Mieten oder Kaufen Rechner

Es gibt keine pauschale Antwort. Kaufen lohnt bei: langem Anlagehorizont (15+ Jahre), niedriger Mietrendite der Region, Eigennutzung, Wertsteigerungspotenzial. Mieten lohnt bei: hohen Kaufpreisen (>25 Jahreskaltmieten), Flexibilitätsbedarf, besseren Alternativanlagen, kurzer Verweildauer.

Der Kaufpreisfaktor (Jahreskaltmiete × X = Kaufpreis) zeigt die Rentabilität. Unter 20: Kaufen günstig. 20-25: Neutral. Über 25: Tendenziell teuer. Großstädte liegen oft bei 30-40. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis bei 1.000 € Kaltmiete = Faktor 25 (=300.000/(1.000×12)).

Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Makler (0-7,14 % je Region, oft hälftig). Summe: 7-15 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht finanzierbar und müssen als Eigenkapital vorhanden sein.

Minimum: Kaufnebenkosten (7-15 %). Empfohlen: 20-30 % des Kaufpreises für bessere Zinskonditionen. Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) ist möglich, aber teurer (0,5-1 % höherer Zins). Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto sicherer und günstiger.

Hausgeld (Betriebskosten + Instandhaltungsrücklage): 2-4 €/m². Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Reparaturrücklage. Grundsteuer: 2-5 €/m²/Jahr. Instandhaltung: ca. 1 % des Kaufpreises/Jahr. Versicherungen. Gesamt: Etwa 30-50 % höher als die vergleichbare Kaltmiete.

Mieter können das Eigenkapital alternativ anlegen. Beispiel: 80.000 € Eigenkapital bei 5 % Rendite = 4.000 €/Jahr Ertrag. Dieser entgangene Gewinn muss beim Kaufen als Kosten berücksichtigt werden. Oft übersehen, aber entscheidend für fairen Vergleich.

Mieten steigen mit der Inflation (historisch 2-3 %/Jahr). Immobilienwert steigt tendenziell auch (Sachwerteigenschaft). Kreditraten bleiben nominal konstant, werden real günstiger. Vorteil Käufer: Schulden werden 'entwertet'. Wichtig: Zinssteigerungen bei Anschlussfinanzierung einplanen!

Bei: Sehr langer Nutzungsdauer (25+ Jahre), hohem Einkommen (Steuervorteile), niedriger Miete im Vergleich zum Kaufpreis, erwarteter Wertsteigerung (Infrastrukturprojekte), emotionalem Wert (Sicherheit, Gestaltungsfreiheit). Und wenn die monatliche Belastung tragbar ist.

Klumpenrisiko (großes Vermögen in einem Objekt), Illiquidität (schwer verkaufbar), Wertverlust möglich (Strukturwandel, Demografie), unerwartete Kosten (Sanierung, Sonderumlagen), Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, Arbeitslosigkeit, Scheidung. Keine Garantie auf Wertsteigerung!

Nach Zinsbindungsende (meist 10-15 Jahre) neue Zinsverhandlung. Risiko: Zinsen können stark steigen. Absicherung: Forward-Darlehen (bis 5 Jahre vorher fest), längere Zinsbindung (20-30 Jahre, teurer), höhere Tilgung (schneller schuldenfrei). Restschuld und neuen Zins einplanen!

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

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