Vergleiche Mieten vs. Kaufen einer Immobilie. Mit Vermögensaufbau, Wertsteigerung und Break-Even-Analyse
Mieten oder Kaufen vergleichen
Modellhinweis
Dieser Rechner arbeitet mit einem vereinfachten Vergleichsmodell. Nicht berücksichtigt werden unter anderem Steuerfolgen, Verkaufskosten, Instandhaltung, Modernisierung, Förderungen, Nebenkosten beim Verkauf und persönliche Risikopräferenzen. Das Ergebnis ist daher eine Orientierung, keine belastbare Kaufempfehlung.
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Changelog
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Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Häufig gestellte Fragen zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Mieten oder Kaufen, was ist finanziell besser?
Es gibt keine pauschale Antwort. Kaufen lohnt eher bei langem Anlagehorizont von 15 Jahren oder mehr, niedriger Mietrendite der Region, Eigennutzung und realistischem Wertsteigerungspotenzial. Mieten lohnt eher bei hohen Kaufpreisen, Flexibilitätsbedarf, besseren Alternativanlagen oder kurzer Verweildauer.
Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?
Der Kaufpreisfaktor (Jahreskaltmiete × X = Kaufpreis) zeigt die Rentabilität. Unter 20: Kaufen günstig. 20-25: Neutral. Über 25: Tendenziell teuer. Großstädte liegen oft bei 30-40. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis bei 1.000 € Kaltmiete = Faktor 25 (=300.000/(1.000×12)).
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Makler (0-7,14 % je Region, oft hälftig). Summe: 7-15 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht finanzierbar und müssen als Eigenkapital vorhanden sein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich zum Immobilienkauf?
Minimum: Kaufnebenkosten (7-15 %). Empfohlen: 20-30 % des Kaufpreises für bessere Zinskonditionen. Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) ist möglich, aber teurer (0,5-1 % höherer Zins). Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto sicherer und günstiger.
Welche laufenden Kosten hat eine Eigentumswohnung?
Hausgeld (Betriebskosten + Instandhaltungsrücklage): 2-4 €/m². Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Reparaturrücklage. Grundsteuer: 2-5 €/m²/Jahr. Instandhaltung: ca. 1 % des Kaufpreises/Jahr. Versicherungen. Gesamt: Etwa 30-50 % höher als die vergleichbare Kaltmiete.
Was ist der Opportunitätskostenansatz beim Miet-Kauf-Vergleich?
Mieter können das Eigenkapital alternativ anlegen. Beispiel: 80.000 € Eigenkapital bei 5 % Rendite = 4.000 €/Jahr Ertrag. Dieser entgangene Gewinn muss beim Kaufen als Kosten berücksichtigt werden. Oft übersehen, aber entscheidend für fairen Vergleich.
Wie wirkt sich die Inflation auf Mieten und Kaufen aus?
Mieten steigen mit der Inflation (historisch 2-3 %/Jahr). Immobilienwert steigt tendenziell auch (Sachwerteigenschaft). Kreditraten bleiben nominal konstant, werden real günstiger. Vorteil Käufer: Schulden werden „entwertet“. Wichtig: Zinssteigerungen bei Anschlussfinanzierung einplanen!
Wann lohnt sich Kaufen trotz hoher Preise?
Bei: Sehr langer Nutzungsdauer (25+ Jahre), hohem Einkommen (Steuervorteile), niedriger Miete im Vergleich zum Kaufpreis, erwarteter Wertsteigerung (Infrastrukturprojekte), emotionalem Wert (Sicherheit, Gestaltungsfreiheit). Und wenn die monatliche Belastung tragbar ist.
Welche Risiken hat ein Immobilienkauf?
Klumpenrisiko (großes Vermögen in einem Objekt), Illiquidität (schwer verkaufbar), Wertverlust möglich (Strukturwandel, Demografie), unerwartete Kosten (Sanierung, Sonderumlagen), Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, Arbeitslosigkeit, Scheidung. Keine Garantie auf Wertsteigerung!
Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?
Nach Zinsbindungsende (meist 10-15 Jahre) neue Zinsverhandlung. Risiko: Zinsen können stark steigen. Absicherung: Forward-Darlehen (bis 5 Jahre vorher fest), längere Zinsbindung (20-30 Jahre, teurer), höhere Tilgung (schneller schuldenfrei). Restschuld und neuen Zins einplanen!
Welche Objektwerte braucht der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?
Kaufpreis, Wohnfläche, Lage, Baujahr, Zustand, Nebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten sollten getrennt erfasst werden. Durchschnittswerte pro Quadratmeter sind nur ein Startpunkt.
Warum verändern Nebenkosten den Mieten-oder-Kaufen-Rechner so stark?
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Instandhaltung und Verwaltung wirken direkt auf Kapitalbedarf oder Rendite. Wer nur Kaufpreis oder Miete betrachtet, unterschätzt die Gesamtrechnung.