Veräußerungsgewinn-Verkaufspreis minus Kaufpreis und Kosten
tFrist
Spekulationsfrist-10 Jahre bei Immobilien
Spekulationsfristen nach Anlagetyp
Haltefristen für steuerfreie Veräußerungsgewinne
Anlagetyp
Spekulationsfrist
Steuerfrei nach
Hinweis
Immobilien (selbst genutzt)
0 Jahre
Sofort
Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs + 2 Vorjahre
Immobilien (vermietet)
10 Jahre
10 Jahre
Ab Kaufdatum gerechnet
Grundstücke
10 Jahre
10 Jahre
Unbebaute Grundstücke
Kryptowährungen
1 Jahr
1 Jahr
Seit 2022 steuerfrei nach 1 Jahr
Gold/Edelmetalle
1 Jahr
1 Jahr
Physisches Gold (kein ETF)
Aktien/ETFs
-
Nie
Kapitalertragsteuer unabhängig von Haltedauer
Stand 2026 - Freibetrag für private Veräußerungsgeschäfte: 1.000 € pro Jahr
Kapitalertragsteuer 2026
Abgeltungsteuer auf Kapitaleinkünfte
Bestandteil
Satz
Anwendung
Abgeltungsteuer ohne Kirchensteuer
25,00 %
Auf steuerpflichtige Kapitalerträge
Solidaritätszuschlag ohne Kirchensteuer
1,375 %
5,5 % der Abgeltungsteuer
Gesamt (ohne Kirche)
26,375 %
Effektiver Steuersatz
Abgeltungsteuer mit Kirche 8 %
24,51 %
Reduzierter Satz wegen Sonderausgabenwirkung der Kirchensteuer
Kirchensteuer 8 % effektiv
1,96 %
Bayern, Baden-Württemberg
Gesamt (mit Kirche 8 %)
27,82 %
Kapitalertragsteuer, Soli und Kirchensteuer zusammen
Abgeltungsteuer mit Kirche 9 %
24,45 %
Reduzierter Satz wegen Sonderausgabenwirkung der Kirchensteuer
Kirchensteuer 9 % effektiv
2,20 %
Übrige Bundesländer
Gesamt (mit Kirche 9 %)
27,99 %
Kapitalertragsteuer, Soli und Kirchensteuer zusammen
Sparerpauschbetrag 2026: 1.000 € (Einzelperson) / 2.000 € (Verheiratet). Bei Kirchensteuerpflicht ist der Kapitalertragsteuer-Satz effektiv reduziert.
Häufig gestellte Fragen zum Spekulationssteuer-Rechner
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Die Steuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf bestimmte Fristen nicht eingehalten werden. Bei Immobilien müssen 10 Jahre vergehen, bei anderen Wirtschaftsgütern (Gold, Kunst, Oldtimer etc.) nur 1 Jahr. Die Steuer wird mit dem persönlichen Steuersatz (14-45 %) plus Solidaritätszuschlag erhoben.
Wie kann ich die Spekulationssteuer bei Immobilien vermeiden?
Es gibt zwei Hauptwege: 1) Halte die Immobilie mindestens 10 Jahre. 2) Nutze die Eigennutzungsregelung - wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, ist der Verkauf steuerfrei. Bei geerbten Immobilien zählt die Haltedauer des Erblassers mit.
Welche Kosten kann ich von der Spekulationssteuer absetzen?
Absetzbar sind alle Anschaffungskosten (Kaufpreis, Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer), Herstellungskosten, wertsteigernde Modernisierungen, Instandhaltungskosten, Verkaufskosten (Makler, Notar) und bei vorzeitiger Kreditablösung auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Sammele alle Belege sorgfältig!
Wie funktioniert die 1.000-Euro-Freigrenze bei anderen Anlagen?
Bei privaten Veräußerungsgeschäften außer Immobilien (Gold, Kunst, Oldtimer etc.) gibt es eine jährliche Freigrenze von 1.000 Euro. Wenn deine Gewinne 1.000 Euro erreichen oder überschreiten, wird der gesamte Gewinn versteuert. Die Freigrenze gilt für alle spekulativen Geschäfte eines Jahres zusammen.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet und wann muss ich sie zahlen?
Die Spekulationssteuer wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet. Der Gewinn wird zu deinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Die Zahlung erfolgt über die Einkommensteuererklärung im Folgejahr. Es kann sinnvoll sein, Vorauszahlungen zu leisten, um Nachzahlungszinsen zu vermeiden. Bei größeren Gewinnen solltest du einen Steuerberater konsultieren.
Wie werden Spekulationsgewinne bei Kryptowährungen versteuert?
Kryptowährungen wie Bitcoin unterliegen der einjährigen Spekulationsfrist (nicht 10 Jahre wie Immobilien). Halte die Coins länger als ein Jahr, ist der Gewinn steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer gilt die 1.000 €-Freigrenze für alle privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres zusammen. Wichtig: Jeder Tausch zwischen Kryptowährungen ist ein steuerpflichtiges Ereignis. Dokumentiere alle Transaktionen lückenlos.
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?
Bei geerbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers mitgerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie mehr als 10 Jahre besessen, ist der Verkauf für die Spekulationssteuer meist sofort steuerfrei. Bei Schenkungen gilt die Fußstapfentheorie ebenfalls. Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Schenkers werden übernommen. Der Verkehrswert ist eher für Erbschaft- oder Schenkungsteuer relevant, nicht als neuer Anschaffungspreis für die Spekulationssteuer.
Kann ich Spekulationsverluste mit anderen Einkünften verrechnen?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, nicht mit anderen Einkunftsarten wie Gehalt. Nicht verrechenbare Verluste können in Folgejahre vorgetragen werden (Verlustabzug). Ein Rücktrag in Vorjahre ist bis zu einem Jahr möglich. Dokumentiere Verluste sorgfältig in der Steuererklärung.
Welche Eingaben braucht der Spekulationssteuer-Rechner?
Für eine belastbare Orientierung brauchst du Kaufpreis, Verkaufspreis, Kaufdatum, Verkaufsdatum, Anschaffungsnebenkosten, Verkaufskosten, Modernisierungskosten und die Art der Nutzung. Bei geerbten oder geschenkten Objekten zählt außerdem, seit wann die vorherige Person das Wirtschaftsgut gehalten hat.
Warum entscheidet die Haltedauer so stark über die Steuer?
Bei privaten Veräußerungsgeschäften hängt die Steuerpflicht zuerst an der Spekulationsfrist. Bei Immobilien ist meist die Zehn-Jahres-Frist entscheidend, bei vielen anderen Wirtschaftsgütern die Ein-Jahres-Frist. Zusätzlich können Eigennutzung, Erbfall, Schenkung und Verlustverrechnung das Ergebnis stark verändern.