Maximalmiete-Höchstzulässige Miete nach Kappungsgrenze und Vergleichsmiete
M0
Ausgangsmiete-Miete vor 3 Jahren
k
Kappungsgrenze-20 % (Standard) oder 15 % (angespannter Markt)
Morts
Ortsübliche Vergleichsmiete-Obergrenze für die Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis
Kappungsgrenze nach Bundesland/Stadt
Gebiet
Kappungsgrenze (3 Jahre)
Mietpreisbremse
Berlin
15 %
Ja
München
15 %
Ja
Hamburg
15 %
Ja
Frankfurt am Main
15 %
Ja
Köln
15 %
Ja
Ländliche Gebiete
20 %
Nein
15 % Kappungsgrenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sonst 20 %.
Häufig gestellte Fragen zum Mieterhöhung-Rechner
Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal sein?
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen (Kappungsgrenze). In angespannten Wohnungsmärkten (z. B. Berlin, München, Hamburg) gilt oft eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt ermittelt. Sie berücksichtigt Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe der Wohnung. Der Mietspiegel wird alle 2 Jahre aktualisiert. Ohne Mietspiegel können Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Datenbankauskunft herangezogen werden.
Was ist die Mietpreisbremse?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen, bereits höhere Vormiete. Die Mietpreisbremse gilt nicht für bestehende Mietverhältnisse.
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung?
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich begründen (Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen). Der Mieter hat 2 Monate Überlegungsfrist (bis zum Ende des übernächsten Monats). Die Mieterhöhung wird frühestens nach 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung wirksam.
Kann ich einer Mieterhöhung widersprechen?
Ja, innerhalb der 2-monatigen Überlegungsfrist kannst du der Mieterhöhung teilweise oder vollständig widersprechen. Prüfe: Ist die Kappungsgrenze eingehalten? Stimmt der Mietspiegel? Sind 15 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen? Bei berechtigtem Widerspruch muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): nach 15 Monaten seit letzter Erhöhung. Bei Modernisierung (§ 559 BGB): 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr (max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m²). Bei Staffelmiete: automatisch nach Vereinbarung.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomiete?
Nettokaltmiete: Reine Miete ohne Nebenkosten. Bruttokaltmiete: Miete inklusive kalter Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherung). Bruttowarmmiete: Alles inklusive Heizung. Mieterhöhungen beziehen sich immer auf die Nettokaltmiete.
Gilt die Mieterhöhung auch bei Indexmiete?
Bei Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Erhöhungen erfolgen automatisch bei Indexsteigerung. Andere Mieterhöhungen (außer Modernisierung) sind ausgeschlossen. Die Anpassung muss schriftlich mitgeteilt werden und wird ab dem übernächsten Monat wirksam.
Was muss im Mieterhöhungsschreiben stehen?
Aktuelles Datum, Bezug auf bestehenden Mietvertrag, aktuelle und neue Miethöhe, Begründung (Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen), Hinweis auf Kappungsgrenze, Aufforderung zur Zustimmung innerhalb von 2 Monaten. Ohne ordnungsgemäße Begründung ist die Erhöhung unwirksam.
Welche Objektwerte braucht der Mieterhöhung-Rechner?
Kaufpreis, Wohnfläche, Lage, Baujahr, Zustand, Nebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten sollten getrennt erfasst werden. Durchschnittswerte pro Quadratmeter sind nur ein Startpunkt.
Warum verändern Nebenkosten den Mieterhöhung-Rechner so stark?
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Instandhaltung und Verwaltung wirken direkt auf Kapitalbedarf oder Rendite. Wer nur Kaufpreis oder Miete betrachtet, unterschätzt die Gesamtrechnung.