Berechne die Rendite deiner Eigentumswohnung aus Kaufpreis, Kaltmiete und Hausgeld. Mit Leerstand und Finanzierung siehst du Cashflow und Nettorendite.
Rendite einer Eigentumswohnung berechnen
Berechne Bruttorendite, Nettorendite, Hausgeld-Effekt, Finanzierungscashflow und nötige Kaltmiete einer vermieteten Eigentumswohnung.
Hausgeld-Effekt und Wohnungsrendite
Zeigt Rendite, Kapitaldienst, laufende Kosten, Kaufpreisfaktor und Break-even-Kaltmiete für die Eigentumswohnung.
Gib Kaufpreis, Kaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Finanzierung der Wohnung ein.
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Wie berechnet der Rechner die Rendite einer Eigentumswohnung?
ƒWohnungsrendite mit Hausgeld, Leerstand und Finanzierung
rn=K+N+IM⋅12⋅(1−l)−C−R⋅100,CF=M⋅12⋅(1−l)−C−R−D
Variablen
M
Monatliche Kaltmiete-Nettokaltmiete der Eigentumswohnung ohne umlagefähige Betriebskosten.
l
Leerstand und Ausfall-Abschlag für Mieterwechsel, Zahlungsverzug oder zeitweise nicht vermietete Monate.
C
Nicht umlagefähige Kosten-Monatliche Kosten, die beim Vermieter bleiben, etwa Verwaltung oder nicht umlagefähiges Hausgeld.
R
Instandhaltungsreserve-Jährlicher Puffer für Reparaturen, Sonderumlagen, Mieterwechsel und kleinere Modernisierungen.
K
Kaufpreis-Reiner Kaufpreis der Eigentumswohnung ohne Erwerbsnebenkosten.
N
Kaufnebenkosten-Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler als Teil des gebundenen Kapitals.
I
Anfangsinvestition-Modernisierung, Renovierung und Sofortreserve direkt nach dem Kauf.
D
Kapitaldienst-Jährliche Belastung aus Zinsen und Tilgung für den finanzierten Anteil.
Wie die Kaltmiete die Wohnungsrendite verändert
Die Tabelle nutzt dieselbe Eigentumswohnung und verändert nur die Kaltmiete. So wird sichtbar, ab wann die Finanzierung den Cashflow nicht mehr vollständig aufzehrt.
Mietannahme
Kaltmiete
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow pro Monat
Kaufpreisfaktor
Bestandsmiete
820,00 €
3,45 %
1,84 %
-741,40 €
29,0 Jahresmieten
Ausgangsfall
980,00 €
4,13 %
2,41 %
-586,20 €
24,2 Jahresmieten
Marktmiete
1.120,00 €
4,72 %
2,9 %
-450,40 €
21,2 Jahresmieten
Nach Modernisierung
1.260,00 €
5,31 %
3,26 %
-382,27 €
18,9 Jahresmieten
Im Ausgangsfall liegt die Nettorendite bei 2,41 % und der monatliche Cashflow vor Steuern bei -586,20 €.
Hausgeld, Rücklage und Leerstand als Renditebremse
Bei Eigentumswohnungen entscheidet oft der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds darüber, ob eine scheinbar gute Bruttorendite auch nach Kosten hält.
Kostenannahme
Objektkosten pro Jahr
Leerstand
Nettoertrag
Nettorendite
Cashflow pro Jahr
Niedrige Kosten
2.340,00 €
1 %
9.302,40 €
2,85 %
-5.599,25 €
Ausgangsfall
3.540,00 €
3 %
7.867,20 €
2,41 %
-7.034,45 €
Hohe Rücklage
5.480,00 €
4 %
5.809,60 €
1,78 %
-9.092,05 €
Sonderumlagen-Puffer
8.200,00 €
6 %
2.854,40 €
0,87 %
-12.047,25 €
Die nicht umlagefähigen Kosten sollten aus Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und WEG-Protokollen abgeleitet werden, nicht aus Wunschwerten.
