Berechne die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht aus Einmalzahlung und Erbbauzins. Inklusive Restlaufzeit, Bundesland-Satz und dem steuerpflichtigen Anteil.
Erbbaurecht, Erbbauzins und Bundesland
Trage Einmalzahlung, Erbbauzins und Bundesland ein und erhalte deine fällige Steuer.
Bemessungsgrundlage und Steuer
Einmalzahlung, kapitalisierter Erbbauzins und Grunderwerbsteuer auf einen Blick
Gib Erbbauzins, Restlaufzeit und Bundesland ein, um die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht zu berechnen.
Warum der Erbbauzins sichtbar wird
Bei einem Erbbaurecht ist der laufende Erbbauzins kein normaler Nebenkostenposten. Er kann als wiederkehrende Leistung in die steuerliche Gegenleistung einfließen. Genau diesen Effekt macht der Rechner getrennt vom Kaufpreis sichtbar.
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Wie wird Grunderwerbsteuer bei Erbpacht berechnet?
ƒGrunderwerbsteuer bei Erbpacht
G=⌊(K+E⋅v+Z)⋅100A⋅100s⌋
Variablen
G
Grunderwerbsteuer-Voraussichtlicher Steuerbetrag nach Bundesland-Satz und Abrundung.
K
Einmalzahlung-Kaufpreis, Ablöse oder Abstandszahlung für Gebäude oder Erbbaurecht.
E
jährlicher Erbbauzins-Laufende jährliche Zahlung aus dem Erbbaurechtsvertrag.
v
Kapitalisierungsfaktor-Faktor zur Restlaufzeit nach dem Bewertungsmodell der Anlage 9a BewG.
Z
weitere Gegenleistungen-Zusätzliche Leistungen, die steuerlich zur Gegenleistung gehören können.
A
steuerpflichtiger Anteil-Anteil des Erwerbs, den der Rechner in die Steuerbemessung einbezieht.
s
Steuersatz-Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt.
Beispiele für Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
Die Beispiele zeigen, wie stark Restlaufzeit, Erbbauzins und Bundesland-Satz die Bemessungsgrundlage verändern.
Fall
Bundesland
Einmalzahlung
Erbbauzins
Restlaufzeit
Faktor
Bemessung
Steuer
Einordnung
Erbbaurecht mit Wohnhaus
Nordrhein-Westfalen
85.000,00 €
3.600,00 €
65 Jahre
18,106
150.181,60 €
9.761,00 €
Der kapitalisierte Erbbauzins ist ein großer Teil der Gegenleistung.
Niedriger Satz in Bayern
Bayern
120.000,00 €
4.200,00 €
70 Jahre
18,242
196.616,40 €
6.881,00 €
Der gleiche Vertrag wäre wegen 3,5 % deutlich niedriger besteuert.
Kurze Restlaufzeit
Rheinland-Pfalz
60.000,00 €
3.000,00 €
18 Jahre
11,555
94.665,00 €
4.733,00 €
Eine kurze Restlaufzeit drückt den Kapitalwert des Erbbauzinses.
Teilweiser Erwerb
Hamburg
180.000,00 €
5.000,00 €
55 Jahre
17,699
134.247,50 €
7.383,00 €
Der Rechner wendet den Anteil erst nach der Kapitalisierung an.
Die Beispielwerte sind Modellrechnungen. Für den Steuerbescheid zählen Vertrag, Bewertungsansatz und Finanzamt.
Grunderwerbsteuer-Sätze nach Bundesland
Für Erbbaurechte gilt der Satz des Bundeslands, in dem das belastete Grundstück liegt. Der Wohnort der Beteiligten ist dafür nicht maßgeblich.
Bundesland
Satz
Steuer auf 150.000 € Bemessung
Baden-Württemberg
5,0 %
7.500,00 €
Bayern
3,5 %
5.250,00 €
Berlin
6,0 %
9.000,00 €
Brandenburg
6,5 %
9.750,00 €
Bremen
5,5 %
8.250,00 €
Hamburg
5,5 %
8.250,00 €
Hessen
6,0 %
9.000,00 €
Mecklenburg-Vorpommern
6,0 %
9.000,00 €
Niedersachsen
5,0 %
7.500,00 €
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
9.750,00 €
Rheinland-Pfalz
5,0 %
7.500,00 €
Saarland
6,5 %
9.750,00 €
Sachsen
5,5 %
8.250,00 €
Sachsen-Anhalt
5,0 %
7.500,00 €
Schleswig-Holstein
6,5 %
9.750,00 €
Thüringen
5,0 %
7.500,00 €
Stand 2026. Bremen und Sachsen sind im aktuellen Projektdatenstand mit 5,5 % berücksichtigt.
Ausgewählte Kapitalisierungsfaktoren für den Erbbauzins
Die Faktoren zeigen, warum lange Restlaufzeiten den laufenden Erbbauzins steuerlich stark gewichten können.
Restlaufzeit
Faktor
Kapitalwert bei 3.600 € Erbbauzins
Einordnung
10 Jahre
7,745
27.882,00 €
moderater Kapitalwert gegenüber langen Verträgen
30 Jahre
14,933
53.758,80 €
moderater Kapitalwert gegenüber langen Verträgen
50 Jahre
17,397
62.629,20 €
moderater Kapitalwert gegenüber langen Verträgen
65 Jahre
18,106
65.181,60 €
lange Restlaufzeit mit hohem Kapitalwert
80 Jahre
18,424
66.326,40 €
lange Restlaufzeit mit hohem Kapitalwert
99 Jahre
18,589
66.920,40 €
lange Restlaufzeit mit hohem Kapitalwert
Der Rechner nutzt den Faktor auf Basis von 5,5 % Zwischenzinsen und Zinseszinsen und rundet den Faktor auf drei Dezimalstellen.
