Zinssätze abhängig von Bonität, Laufzeit und Sicherheiten
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Grunderwerbsteuer und typische Nebenkosten
Bundesland
Grunderwerbsteuer
Notar + Grundbuch
Makler (typ.)
Gesamt
Bayern
3,5 %
1,5-2 %
3,57 %
8,6-9,1 %
Baden-Württemberg
5,0 %
1,5-2 %
3,57 %
10,1-10,6 %
Berlin
6,0 %
1,5-2 %
3,57 %
11,1-11,6 %
Brandenburg
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
1,5-2 %
3,57 %
11,6-12,1 %
Maklerkosten regional unterschiedlich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 regelmäßig geteilt
Tilgungsplan-Beispiel
100.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Jahr
Jahresrate
Zinsen
Tilgung
Restschuld
1
5.500
3.500
2.000
98.000
2
5.500
3.430
2.070
95.930
5
5.500
3.208
2.292
89.419
10
5.500
2.786
2.714
76.927
15
5.500
2.256
3.244
61.226
20
5.500
1.578
3.922
41.182
Beispiel für Annuitätendarlehen - tatsächliche Werte variieren
Häufig gestellte Fragen zum Finanzierungsrechner für Immobilien
Wie berechnet sich die monatliche Rate bei einer Immobilienfinanzierung?
Rate = Annuität × Darlehenssumme / 12. Die Annuität setzt sich aus Zins + Tilgung zusammen. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung = 5,5 % Annuität = 16.500 €/Jahr = 1.375 €/Monat. Mit steigender Tilgung sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil wächst.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5-2 %), Maklerprovision (3-7 %, oft 50/50 geteilt). Gesamt: 9-15 % des Kaufpreises. Diese müssen meist aus Eigenkapital finanziert werden. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 27.000-45.000 € zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?
Empfehlung: Mindestens 20-30 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Mit 20 % Eigenkapital sind die Zinsen meist besser als bei Vollfinanzierung. Rechenbeispiel: 400.000 € Immobilie, 80.000 € Eigenkapital und 50.000 € Nebenkosten ergeben rund 130.000 € benötigte Eigenmittel. Manche Banken finanzieren auch 100 % oder mehr, aber zu höheren Zinsen.
Was bedeutet Zinsbindung und welche sollte ich wählen?
Zinsbindung fixiert den Zinssatz für 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Längere Bindung = höherer Zins, aber Planungssicherheit. Bei niedrigen Zinsen: Lange Bindung (15-20 Jahre). Bei hohen Zinsen: Kürzere Bindung mit Option auf Umschuldung. Nach 10 Jahren Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Was ist eine Sondertilgung und sollte ich sie vereinbaren?
Sondertilgungen ermöglichen jährliche Extrazahlungen (meist 5-10 % der Darlehenssumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dafür kann ein Zinsaufschlag anfallen. Lohnend sind Sondertilgungen besonders bei Boni, Erbschaften oder variablem Einkommen. Jede Sondertilgung spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit.
Was ist die Grunderwerbsteuer nach Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland und zählt zu den wichtigsten Kaufnebenkosten. Berechnet wird sie auf den Kaufpreis, bezahlt wird sie meist aus Eigenkapital. Der Rechner sollte den Bundesland-Satz getrennt auswählbar machen, weil ein Prozentpunkt Unterschied mehrere tausend Euro ausmachen kann.
Wie wirkt sich die Tilgungshöhe auf die Gesamtkosten aus?
Nach Ende der Zinsbindung kannst du beim gleichen Kreditgeber verlängern, zu einer anderen Bank umschulden oder die Restschuld ablösen, falls genug Kapital vorhanden ist. Forward-Darlehen können Konditionen vorab sichern. Vergleiche Angebote mindestens 6-12 Monate vor Ablauf.
Welche Eingaben braucht der Immobilien-Finanzierungsrechner?
Benötigt werden Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Darlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen, Instandhaltungsrücklage, Haushaltsbudget und gewünschter Sicherheitspuffer. Bei Vermietung sollten Mieteinnahmen und steuerliche Effekte getrennt betrachtet werden.
Warum sollte der Rechner die Restschuld nach Zinsbindung zeigen?
Die erste Monatsrate sagt wenig darüber aus, wie riskant eine Finanzierung ist. Nach Ende der Zinsbindung bleibt oft eine hohe Restschuld, die zu neuen Konditionen finanziert werden muss. Steigen die Zinsen, kann die Rate deutlich höher ausfallen. Die Restschuld ist deshalb zentral für Tragfähigkeit und Anschlussfinanzierung.