten.
H
Herstellungskosten-Nachträgliche Herstellungskosten, soweit sie steuerlich zur Objektbasis gehören.
AfA
Absetzungen-Bereits abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen.
Beispielrechnungen für Immobilienverkäufe
Die Beispiele zeigen, wie sich Vermietung, Eigennutzung, Fristablauf und Freigrenze auf den gleichen Verkaufstyp auswirken.
Fall
Gewinn
steuerpflichtig
Steuer
Status
Vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren
59.000,00 €
59.000,00 €
26.992,45 €
steuerpflichtig
Verkauf nach Ablauf der Immobilienfrist
59.000,00 €
0,00 €
0,00 €
10-Jahres-Frist erfüllt
Eigenheim mit erfüllter Wohnnutzung
35.000,00 €
0,00 €
0,00 €
Eigennutzung
Kleiner Gewinn unter Freigrenze
800,00 €
0,00 €
0,00 €
unter Freigrenze
Im Standardfall ergibt sich eine modellierte Steuer von 26.992,45 € bei 45,75 % effektiver Quote auf den steuerpflichtigen Gewinn.
Prüfpunkte nach § 23 EStG
Der Rechner bildet die wichtigsten gesetzlichen Fragen ab. Sonderfälle wie Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel bleiben außerhalb des Modells.
Prüfpunkt
Ansatz im Rechner
Wirkung
10-Jahres-Frist
Verkauf ab dem Tag nach dem zehnten Jahrestag.
Der Immobiliengewinn wird dann im Modell nicht besteuert.
Eigene Wohnzwecke
Manuelle Auswahl, wenn die gesetzliche Nutzungsvoraussetzung erfüllt ist.
Der Rechner setzt den Gewinn steuerfrei und zeigt den Status getrennt an.
Freigrenze
Gesamtgewinn privater Veräußerungsgeschäfte unter 1.000,00 €.
Unterhalb der Grenze wird der relevante Immobiliengewinn im Modell nicht besteuert.
Persönliche Einkommensteuer
Vergleich der Einkommensteuer ohne und mit steuerpflichtigem Gewinn.
Es entsteht kein fester Spekulationssteuersatz, sondern eine Mehrsteuer aus dem Tarif.
Quelle § 23 EStG bei Gesetze im Internet. Der Tarifansatz nutzt die zentralen Jahresdaten des Projekts.
Häufig gestellte Fragen zum Spekulationssteuer-Immobilien-Rechner
Was berechnet der Spekulationssteuer-Immobilien-Rechner?
Der Rechner prüft einen privaten Immobilienverkauf nach § 23 EStG. Er ermittelt den Veräußerungsgewinn, prüft die 10-Jahres-Frist, berücksichtigt eigene Wohnzwecke, die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte und die Mehrbelastung bei Einkommensteuer, Soli und optionaler Kirchensteuer.
Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?
Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen, ein steuerlicher Gewinn entsteht und keine Ausnahme greift. Bei Immobilien gehören auch Eigentumswohnungen, Gebäude, Gebäudeteile und vergleichbare Grundstücksrechte in diese Prüfung.
Wann ist ein Immobilienverkauf nach der Frist steuerfrei?
Im Rechner ist der erste steuerfreie Verkaufstag der Tag nach dem zehnten Jahrestag der Anschaffung. Das ist bewusst streng modelliert, weil Verkäufe genau am Jahrestag noch in der Frist liegen können. In der Praxis sollten die Vertragsdaten aus den Notarurkunden geprüft werden.
Wie wird Eigennutzung berücksichtigt?
Du kannst eigene Wohnzwecke manuell auswählen. Der Rechner setzt den Gewinn dann steuerfrei, wenn diese Annahme gewählt ist. Nach § 23 EStG kommt es auf ausschließliche Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf oder auf Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren an.
Warum erhöht AfA die mögliche Steuer?
Bei vermieteten Immobilien wurden oft AfA, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen genutzt. Nach § 23 EStG mindern diese Beträge die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch steigt der steuerliche Veräußerungsgewinn gegenüber einer einfachen Kaufpreis-Verkaufspreis-Rechnung.
Welche Nebenkosten gehören in die Anschaffungsnebenkosten?
Typisch sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Erwerbsmakler und vergleichbare direkt zuordenbare Erwerbskosten. Laufende Kosten, Zinsen und normale Instandhaltung gehören nicht automatisch in dieses Feld, weil sie steuerlich anders einzuordnen sein können.
Welche Verkaufskosten kann ich abziehen?
Der Rechner berücksichtigt direkte Verkaufskosten wie Makler, Inserate, Gutachten oder verkaufsbezogene Unterlagen. Finanzierung, allgemeine Verwaltung und laufende Bewirtschaftung sind eigene Themen und sollten nicht pauschal in die Verkaufskosten geschoben werden.
Wie funktioniert die Freigrenze?
Der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften muss im Kalenderjahr unter 1.000,00 € liegen. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie erreicht oder überschritten, bleibt der Gewinn im Modell voll steuerpflichtig.
Warum fragt der Rechner nach sonstigem zu versteuerndem Einkommen?
Der steuerpflichtige Immobiliengewinn wird nicht mit einem pauschalen Abgeltungsteuersatz besteuert. Er erhöht das zu versteuernde Einkommen. Der Rechner berechnet deshalb die Einkommensteuer ohne und mit dem Immobiliengewinn und zeigt die Differenz.
Was bedeutet steuerpflichtiger Anteil?
Damit kannst du Miteigentumsanteile, Teilverkäufe, gemischte Nutzung oder nur anteilig steuerpflichtige Objektteile abbilden. Der Rechner skaliert Kaufpreis, Verkaufspreis, Kosten und AfA mit diesem Anteil, bevor die Frist- und Steuerprüfung läuft.
Was ist bei Erbe oder Schenkung anders?
Bei unentgeltlichem Erwerb kann die Anschaffung des Rechtsvorgängers relevant sein. Deshalb ist nicht immer das eigene Übertragungsdatum entscheidend. Der Rechner kann diesen Fall rechnerisch abbilden, wenn das richtige Anschaffungsdatum eingegeben wird.
Wann reicht der Rechner nicht aus?
Eine steuerliche Prüfung ist nötig bei Betriebsvermögen, gewerblichem Grundstückshandel, Auslandsbezug, Scheidung, Nießbrauch, Erbengemeinschaften, unklarer Eigennutzung, Teilflächen, umfangreichen Modernisierungen oder wenn der Verkauf sehr nah an der Frist liegt.