Häufig gestellte Fragen zum Grunderwerbsteuer-Erbpacht-Rechner
Fällt bei Erbpacht Grunderwerbsteuer an?
Ja, die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer auslösen. Ein Erbbaurecht wird im Ergebnis nicht wie eine normale Miete behandelt, sondern als grundstücksnahes Recht. Deshalb schaut der Rechner nicht nur auf eine Einmalzahlung, sondern auch auf den laufenden Erbbauzins.
Warum reicht der Kaufpreis bei Erbpacht nicht aus?
Bei einem klassischen Grundstückskauf ist der Kaufpreis oft der wichtigste Wert. Beim Erbbaurecht kann daneben ein laufender Erbbauzins vereinbart sein. Dieser laufende Betrag hat einen wirtschaftlichen Wert über die Restlaufzeit und kann deshalb Teil der steuerlichen Gegenleistung werden.
Was bedeutet kapitalisierter Erbbauzins?
Kapitalisiert bedeutet, dass der jährliche Erbbauzins in einen heutigen Gesamtwert umgerechnet wird. Der Rechner multipliziert den Jahresbetrag mit einem Faktor zur Restlaufzeit. So wird sichtbar, welcher Betrag neben der Einmalzahlung in die Bemessungsgrundlage fallen kann.
Warum nutzt der Rechner die Restlaufzeit?
Die Restlaufzeit entscheidet, wie lange der Erbbauzins wirtschaftlich noch zu zahlen ist. Ein Vertrag mit 15 Jahren Restlaufzeit hat einen deutlich niedrigeren Kapitalwert als ein Vertrag mit 70 Jahren Restlaufzeit. Deshalb ist die Restlaufzeit eine fachlich wichtige Eingabe.
Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt bei Erbpacht?
Es gilt der Satz des Bundeslands, in dem das belastete Grundstück liegt. Der Wohnort von Käufer, Verkäufer oder Erbbauberechtigtem ist dafür nicht entscheidend. Der Rechner fragt deshalb das Bundesland des Grundstücks ab und setzt den dortigen Satz ein.
Was gehört in die Einmalzahlung?
In die Einmalzahlung gehören Kaufpreis, Ablöse, Abstandszahlung oder ein Gebäudewert, soweit dieser Betrag wirtschaftlich für das Erbbaurecht oder das Bauwerk gezahlt wird. Wenn der Vertrag mehrere Bestandteile trennt, solltest du die Werte nicht zusammenwerfen, sondern sauber aus dem Vertrag übernehmen.
Welche weiteren Gegenleistungen können relevant sein?
Weitere Gegenleistungen können übernommene Verpflichtungen, Ausgleichszahlungen, Zahlungen an frühere Berechtigte oder vertraglich vereinbarte Nebenleistungen sein. Entscheidend ist nicht der Name im Vertrag, sondern ob die Leistung wirtschaftlich zum Erwerb des Erbbaurechts gehört.
Warum zeigt der Rechner die Freigrenze von 2.500 €?
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt eine Freigrenze für sehr kleine Erwerbsvorgänge. Liegt die Gegenleistung höchstens bei 2.500 €, fällt in diesem Modell keine Steuer an. Wird die Grenze überschritten, ist sie kein abziehbarer Freibetrag, sondern die Steuer wird auf den ganzen Betrag berechnet.
Warum wird die Steuer auf volle Euro abgerundet?
Die Grunderwerbsteuer wird nach dem gesetzlichen Steuersatz berechnet und anschließend auf volle Euro nach unten abgerundet. Der Rechner zeigt deshalb zusätzlich die Steuer vor Abrundung, damit du sie mit der eigentlichen Bemessungsgrundlage und dem Bundesland-Satz nachvollziehen kannst.
Kann der Steuerbescheid vom Rechner abweichen?
Ja, gerade bei Erbbaurechten kann der Bescheid abweichen. Gründe sind andere Vertragswerte, Indexklauseln, Sonderrechte, ein anderer Bewertungsansatz oder zusätzliche Gegenleistungen. Der Rechner ist eine nachvollziehbare Vorrechnung, aber kein Ersatz für Bescheid, Notariat oder steuerliche Prüfung.
Was ist bei einem Gebäude auf Erbbaugrund wichtig?
Wenn ein Gebäude zusammen mit dem Erbbaurecht übertragen wird, kann der Gebäudewert Teil der Gegenleistung sein. Das gilt besonders, wenn ein Hauskaufpreis, eine Ablöse oder ein Abstandsbetrag vereinbart ist. Trage solche Werte als Einmalzahlung ein und prüfe die Vertragsaufteilung genau.
Wann sollte ich fachliche Hilfe einholen?
Fachliche Hilfe ist sinnvoll bei hohen Erbbauzinsen, langer Restlaufzeit, Indexierung, Neubauprojekten, gemischten Kaufpreisen, mehreren Beteiligten oder unklaren Nebenabreden. Dort entscheidet nicht ein einzelner Prozentwert, sondern die genaue steuerliche Gegenleistung aus dem Vertrag.