Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Häufig gestellte Fragen zum Mieten-vs-Kaufen-Rechner
Wann ist Mieten günstiger als Kaufen?
Mieten ist oft günstiger bei kurzen Wohnzeiten (unter 7-10 Jahren), hohen Immobilienpreisen, niedrigem Eigenkapital oder unsicheren Lebensplänen. Als Faustformel gilt: Ist das Preis-Miete-Verhältnis über 25-30, spricht dies für Mieten. Auch bei schnell steigenden Mieten kann Kaufen vorteilhaft werden, während bei stagnierender Preisentwicklung Mieten oft die bessere Wahl ist.
Wie berechnet sich das Preis-Miete-Verhältnis?
Das Preis-Miete-Verhältnis ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis ÷ 16.000 € Jahresmiete = 25. Werte unter 20 sprechen für Kauf, 20-25 sind neutral, über 25-30 sprechen für Mieten. Dieses Verhältnis solltest du um Faktoren wie Eigenkapitalrendite, Wertsteigerung und individuelle Situation ergänzen.
Welche versteckten Kosten gibt es beim Immobilienkauf?
Beim Kauf entstehen Nebenkosten von 8-15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), Notarkosten (1-2 %), Grundbuchkosten (0,5 %), Maklergebühren (3-7 %), sowie laufende Kosten wie Instandhaltung (1-2 % p.a.), Hausgeld, Versicherungen und Grundsteuer. Diese Kosten schmälern die Rendite erheblich und sollten bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Immobilienkauf haben?
Empfohlen werden mindestens 20-30 % Eigenkapital plus Nebenkosten (insgesamt 30-40 % des Kaufpreises). Mit mehr Eigenkapital erhältst du bessere Zinsen und niedrigere monatliche Raten. Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber riskanter und teurer. Das Eigenkapital reduziert auch das Risiko, dass der Immobilienwert unter die Restschuld fällt.
Welche steuerlichen Aspekte sind bei Mieten vs Kaufen zu beachten?
Mieter können die reine Miete normalerweise nicht absetzen. Steuerlich relevant können aber Homeoffice, haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkeranteile aus der Nebenkostenabrechnung sein. Käufer können bei selbstgenutzten Immobilien laufende Wohnkosten ebenfalls meist nicht absetzen, teils aber Handwerkerleistungen. Bei vermieteten Immobilien sind Zinsen, AfA und Werbungskosten absetzbar. Wohn-Riester kann den Kauf unter Bedingungen fördern.
Welche Rolle spielt die Inflation bei der Kaufentscheidung?
Inflation wirkt zugunsten von Käufern: Die reale Schuldenlast sinkt über die Jahre, während Immobilienwerte und Mieten typischerweise mit der Inflation steigen. Bei 3 % Inflation und fixem Kredit reduziert sich die reale Monatsrate nach 10 Jahren um etwa 26 %. Mieter hingegen müssen mit steigenden Mieten rechnen, in Ballungsgebieten oft über der Inflationsrate.
Wie berechne ich die tatsächlichen monatlichen Kosten beim Kauf?
Die monatlichen Kosten beim Kauf umfassen: Kreditrate (Zinsen + Tilgung), Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m² bei Neubauten, 2-3 €/m² bei Altbauten), Hausgeld/Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen. Vergleiche diese Gesamtkosten mit der Kaltmiete plus angesparten Differenzbetrag. Berücksichtige: Eigenkapitalverzinsung, Wertsteigerung und Steuervorteile.
Wann amortisieren sich die Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten (8-15 % des Kaufpreises) müssen durch Wertsteigerung oder eingesparte Miete wieder eingespielt werden. Bei 3 % jährlicher Wertsteigerung und 10 % Nebenkosten dauert die Amortisation etwa 3-4 Jahre. Ohne Wertsteigerung verglichen mit Mieten oft 7-10 Jahre. Deshalb ist ein Kauf bei kurzer Wohndauer meist unwirtschaftlich.
Welche Eingaben braucht der Mieten-vs.-Kaufen-Rechner?
Du brauchst aktuelle Kaltmiete, erwartete Mietsteigerung, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung, Instandhaltung, Hausgeld, Wertentwicklung und alternative Rendite für nicht gebundenes Kapital. Je länger der Betrachtungszeitraum, desto stärker wirken kleine Annahmen.
Warum kippt das Ergebnis schon bei kleinen Annahmen?
Miete, Zins, Wertsteigerung und Kapitalmarktrendite wirken über viele Jahre. Ein Prozentpunkt mehr Zins oder ein Prozentpunkt weniger Wertsteigerung kann den Vorteil von Kaufen in einen Mietvorteil drehen. Deshalb sollte der Rechner immer mit mehreren Szenarien genutzt werden.