Häufig gestellte Fragen zum Rendite Eigentumswohnung berechnen
Was berechnet der Rendite-Eigentumswohnung-Rechner?
Der Rechner berechnet Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Kapitaldienst, monatlichen Cashflow und die Kaltmiete, die zur Kostendeckung nötig wäre. Im Mittelpunkt steht eine vermietete Eigentumswohnung mit Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigem Hausgeld, Rücklage, Leerstand und Finanzierung.
Warum ist eine Eigentumswohnung anders als ein ganzes Haus?
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur Wohnfläche, sondern auch einen Anteil an einer WEG. Hausgeld, Rücklagen, Beschlüsse, Sonderumlagen und Gemeinschaftseigentum beeinflussen die Rendite. Deshalb sollte die Rechnung nicht nur Kaltmiete und Kaufpreis vergleichen.
Welche Kaltmiete sollte ich eintragen?
Für eine Bestandswohnung ist die aktuelle Nettokaltmiete der konservative Startpunkt. Eine mögliche Marktmiete kannst du als eigenes Szenario rechnen, aber sie ist erst belastbar, wenn Mietvertrag, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Zustand und Neuvermietbarkeit zusammenpassen.
Welche Kosten gehören in die nicht umlagefähigen Monatskosten?
Gemeint sind Kosten, die nicht dauerhaft an den Mieter weitergegeben werden können. Typisch sind Verwaltung, nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Bankgebühren, Teile der Instandhaltung und laufende Eigentümerkosten. Umlagefähige Betriebskosten solltest du nicht doppelt als Belastung eintragen.
Warum fragt der Rechner nach einer Instandhaltungsreserve?
Eine Wohnung kann rechnerisch attraktiv wirken, bis Reparaturen, Mieterwechsel oder Sonderumlagen auftreten. Die Reserve macht diesen Puffer sichtbar. Das ersetzt keine technische Prüfung, verhindert aber, dass die Rendite nur wegen zu niedriger Kostenannahmen gut aussieht.
Was bedeutet der monatliche Cashflow vor Steuern?
Der Cashflow zeigt, was nach wirksamer Jahresmiete, laufenden Objektkosten, Zinsen und Tilgung übrig bleibt oder monatlich zugeschossen werden muss. Er ist vor Steuern gerechnet. Tilgung baut Vermögen auf, belastet aber trotzdem die Liquidität.
Warum kann die Nettorendite positiv sein, obwohl der Cashflow negativ ist?
Die Nettorendite betrachtet das Objekt vor Finanzierung. Der Cashflow zieht zusätzlich Zinsen und Tilgung ab. Wenn der Finanzierungsanteil hoch ist oder die Tilgung ambitioniert gewählt wird, kann die Wohnung wirtschaftlich Rendite liefern und trotzdem monatlich Liquidität brauchen.
Wie wichtig ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken. Er ist ein schneller Plausibilitätscheck, ersetzt aber keine Nettorechnung. Eine teure Lage kann einen hohen Faktor erklären, aber die laufende Tragfähigkeit muss trotzdem sauber gerechnet werden.
Berücksichtigt der Rechner AfA und Steuern?
Nein, der Rechner bleibt bewusst bei Objektlogik und Finanzierung vor Steuern. AfA, persönlicher Steuersatz, Schuldzinsen, Verlustverrechnung und ein späterer Verkauf hängen stark vom Einzelfall ab. Dafür ist eine separate Steuerrechnung sinnvoll.
Wann ist die Rechnung zu optimistisch?
Optimistisch wird sie, wenn Leerstand auf null gesetzt wird, nicht umlagefähiges Hausgeld zu niedrig ist, Instandhaltung fehlt oder eine Wunschmiete statt der tatsächlich erzielbaren Miete verwendet wird. Gerade WEG-Protokolle und Hausgeldabrechnungen sind deshalb wichtiger als schöne Expose-Zahlen.