Berechne die ortsübliche Vergleichsmiete aus Wohnfläche, Mietspiegelwert und Lage. Inklusive Ausstattung, Baujahr und Vergleich zur aktuellen Nettokaltmiete.
Wohnung, Mietspiegelwert und Korrekturen
Berechne eine Vergleichsmiete aus lokalem Mietspiegelwert, Wohnfläche, Zuschlägen, Abschlägen und aktueller Nettokaltmiete.
Vergleichsmiete und Mietspanne
Mittelwert, untere und obere Spanne sowie Abstand zur aktuellen Nettokaltmiete
Gib Wohnfläche, Mietspiegelwert und Korrekturen ein.
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Wie berechnet der Mietspiegel-Rechner die Vergleichsmiete?
ƒKorrigierter Mietspiegelwert mit Spanne
M=A×(W×(1+K/100)+E)
Variablen
M
Vergleichsmiete-Monatliche Nettokaltmiete aus Wohnfläche und korrigiertem Quadratmeterwert.
A
Wohnfläche-Anzusetzende Wohnfläche der Wohnung in Quadratmetern.
W
Mietspiegelwert-Ausgangswert aus dem örtlichen Mietspiegel je Quadratmeter.
K
Korrekturen-Summe der prozentualen Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Baujahr und Energetik.
E
Eurokorrektur-Optionaler Zu- oder Abschlag je Quadratmeter, wenn der Mietspiegel mit Eurobeträgen arbeitet.
Beispielrechnungen mit Mietspiegelwert und Spanne
Die Beispiele zeigen, wie stark Wohnwertkorrekturen und Spannen die Einordnung der aktuellen Nettokaltmiete verändern.
Fall
Mittelwert
Spanne
Aktuelle Miete
Einordnung
Wohnung im Tabellenfeld
943,06 €
848,75 € bis 1.037,36 €
920,00 €
aktuelle Miete liegt innerhalb der modellierten Spanne
Starke Lage und Ausstattung
1.053,50 €
948,15 € bis 1.158,85 €
1.150,00 €
höherer Mittelwert durch positive Wohnwertmerkmale
Abschläge beim Zustand
773,14 €
695,82 € bis 850,45 €
780,00 €
niedrigerer Mittelwert durch negative Korrekturen
Keine aktuelle Miete
943,06 €
848,75 € bis 1.037,36 €
nicht eingetragen
nur Mietspiegel-Spanne ohne Vertragsvergleich
Die Werte sind Rechenbeispiele. Maßgeblich bleibt der örtliche Mietspiegel.
Rechtsrahmen rund um Mietspiegel
Der Rechner bildet keine Mieterhöhung und keine Mietpreisbremse ab. Er ordnet nur deine eingegebenen Mietspiegelwerte rechnerisch ein.
Thema
Grundlage
Bedeutung für den Rechner
Ortsübliche Vergleichsmiete
§ 558 BGB
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und Energetik sind zentrale Merkmale.
Begründung einer Mieterhöhung
§ 558a BGB
Ein Mietspiegel kann ein Begründungsmittel sein. Der Rechner ersetzt kein Mieterhöhungsschreiben.
Mietspiegel
§ 558c BGB
Der Mietspiegel ist lokal und muss von zuständiger Stelle oder Interessenvertretern erstellt oder anerkannt sein.
Qualifizierter Mietspiegel
§ 558d BGB
Für qualifizierte Mietspiegel gelten strengere methodische Anforderungen und Anpassungsregeln.
Mietspiegelverordnung
MsV
Die Verordnung konkretisiert Inhalt, Verfahren, Methoden und Dokumentation.
Quellen sind §§ 558, 558a, 558c und 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung.
Häufig gestellte Fragen zum Mietspiegel-Rechner
Was berechnet der Mietspiegel-Rechner?
Der Rechner berechnet aus Wohnfläche, lokalem Mietspiegelwert, Zu- und Abschlägen eine rechnerische Vergleichsmiete. Wenn du eine aktuelle Nettokaltmiete einträgst, ordnet er sie zusätzlich innerhalb oder außerhalb der eingegebenen Spanne ein.
Woher bekomme ich den richtigen Mietspiegelwert?
Den Wert findest du im Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde. Häufig musst du dafür Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung in ein Tabellenfeld oder ein Berechnungsschema einordnen.
Ist das Ergebnis die rechtlich sichere ortsübliche Vergleichsmiete?
Nein. Der Rechner verarbeitet deine Eingaben, prüft aber nicht, ob das richtige Tabellenfeld, alle Merkmale und die lokale Methodik korrekt gewählt wurden. Für eine rechtliche Bewertung zählt der konkrete Mietspiegel.
Was ist der Unterschied zwischen Mittelwert und Spanne?
Der Mittelwert ist der rechnerische Ausgangspunkt nach deinen Korrekturen. Die Spanne zeigt, welcher Bereich um diesen Wert noch plausibel sein kann, wenn der Mietspiegel Unter- und Oberwerte vorsieht.
Warum fragt der Rechner nach Lage, Ausstattung, Baujahr und Energetik?
Diese Merkmale gehören zu den typischen Wohnwertfaktoren. § 558 BGB nennt unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit.
Kann ich Euro-Zuschläge aus meinem Mietspiegel eintragen?
Ja. Wenn dein Mietspiegel nicht mit Prozentwerten, sondern mit Eurobeträgen je Quadratmeter arbeitet, kannst du diese Beträge im Feld für manuelle Korrektur zusammenfassen.
Warum kann die aktuelle Miete über der Spanne liegen?
Das kann an falschen Eingaben, einer anderen Wohnflächenklasse, Sondermerkmalen, Modernisierungen oder einer Miete außerhalb der eingegebenen Mietspiegel-Spanne liegen. Der Rechner zeigt nur die rechnerische Abweichung.
Prüft der Rechner die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Nein. Die Kappungsgrenze, Sperrfristen, Formvorgaben und Zustimmungsfristen gehören in einen eigenen Mieterhöhungscheck. Dieser Rechner konzentriert sich auf Mietspiegelwert und Vergleichsmiete.
Was mache ich, wenn meine Stadt keinen Mietspiegel hat?
Dann kann der Rechner keinen lokalen Mietspiegelwert liefern. Je nach Fall kommen Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Gutachten in Betracht. Der eingegebene Quadratmeterwert sollte dann besonders vorsichtig gewählt werden.
Warum unterscheiden sich Angebotsmieten von Mietspiegelwerten?
Angebotsmieten zeigen neue Inserate und können von Marktdruck geprägt sein. Mietspiegelwerte beziehen sich auf ortsübliche Vergleichsmieten nach gesetzlichen Regeln und lokaler Erhebung.